《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。由于恶意串通情形存在于缔结合同的当事人之间，作为第三方要举证证明存在此类事实，客观上具有一定的难度。

　　笔者最近处理一起房屋买卖合同纠纷案件，在房屋已出售原告的情况下，被告在亲属间多次转让该房产。此案从买卖合同缔结至一审判决，期间已逾二十年，案件非常具有代表性。笔者现通过对该案的梳理，拟对房屋买卖中恶意串通的问题予以整理，以求教于大方之家。

一、涉案事实

　　1997年10月，原告与被告一签订房屋买卖协议书，被告一将位于某市某小区Ⅱ楼604室拆迁房，以总价款为7万元卖给原告。协议书约定，被告一应于1998年12月31日将房屋过户。原告付清全款后，于1998年搬入涉案房屋居住至今。自1998年12月31日起，原告多次催告被告一办理房屋过户，均遭拒绝。后经查证，被告将房屋初始登记至其父亲丁某名下。2004年10月31日，丁某将案涉房屋作价12万元卖给被告二，并办理产权过户。2006年1月9日，被告二将案涉房屋作价1000元卖给被告三，并办理产权过户。丁某于2012年3月去世，除被告一之外另有两子丁甲与丁乙。

二、争议焦点

　　根据本案的事实，法院归纳争议焦点为：1?原告与被告一签订的房屋买卖合同的主体应当为谁，合同是否有效？2?丁某与被告二、被告二与被告三签订的房屋买卖合同是否有效，如果合同无效，法律后果应该如何。

三、原告意见

　　（一）原告与被告一签订的房屋买卖合同有效。

　　1.1997年10月，原告与被告一签订房屋买卖协议书。依据被告一庭审中所述：“祖房拆迁时分了两套房子，我父亲给了我一套，弟弟一套。”“我先拿到这个房子，产权证没领，但是协议在我名下了，买卖的时候，拆迁协议上写的还是我的名字。”“丁乙他不要房子，他当时单位有房子，我说既然他不要，那我就要这套房子，他也同意。我当时交了4万多拿这套房子。”

　　由此可知，被告一父亲丁某房屋拆迁安置两套房，其中包含涉案房屋，家庭讨论决定涉案房屋归被告一所有，与其两兄弟无关。被告一出资且拆迁安置在其名下，被告一是房屋的实际权利人，故其与原告签订的协议合法有效。

　　2.即便被告一当初系作为其父的受托人，经丁某同意与原告签订房屋买卖协议，所涉买卖协议也合法有效。

　　《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”依据被告一庭审所述：“我跟原告签订买卖合同的时候，我是征得父亲同意的，他是知晓的。”“2005年他确实是找过我，我父亲还住在我家，他说卖也行，但是价格太低，要加价。”

　　由此可见，即便涉案房屋初始登记时法定权利人为丁某，此前其作为委托人，由被告一作为受托人与原告签订房屋买卖协议，该协议仍然合法有效。因原告并不知道买卖关系中有丁某，依据被告一提供的区拆迁科的房主证明，原告相信被告一为涉案该房屋的房主，才与其签订房屋买卖协议书。已经查明的事实可以充分证实，该份房屋买卖协议书只约束原告与被告一，不涉及第三方，故该情形符合《合同法》402条“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”的规定，故房屋买卖协议有效。

　　（二）丁某及其他被告之间就涉案房屋的买卖合同均属于恶意串通的行为，依据法律规定均无效。

　　1.丁某、被告一、被告二、被告三之间存在亲属关系

　　丁某为被告一父亲，双方为父女关系。被告二为被告一之子，双方为母子关系。被告三为被告二配偶，双方为夫妻关系。

　　2.丁某、被告二、被告三之间就涉案房屋的交易价格为明显不合理低价

　　1997年原告与被告一就涉案房屋达成房屋买卖协议，其房款为7万元，而2004年时丁某却将该房屋作价120000元现金方式出售于被告二，并办理过户手续。后2006年1月被告二又于将该房屋作价1000元出售于被告三。2006年本市住宅商品房平均销售价格为4270.36元/平方米[1]，涉案房屋以面积62.23平米计算为26.5万余元，1000元的出售不符常理。

