01 案情简介

2015年12月，深圳某公司（卖方，原告）与李某（买方，被告）签订了《买卖合同》，约定将卖方名下深圳某小区住宅转让给买方，转让总价款为人民币506万元，由买方支付交易过程中产生的一切税费。

2016年2月23日，卖方将房产过户至买方名下，买方按评估价218万元缴纳了全部税费（包括卖方应缴税费）并办理了不动产登记。

后税务部门核查认为上述交易的报税价格过低，通知卖方，要求卖方按真实转让金额补缴相关税款及滞纳金。

卖方以双方约定全部税费为买方支付为由，要求买方补缴，遭到了买方的拒绝。

卖方遂于2021年7月补缴了税费人民币130万元以及滞纳金人民币127万元，并诉诸法院要求被告向原告支付被告补缴的前述税费及滞纳金257万元。

02 争议焦点

本案的案件焦点非常清晰，即双方按评估价缴税并办理过户，后税务部门以约定房价低于实际成交价为由要求卖方公司补缴税费，那么：1）税费差额由谁承担？2）滞纳金应由谁承担？

03 案件分析

在诉讼前，代理律师根据案情并结合案例检索，向当事人即深圳某公司制作了案件分析报告，分析案件有利点及风险点，主要内容如下：

（一）补缴税费由谁承担

【我方有利点】

1）关于税费转嫁条款一般认定有效。

本案中卖方与买方签订的《买卖合同》第6条第1款约定：“按有关规定，买卖双方需付税费：“……（以实际发生的税费为准），以上费用买方支付上述产生一切费用，买卖双方均已知悉并愿意承担存在的风险。”第6条第2款约定：“如本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，按第2方式处理：……2、买卖双同意由买方缴纳。”

该合同条款不违反法律、行政法的强制性规定，应具法律效力。

2）相关判例较普遍对卖方有利。

同时，依据法律检索报告中各地的类似判例来看，一般均以实际约定为准，且认为税务部门补缴税费属新增税费，由约定方承担。

【我方风险点】

1）合同约定不以实际成交价，以核定价过户。

该合同第11条1款约定：“买卖双方确认，本合同第四条约定的转让款项为该房地产实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币元核定价登记**，任何一方要求以实际成交价登记的，要求方须承担因此所增加的税费。”

买方可能会抗辩，买方是基于核定价（评估价）缴纳税款的前提下购买该房产，且税款多达一两百万元，故不排除法官从公平角度突破合同条款的约定。

2）司法实践也有相关判例对买方有利。

司法实践中也有观点认为，双方本意是规避据实缴纳税费，故税务机关追缴的税费属于超过双方预测而额外增加的税费，不属合同约定的新增税费，故没有合意时应由纳税义务人卖方承担。

故本案也存在一定法律风险。

（二）滞纳金由谁承担

本案依据检索报告来看，存在多种情况，以各担一半最多，但也存在一方承担责任更多一方承担责任较少，主要是从双方过错出发：①阴阳合同由谁首先提出；②由谁首先提出原过户申报的价格；③谁获利最多。

因此建议卖方可房价上涨较多为由提供相关证据，通过证明自己并非是获利最大方以及积极实施方，减轻法院对自己过错的认定。

04 我方观点

在诉讼过程中，围绕案件焦点，我方主要辩论观点为：被告应当承担补缴税费差额及支付滞纳金的责任，具体理由如下：

1.双方合同约定全部税费及新增税费都由被告支付。

《房地产买卖合同》第六条明确规定，“由买方支付上述产生的一切费用，如本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，买卖双方同意由买方缴纳，任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致合同不能进行的，视为违约”。

原、被告于签订的《房地产买卖合同》以及其中的税费约定条款（即买方承担税费），系双方真实意思表示，也未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效。

