裁判要旨

　　当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同约定届期未清偿债务，房屋归债权人所有的部分内容无效；但并不影响债务人以房屋价值为债权人提供担保的效力。

案情简介

　　①2008年7月，李沈生与东森公司、昊宇公司签订《借款协议》，约定：昊宇公司向李沈生借款1105万元，东森公司为担保人。同时，昊宇公司以其所有的46套商品房与李沈生签订《商品房买卖合同》，约定上述借款视为李沈生的购房款，如昊宇公司依约还款，上述《商品房买卖合同》自动解除；如昊宇公司未能偿还借款，则该46套商品房归李沈生所有。

　　②合同签订后，李沈生出借款1105万元按约到位，昊宇公司将该46套商品房买卖备案登记在李沈生的名下；但在办理登记备案期间，昊宇公司又陆续将该46套商品房销售给案外人。

　　③后因到期债务未清偿，各方纠纷成讼。李沈生诉讼请求：判令东森公司偿还本金1105万元及利息；昊宇公司对借款本息承担连带责任。

　　④本案历经沈阳中院一审、辽宁高院二审及最高法院再审，均认为，《商品房买卖合同》作为民间借贷担保，到期债务未清偿的，该46套商品房归李沈生所有的部分内容无效，但并不影响昊宇公司以该46套商品房的价值为李沈生提供担保的效力；法院判决：东森公司偿还本金1000万元及利息，昊宇公司在该46套商品房的价值范围内向李沈生承担赔偿责任。

实务指南

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同是否无效，司法实务中存在争议。笔者认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方实际上属于民间借贷，法院应按民间借贷关系予以审理。该解释第二十四条对此时的房屋买卖合同效力没有明说。但从反面倒推，若房屋买卖合同有效的，债权人理当可以请求继续履行合同，交房过户；这与第二十四条债权人只能请求拍卖房产以还债的规定不符。当前司法实务主流观点认为，此时房屋买卖合同无效。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，法院认定房屋买卖合同无效的具体理由，笔者经归纳，主要有三：一是违背物权法定而无效；二是违背禁止流押而无效；三是虚假意思表示而无效。近年的司法实务中：甲、房屋买卖合同因违背物权法定而无效的裁判观点，逐渐消亡。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已确立了该种非典型担保形式，且《民法典》第三百八十八条更进一步明确担保合同包括抵押合同、质押合同和“其他具有担保功能的合同”。故当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，属于非典型担保，归类于“其他具有担保功能的合同”，从此具有了法定担保身份，彻底摆脱了黑户问题。乙、房屋买卖合同因违背禁止流押而无效的裁判观点，时时可见。本案中，最高法院一锤定音，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年）第五十七条第一款规定，该46套商品房归李沈生所有的部分内容无效，但并不影响昊宇公司以该46套商品房的价值为李沈生提供担保的效力。但特别注意，本案中，最高法院并未就此时房屋买卖合同效力直接发表意见。我们并不能简单粗暴地误认此时房屋买卖合同“一半是海水，一半是火焰”，合同部分无效（禁止流押），部分有效（担保效力）。另外，从制度进化史的角度，《民法典》第四百零一条已经变更了《物权法》第一百八十六条的规定，并进一步软化了流押条款的效力。丙、房屋买卖合同因虚假意思表示而无效的裁判观点，风头正劲。根据《民法总则》第一百四十六条及《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，该房屋买卖合同为虚假的意思表示，属于无效民事法律行为，故房屋买卖合同无效。参见关联案例。

　　③当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同属于通谋的虚假意思表示而无效；但借款担保作为房屋买卖行为的隐藏行为，在当事人之间有效。参见关联案例。笔者认为，此时房屋买卖合同是面子，属于虚假意思表示而无效；但其隐藏的借贷担保是里子，有效。特别注意，此时里子并非是指民间借贷行为，因为当事人之间已经签了借款合同，光天化日的，根本用不着房屋买卖合同来藏；房屋买卖合同隐藏的是借贷担保行为。如本案中，最高法院认定“并不影响昊宇公司以该46套商品房的价值为李沈生提供担保的效力”，即作为里子的借贷担保有效。因为，当事人之所以签订房屋买卖合同，其本意并不在于直接转移房屋所有权给债权人（否则干脆就过户登记了），而是作为债务偿还的担保，债务人在不超过合同项下房屋价值的范围内承担担保责任；届期未还的，债权人可以拍卖房产以还债。另外，此时借款担保因无法公示，并不能对抗善意第三人，只在当事人之间有效。如本案中，在房屋买卖合同作为民间借贷担保的情形下，昊宇公司又陆续将该46套商品房销售给案外人，导致债权人李沈生拍卖房产以还债的目的落空。最高法院就此明确，双方之间关于以该46套商品房担保李沈生1105万元债权的约定内容，不能对抗善意第三人。因此，昊宇公司就该46套商品房的借贷担保责任转化为昊宇公司在该46套商品房价值范围内向李沈生承担赔偿责任。

裁判理由

　　本院经审查认为，本案系民间借贷纠纷。根据李沈生的再审申请理由，本案审查的重点是李沈生是否有权申请对案涉46套商品房进行拍卖并优先受偿以及一、二审法院未予支持李沈生的此项主张是否属遗漏诉讼请求。