　　3.两笔房屋买卖均以现金方式支付，实为虚假交易

　　丁某与被告二、被告二与被告三均采用现金方式支付房款，且未提供任何相关支付或收款凭证，也未对具体交付时间、金额、地点等细节做出合理说明。结合本案其他事实予以相互印证，可以充分说明，两笔房屋买卖实为虚假交易，旨在转移房屋登记人，损害原告利益。

　　4.丁某、被告二以及被告三从未联系过原告，也从未到涉案房屋处实地查看，不符合生活经验法则

　　原告于1998年搬入涉案房屋后，已经在该房屋连续居住长达近20年。如此长的期间内，丁某、被告二以及被告三从未到房屋处进行实地查看，从未与原告有过任何联系，更未就原告实际占有房屋的事实提出过任何异议。房屋作为一项重大资产，处分与购买房屋作为重大的经济行为，丁某、被告二、被告三的对涉案房屋不管、不问、不顾，显然与生活常理相悖。

　　5.被告一曾利用房屋登记要挟原告，谋求不正当利益的行为意图明显

　　在涉案房屋过户至被告三名下之后，原告曾电话联系被告一，要求被告一履行过户手续，被告一以此向原告索取3万元方同意过户。被告一通过恶意串通转移房屋登记人的行为，向原告要挟，谋求不正当利益的意图昭然若揭。

　　《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”据此，丁某、被告二、被告三之间就涉案房屋的买卖行为，依法均应当无效。

　　（三）被告应协助原告办理房屋过户手续

　　被告一在与原告签订买卖协议且交付房屋后，隐瞒原告恶意将涉案房屋初始登记在其父亲丁某名下，然后由丁某转移至被告二、由被告二转移至被告三名下，构成恶意串通损害了原告利益，均应归于无效。原告请求继续履行房屋买卖协议书，由被告协助原告办理房屋过户手续。

四、法院认定

　　（一）原告与被告一之间房屋买卖合同有效

　　涉案房屋系丁某祖房经拆迁安置取得，在办理产权证时登记于丁某名下，丁某应为房屋所有权人。买卖协议所附的某开发公司拆迁科仅能证明被告一付款买断产权，不能证明被告一为产权人。故原告与被告一之间房屋买卖协议的效力取决于房屋所有权人丁某的意思表示。

　　关于丁某在该房屋买卖协议中的意思表示：从房屋取得的事实来看，被告一付款买断产权，并由被告一交付原告，故自涉案房屋从折迁单位取得之初，被告一对房屋享有占有、使用的权利，结合当时房屋产权证未办的状态，以及被告一向原告出具的拆迁科的证明，原告有理由相信被告一有权处分涉案房屋；另从房屋交付及使用状态来看，买卖协议签订后，被告一将房屋交付给原告，原告自1998年居住至今，所有权人丁某与被告一系父女关系，丁某对于祖房拆迁分得的房产情况应当知晓，但其对登记在自己名下的产权房屋从未向原告提出异议，即使是在2004年丁某将房屋转让给外孙被告二时，双方均未向居住在涉案房屋内的原告主张权利；最后，从当事人的陈述来看，被告一向法庭陈述，丁某知道其将房屋卖给原告，并在原告主张过户时，认为当时卖的价格太低，于是向原告提出加价的要求，该事实可以证明丁某认可房屋曾出售给原告这一事实。综上，虽然丁某未在买卖协议书上签字，但其在卖房前后已同意被告一将房屋卖给原告，协议书事实上得到所有权人丁某的认可，应属合法有效，该房屋买卖协议的相对人应认定为丁某与原告。

