实践中农村房屋买卖的案例并不在少数。对于城镇居民购买农村宅基地上的房屋，目前通说观点是违反法律强制性规定，合同无效。对于此类房屋，在遭遇拆迁时，因为房价暴涨，出卖人往往会反悔通过确认合同无效的方法要求分割拆迁利益。不少人认为，合同无效的后果即买受人应当返还房屋，因此房屋的拆迁安置权益应属于出卖人，但实际上并非如此。

拆迁款分配之最高院观点

　　根据2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》；“在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”

上海高院观点

　　根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，“……如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”实践中，大部分法院的观点与上海高院的观点持一致，认定此类情况购房者和出卖者对于拆迁款一般按7：3分配。

案例指引一

　　北京市第一中级人民法院（2018）京01民终1374号《孙继路与闫春旺农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》，北京市第一中级人民法院认为：关于针对宅基地的补偿、补助、奖励等款项，合同无效后闫春旺无法获得宅基地使用的价值以及将来的增值利益，闫春旺就此受有损失。依据双方之间的过错程度，孙继路应当将基于宅基地价值的补偿70%支付给闫春旺。除双方对于分配不存在争议的宅基地区位补偿价以外，宅基地闲置面积奖励、腾退土地补助、环境贡献补助均系腾退人针对宅基地支付的补偿补助款，因此应当按照双方过错程度进行分配。关于提前搬家奖、工程配合奖、影响生产经营补助、腾退预签约促进奖、整村腾退完成奖等各项奖励和补助，均系针对每宗宅基地的补偿，亦应当按照宅基地补偿的分配比例。一审法院基于双方对于合同无效的过错程度，认定闫春旺应当分得针对宅基地支付的补偿、补助、奖励款项的70%，由孙继路分得30%的分配比例并无不当，本院对以予以确认。

案例指引二

　　高邮市人民法院（2014）邮民初字第0483号《方大权与叶文俊、朱爱平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》高邮市人民法院认为：两被告在购得该房屋后，一直居住该房屋，且对该房屋进行了装修、添附，现原告因拆迁利益而反悔，显然违反诚实信用原则。综合上述情况，原告要求被告给付折价补偿款依法应予支持，但应扣除被告的购房款以及被告添附的部分和其它各种奖励、补助等费用，再充分考虑两被告重新购房的合理支出后，由原告与两被告按3：7的比例分割房屋拆迁补偿款。

总结

　　可以看出，此类案件目前已经形成了较为成熟的审判观点。一般来说，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

　　2019年8月15日

　　来源：微信公众号|菜驴法评