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房屋买卖合同无效情况下,缔约过失责任的赔偿范围

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Part1


问题引入

  合同无效会产生缔约过失责任已达成共识,根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  但谈到合同无效后的缔约过失责任的赔偿范围时,由于法律上没有明确的规定,在实务操作时常会引发争议。如本文题目所设情形,房屋买卖合同无效,缔约过失责任的赔偿范围当然包括办理房屋买卖手续等为缔约支付的合理费用,但是否能够包括为履行本次房屋买卖合同占有资金无法购买其他房屋的定约机会损失,尚需讨论。

Part2

律师分析

  (一)房屋买卖合同无效下,缔约过失责任的赔偿范围
  缔约过失责任的设立是为了在合同责任、侵权责任皆不能适用的情形下,防止过错方逃避责任,遏制不诚实信用行为,通过要求缔约过失责任人承担损害赔偿责任从而填补善意相对人信赖利益损失。
  房屋买卖合同无效后,对于办理房屋买卖手续等为缔约支付的合理费用等直接损失当然能够得到法院的支持,但是对于此期间房屋价格上涨导致的机会成本损失,需要主张人举证证明房屋价格上涨的可预见性。该可预见性笔者认为需要考虑当地房屋价格的实际上涨情况,考虑到我国的实际国情,房屋价格一般持续走高,该差价损失一般应当获得法院的支持。
  (二)差价损失的计算
  在合同未签订时,双方的权利义务尚未确定,主张方也并未确定被次交易捆绑,从而付出时间和金钱。因此,差价损失的期间起点应当以合同签订时为准。
  在合同履行过程中,主张方虽可能发现合同无效,但此时该合同是否无效、主张方能否脱离此交易均处于不确定的状态,一般需要待法院出具确认合同无效的生效法律文书后才能确定次合同不再履行,主张方才可能释放其资金进行下一次交易。因此,对于差价损失的期间终点应当以法院出具合同无效的生效法律文书之日为准,但在诉讼过程中又需要将数额及时的确定,因此,一般以评估鉴定之日为准。
需要注意的是主张方需要在诉讼过程中提出对房屋差价的评估鉴定申请,否则会因为没有证据证明房屋差价损失为由被驳回该项的请求。

Part3

司法案例

  (1)广东省高级人民法院(2014)粤高法民一申字第69号民事裁定:
《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”从鼓励交易、维护诚实信用原则出发,对于缔约过失责任的赔偿范围不应仅限于缔约发生的费用,而应当以对方缔约过失造成的损失为准,包括缔约合同时支出的费用,由于对方违反合同义务而受到的损失,以及由于对方过失而造成的订约机会丧失而受到的损失。就本案而言,出于对庞某某的信赖,蔡某某与庞某某签订房屋买卖合同,在合同被法院确认无效且双方均存在过错的情况下,二审法院根据鉴定机构对房屋在2011年5月时的价值作出的鉴定结论,将房屋的差价损失列入合同无效过错赔偿范围,判决由庞某某、蔡某某各承担房屋差价损失50%,并无不当,本院予以维持。
  (2)北京市高级人民法院(2017)京民申3701号民事裁定:
《房屋买卖居间合同》无效,致使万某某无法实现合同目的,因房地产价值上涨,必然给万某某造成可得利益损失,宋维民对此负有相应的赔偿责任。两审法院以确认合同无效的判决生效之日为计算损失时点,以双方订立合同的房屋价款与上述合同被确认无效时点评估的房屋市场价值的差价作为损失基数,按照双方各自责任比例所确定的损失赔偿数额并无不当。


来源:微信公众号“房屋里的法律”

版权声明:著作权归作者所有,如需转载,请联系作者获得授权,并注明作者信息及文章出处
发布:邢瑶 编辑:点小读 责任编辑:点小读

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邢瑶
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  北京市中闻律师事务所实习律师

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  专注于房产纠纷的离婚与实务研究


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