2.买方前往税局申报税费并决定过户申报的价格，为积极实施方。

买方作为完全民事行为能力的主体，应当知悉签署与实际成交价格不符的合同用于备案存在的风险，自行承担相应法律后果。

并且2016年是由买方自行前往税务局进行申报以及缴纳过户税费，因此买方是积极实施的一方。

3.房价暴涨，买方是最大受益方。

双方签订另一份合同的目的进行过户是降低交易成本，少缴税费，而合同已约定过户产生的一切费用由买方承担，那么签订另一份合同可以使用买方少缴税费，明显是有利于买方。

同时，根据2021年深圳市住建局提供的成交参考价格，案涉房屋参考指导价为82800元每平米，并且根据同一小区业主的报价可推知案涉房屋市场价为128750元每平米（总值1000万以上），相较于2016年买方购买时的65000元每平米（总值500万元），该房屋价值涨幅巨大，并且被告是最大获益方。

4.双方约定按核定价登记的约定无效。

双方《房地产买卖合同》第十一条第1项约定，双方签署《深圳市二手房买卖合同》按核定价登记，该约定无效。相反，《买卖合同》其它条款均为有效。

故不能据此认为，买方只承担核定价过户情形下的税费，而应认定合法登记过户情形下的税费均就应由买方承担。

5.司法实践中基本判定税务机关追缴或要求补缴的税费由约定方承担。

对于这项合同条款约定是否有效的问题，我国税收相关法律固然明确规定转让不动产过程中各项税费的负担主体，但并不禁止当事人对税费的实际负担另行约定，且实践过程中亦时常存在方产买卖双方另行约定全部的过户税费由某一方来负担，只要该约定不违反法律的强制性规定或侵犯他人的合法权益等，均属有效。

对此原告提交的（2021）湘03民终218号（2020）粤03民终13379号、（2020）粤03民终15502号、（2015）南民终字第1054号判决中都以此为规则进行判决。

05 判决结果

2022年5月，福田法院作出一审判决。

法院认为，对于涉案房产交易规避税费进而产生补缴税费及滞纳金的情况买卖双方均有过错；综合买卖双方的过错程度、交易时段的房产价格、被告购房时预期的税费考量因素等，本院酌定被告应承担因转让涉案房产产生补缴税费差额及滞纳金50%的责任即 128万元。

双方均提起上诉，深圳中院于2022年12月作出二审判决。

法院认为，案涉合同已约定由买方支付合同所列举的一切税费，如本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费亦由买方承担，故对于本案所涉的新产生税费 130万元，依约应由买方承担，一审法院酌定买方仅承担 50%的补缴税费差额不当，本院予以纠正。

至于滞纳金，双方均参与隐瞒案涉房屋的真实成交价，对于案涉房产交易规避税费进而产生滞纳金均存在过错，综合考量买卖双方的过错程度，法院酌定双方各承担滞纳金的 50%责任。

06 典型意义

在房产交易过程中，买卖双方为了减少房产转让的税费，降低房产转让的成本，而选择签订阴阳合同，并以阴合同的评估价向税务机关申报的情形屡见不鲜。

在合同约定卖方实收或者买方应缴全部税费的情况下，一旦税务机关核查追缴相关税款，或者要求纳税义务人（主要为卖方）主动据实补缴税款（主要为卖方应缴税款），由此产生的税款差额及滞纳金应由谁承担？

本案通过两审法院审理，可见司法裁判存在以下几点倾向性意见：

1.双方约定房产交易税费，包括合同履行过程中新增税费，全部由一方承担，合法有效。

2.税务机关核查追缴相关税款也属于如本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费，也应遵循意思自治原则，由约定方承担。

3.至于滞纳金，由于双方意欲通过阴阳合同的方式，逃避应当承担的税费缴纳义务，故双方都存在过错，各承担50%。

07 律师建议

本案中，二审几乎支持了我方的全部诉讼请求，完全实现了我方的诉讼预期，当事人对案件结果也非常满意。

但是，也提醒售房者及购房者：

1.合同中避免约定实际成交价与登记价不一致的意思表示，当然最好避免签订阴阳合同。阴阳合同极有可能被追查，特别是公司名下的房产交易，更容易成为税务部门稽查的对象。

2.如房产交易被税务部门通知追缴或要求补缴，应及时据实补缴，以免承担高额的税费滞纳金，并承担行政处罚及刑事责任风险。

3.补缴税款后，应尽量与交易对方协商分担税款，如约定的税费缴纳方不予配合，可及时通过法律途径主张权利，以促进和谈。

作者：骆训文、吴瑜含

首发：微信公众号“训文律师”