　　（二）丁某与被告二、被告二与被告三之间房屋买卖合同无效

　　丁某在涉案房屋已出售给原告的情况下，拒绝配合同过户，另将房屋转让并登记在外孙被告二名下，其转让行为具有恶意。其次，双方在买卖合同及补充协议中约定，房款12万元，装修、电器、家具为8万元整，合同计人民币20万元整，但被告二未能提供证据证明支付了上述款项，且原告一家自房屋交付即居住在该房屋内，该合同关于装修、电器、家具的约定显然与事实不符，被告二作为购房人未对房屋实际占有、使用状况等作实地的了解与核实，也与常理不符；再者，被告一、二及丁某系亲属关系，自被告二取得不动产产权后，距本案受理之时已有十年余，此期间被告二对房屋的居住情况应当知晓，但其并未向本案原告主张权利，不符合房屋交易习惯。综上，丁某与被告二之间的房屋买卖合同系恶意串通，应属无效。

　　关于被告二与被告三之间的房屋买卖合同效力，虽然签定日期在二人登记结婚之前，但转让价款仅1000元，远低于该房屋市场价格，极其不合理。被告二从丁某处取得房屋本系恶意串通，被告二应知道该该房屋的实际情况，却以极不合理的低价将房屋转让给被告三，主观上存在恶意，被告三作为买受人，于2006年取得房屋所有权后也从未向原告主张过权利，不符合二手房买卖合同的交易习惯，故被告三取得房屋，主观上不具有善意。综上，被告二、三签署的房屋买卖合同，系恶意串通，侵犯了原告的合法权利，应属无效。

四、典型裁判

　　（一）周粗坑、黄宏强等与周粗坑、广州东浚开发有限公司等房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书【案号（2015）民申字第2577号】

　　最高人民法院在此案中认为，以明显不合理低价转让房屋，且转让行为发生时房屋存有明显权属不明情况的，可以认定为买卖当事人主观上存有恶意。

　　（二）张耀军、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【案号（2017）最高法民申2628号】

　　最高人民法院在该案中认为，出卖人出售房屋并由买受人占有、使用多年后，又将房屋出卖给他人并办理产权登记，可认为其行为明显存在恶意；购房人违背常理，在房屋已被他人占有、使用的情况下，未实地考察房屋相关情况可认定为其主观上明显有恶意

　　（三）曹红卫与薛信阔、施福元等房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书【（2016）苏民申字第186号 】

　　江苏省高院就本案事实认为，出卖人出售置换的拆迁安置房后，在房屋上又设立抵押权，可认定为其存在明显恶意； 购房人未对房屋实际占有、使用状况等作实地了解与核实，与常理不符，可认定为恶意串通。

　　（四）陈荣、孙华斌与陈荣、孙华斌等房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书【（2015）苏审二民申字第00791号】

　　江苏省高院在本案中认为，恶意串通较为隐蔽，取得直接证据难度较大，可通过对当事人的以下行为进行分析得出恶意串通的认定结论：房屋出卖人违背诚实信用原则，再次出卖房屋，主观上明显具有恶意。购买人未实地考察了解房屋客观情况，仅通过产权证上信息了解房屋基本情况，严重违背生活常理。

五、申论

　　由于房地产市场价格快速上涨等原因，二手房买卖中出卖方故意违约，通过恶意串通的方式转移房产，损害合同相对方利益的情况，实践中屡见不鲜。如何甄别当事人之间存在恶意串通、损害合同相对方利益的情形，需要对个案事实进行严格的审查，并可以就该类情形作类型化归纳。

　　民事活动应当遵循诚实信用的原则，裁判者可以基于该原则，对当事人行为进行价值判断，从而形成内心确信。当缔约方的行为有违诚信，交易过程不符合市场正常的价格、习惯以及日常生活经验之时，即应该对当事人是否构成恶意串通，进行严格的审查。

　　“法不能强人所难”。裁判者不能要求利益受损的原告，就被告之间恶意串通提供充分的直接证据，但若原告提供的间接证据，可以形成证据链，就可以认定恶意串通成立。笔者代理该案时，即从当事人之间特定的身份关系、交易价格、交易习惯与经验法则等多个角度综合分析，同时为裁判者提供了足够的裁判先例，分析得出各被告之间存在恶意串通，为本案的胜诉奠定了基础。（2018年12月21日）

（来源：汪伦律师的法律博客）