借名买房引发的争议和纠纷比较突出，各地法院的判决也存在较大的差异性。那么，借名买房行为效力认定的关键在哪里？借名买房诉讼中需要注意哪些问题？本文从法律实务的角度一一分析，希望能对大家有所帮助。

裁判案例

案例1 （2020）最高法民再328号

本院认为，关于徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐沛欣依照与曾塞外签订的《房产代持协议》，以曾塞外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐沛欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。况且通过徐沛欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐沛欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款，徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。本案徐沛欣借用曾塞外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。

关于案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行。徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。

综上，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。

案例2 （2022）粤01民终26236号

本院认为，关于张云美与何海燕之间是否存在借名买房关系。何海燕在2014年2月8日出具的《授权委托书》中明确“对房屋实际购买人张云美以何海燕名义所购买的房产”，可以认定张云美与何海燕之间存在借名买房的合意。同时，一审查明涉案房屋及车位的价款、契税及维修基金等均由张云美支付，并由张云美出资装修，故一审法院认定张云美与何海燕之间的借名买房事实成立，并无不当。

至于该借名买房关系的效力问题。张云美在没有购房资格的情况下仍借何海燕之名购买涉案房屋及车位，存在规避购房政策的情形。但是，对于购房调整政策，从性质上来讲，政府的调控措施不属于国家法律、行政法规，且更多的体现为行政管理性规定，并非效力性强制规定，不应当作为审查合同效力的依据。同时，政策调控系从宏观着手，从调控总量上来讲，张云美占用的购房指标系登记在何海燕的购房指标，调控总量并未因此减损，政策目的亦未落空，且无证据证实上述借名买房行为侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益，故张云美与何海燕之间的借名买房关系不存在合同无效的法定情形，一审法院认定张云美与何海燕之间的借名买房关系无效，认定不当，本院予以纠正。

案例3 （2017）沪0113民初11436号

本院认为，本案争议焦点为原被告是否存在借名买房。本院可以认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。

律师评析

借名买房的情况很多，由此产生纠纷诉诸法院的也有。从司法实践的角度审视借名买房，需要注意以下几点：

一、借名买房的合意

借名买房存在双重法律关系：出名人与借名人之间的借名买房合同关系；出名人与出卖人之间的房屋买卖合同关系。前者是基础，也是后一行为发生的原因。

借名买房的合意非常重要，也是司法审查需要首先审查的点。借名买房的合意一般在书面或口头借名约定中体现，微信聊天记录、通话记录等电子资料也可以体现。案例2中，借名买房的合意是在《授权委托书》中体现的。

二、借名买房的原因

现实中，借名买房的原因多种多样：有不方便显名的，有不具备购房资格的，有父母以子女名义买房的，等等。借名买房本身并不属于法律禁止的行为，但借名买房的原因却有可能影响借名买房合同的效力。

可能影响借名买房效力的主要原因有三类：

（一）是否存在规避信贷、税收政策的行为

当事人规避信贷、税收政策的行为一般不会侵害公共利益，也不会违背公序良俗，所以一般不会作为借名买房合同无效的判定条件。

（二）是否存在规避政策性保障住房购买条件的行为

政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。违反此类政策的行为，一般会认定为扰乱了国家的监管秩序，侵害了特殊群体的合法权益，借名买房的行为无效。

（三）是否存在规避限购政策的行为

房地产限购政策具有阶段性、临时性，违反房地产限购政策的行为并非一概无效。案例1中，最高人民法院认为借名买房的行为违反了当时国家的限购政策，违背公序良俗，借名买房协议无效，但后来借名人“因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。”

所以，限购政策的障碍只是具有阶段性、临时性，一审法庭辩论终结前只要能消除障碍，合同的效力就可以得到补正。

三、借名买房纠纷的诉讼实务要点

借名买房纠纷一旦进入诉讼，需要注意以下问题：

（一）案由的选择分析

借名买房纠纷的诉讼主要类型有两种：普通的民事诉讼和案外人执行异议之诉。

普通民事诉讼的诉讼目的主要有，确权、协助过户、确权并协助过户、解除合同并退款、赔偿损失等。案外人执行异议之诉的目的，主要在于请求法院停止强制执行房屋并确认房屋归借名人所有。本文主要探讨前一种类型。

实践中，各地法院对于借名买房纠纷案件的案由有不同的理解，主要有合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、所有权确认纠纷、委托合同纠纷等。笔者认为，使用合同纠纷更能全面、准确的概括诉讼请求，同时不会因诉讼请求不当导致诉讼请求被驳回，从而败诉。

（二）诉讼请求分析

借名买房合同本质上是债权关系，不属于物权关系，所以借名人直接起诉要求法院确认房屋所有权归借名人存在诉讼风险，一般会被法院驳回。

法院在诉讼中会向原告释明法律风险，给原告重新选择的权利。

如果原告变更诉讼请求为要求出名人协助办理过户手续的，法院在确认合同有效后，一般会予以支持。

如果原告拒不变更，法院可能会有两种处理方式：

一是全案驳回原告的诉讼请求；

二是判决驳回其确权诉请，在说理部分进行说明后，对其过户诉请予以支持。

当然，原告在起诉时，诉讼请求最好选择为确权+协助过户，这样能更大程度掌握主动权。

如果原告诉请解除借名买房合同，则诉讼请求较为简单和明确。

（三）主要证据分析

借名买房诉讼的主要证据，应当围绕着借名买房的事实和借名买房的原因等两大方面进行组织。

借名买房的事实主要体现在以下方面：

1.购房款的支付情况

购房款是直接支付给卖房人还是支付给出名人，是否有按揭贷款，按揭贷款的还款情况等。

2.房屋产权资料情况

办理房屋权属的相关资料由谁保管，也是一个非常重要的证据。

3.相关税费的缴纳情况

房屋的相关税费由谁缴纳，相关的凭据由谁保管。

4.物业费的缴纳情况

房屋物业费由谁缴纳，水电气费由谁缴纳，相关票据由谁保管。

5.房屋装修及入住情况

房屋的装修手续由谁办理，装修费用的支付，实际居住房屋的证明材料等。

借名买房原因方面的证据主要有：

提供证据证明相关房产的性质，是否属于政策性保障房，购房当时是否违反了限购政策，目前限购障碍是否已经消除等。

（四）法律后果分析

1.协议有效的法律后果分析

协议有效情况下，法院一般会支持借名人要求出名人配合办理房产过户的诉讼请求，但也要审查房屋是否存在限制交易、借名人是否存在购房资格障碍等影响过户的情形。

2.协议无效的法律后果分析

协议无效情况下，法院应当根据无效的原因作出相应的处理——出名人补偿房屋折价款，按照过错比例分担交易费用等实际损失。借名人支付的报酬也应当纳入实际损失一并处理。

3.解除协议的法律后果分析

解除借名买房协议一般是借名人无法实现过户的情况下，变更诉讼请求所致。解除协议的情况下，房屋归出名人所有，出名人应当返还购房款、已还的按揭贷款及相关税费等费用。

如因出名人的过错导致解除的，法院会判决出名人承担借名人的实际损失，以及合同履行后可获得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。

如因借名人的过错导致解除的，法院不会支持借名人要求出名人返还借名报酬，承担交易费用损失、房屋贷款利息等实际损失。

如房屋因不可抗力灭失、第三人侵权等原因导致解除，法院根据公平原则判决双方对交易费用损失、房屋贷款利息失等实际损失进行合理分担。

烟火律师认为，借名买房合同属于无名合同，实际操作过程中需要注意可能导致合同无效的因素，事前收集保管相关证据，才能在诉讼过程中争取主动，最大限度维护自身合法权益。

首发：微信公众号“烟火律师”