　　（一）关于李沈生是否有权申请对案涉46套商品房进行拍卖并优先受偿

　　李沈生与东森公司、昊宇公司于2008年7月签订《借款协议》，约定昊宇公司向李沈生借款1105万元，东森公司为担保人。昊宇公司以其所有的46套商品房与李沈生签订《商品房买卖合同》，约定上述借款视为李沈生的购房款，如昊宇公司依约还款，上述《商品房买卖合同》自动解除；如昊宇公司未能偿还借款，则该46套商品房归李沈生所有。根据各方当事人提供的证据，昊宇公司虽与李沈生签订46套商品房的买卖合同，但双方的真实意思并非买卖案涉46套商品房，而是以签订《商品房买卖合同》作为对李沈生1105万元债权的担保，其性质应认定为让与担保。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条关于抵押合同中双方约定债务到期未清偿时，抵押物的所有权归债权人所有的约定无效的规定。双方当事人约定到期不能清偿债务，46套商品房归李沈生所有的内容应认定为无效，但该部分内容无效不影响昊宇公司以该46套商品房的价值为李沈生提供担保的效力。

　　一、二审法院已查明昊宇公司在案涉《商品房买卖合同》办理登记备案期间已陆续将案涉46套商品房销售给案外人。李沈生与昊宇公司之间关于以46套商品房担保李沈生1105万元债权的约定内容，不能对抗善意第三人。李沈生要求将案涉房屋拍卖，并以拍卖价款优先受偿的主张实际上已无法实现。李沈生主张另案中与本案同样情况的34套房屋已由法院判决李沈生可优先受偿。经查，另案中担保人为中基公司，该公司并未将其与李沈生签订《商品房买卖合同》所约定的34套商品房对外销售，该案所涉34套商品房并无其他权利负担，李沈生要求拍卖该34套商品房并以拍卖价款优先受偿的主张具有现实可能性。由此可知，另案与本案的基本事实存在重大差异，另案裁判结果不能作为李沈生在本案中申请再审的参考依据。

关联法条

　　旧《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】

　　第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　新《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2020〕6号】（自2020年8月20日起施行）

　　第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年）

　　第五十七条第一款 当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

　　《物权法》

　　第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　《民法总则》

　　第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　《民法典》

　　第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

　　担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

　　第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

案例索引

　　《李沈生、沈阳东森房地产开发有限公司民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申5927号】

关联案例

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同属于虚假的意思表示，房屋买卖合同无效。

　　案例一：《赣州红山房地产发展有限公司与李刚民间借贷纠纷一案再审民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申864号】，本院认为，考虑到本案房屋买卖数量远大于日常生活需求，且借款事实存在在先，合同签订在后，案涉合同名义上虽是房屋买卖合同，实际上张国伟在代表红山公司签订合同时并无买卖房屋的意思表示，双方之间实际存在的是借贷关系。从红山公司向李刚支付借款与房款差额款项来看，也可以印证这一点。从（2014）赣中刑二初字第9号刑事判决认定的事实来看，张国伟其他借款多以房屋做担保，可以认为张国伟对外借款时存在这种交易惯例。从李刚的诉讼请求来看，其请求解除房屋及车位买卖合同，主张返还本金及利息，符合以买卖形式作担保的合同类型。由此可见，双方以房屋、车位买卖为借款提供担保具有更大可能性，应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条有关让与担保的规定进行审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。二审判决认定案涉合同无效，红山公司负有向李刚返还案涉款项的义务于法有据。

　　案例二：《张海宇、云南今玉房地产有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书》【云南省高级人民法院（2020）云民终286号】，本院认为，关于《商品房购销合同》效力问题。首先，本案中《补充协议》第1条约定，《商品房购销合同》实为今玉地产融资而自愿将其名下的商品房作为质押物登记于张海宇名下的抵押借款行为，因此该《商品房购销合同》并不是双方当事人购房的真实意思表示，而是用于双方借贷关系的抵押担保行为，该《商品房购销合同》属于虚假的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该行为属于无效民事法律行为。其次，《补充协议》第2条约定，如今玉地产不能按期还款则“无条件配合张海宇（登记于张海宇名下的商品房）进行更名及销售”，该约定内容并非为债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，而是将28套商品房更名给张海宇，由张海宇享有并进行销售，实质上为债务人到期不能清偿债务的，财产归债权人所有的流质条款，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该条约定违反法律的禁止性规定，属于无效条款；最后，本案证据表明，本案《商品房购销合同》所涉房产均未竣工验收，系在建工程，建筑单位对该房屋享有优先受偿权。房屋所涉土地系抵押土地，相关银行对土地享有优先受偿权，并对相关房屋办理了预告登记。所涉房屋产权交错，《商品房购销合同》难以实际履行。且28份《商品房购销合同》本身存在合同约定总价远远低于预售申报总价情形，导致合同所涉房屋价值远远超出借款本金，违反《中华人民共和国民法总则》第六条规定的“民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”的要求。因此，本案所涉28份《商品房购销合同》系无效合同。

　　系列案：《罗林、云南今玉房地产有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书》【云南省高级人民法院（2020）云民终285号】

　　案例三：《方振敏、王从亮与破产有关的纠纷二审民事判决书》【安徽省高级人民法院（2020）皖民终276号】，关于争议焦点二。本案中，贾怀林向方振敏、王从亮、王修亚借款出借给大唐置业公司，大唐置业公司以案涉房产作为抵押担保，并通过签订商品房买卖合同的方式网签备案在方振敏、王从亮、王修亚名下。方振敏、王从亮、王修亚与贾怀林约定，出借的款项亦以案涉房产作为抵押担保。方振敏、王从亮、王修亚上诉称其通过贾怀林购买案涉房产，且对抵押担保不知情，与本院查明的事实不符。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”方振敏、王从亮、王修亚与大唐置业公司签订案涉商品房买卖合同并非双方真实意思表示，故原审判决案涉商品房买卖合同无效，符合法律规定。

　　案例四：《夏元祥与中佳（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申4699号】，本院经审查认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，中佳公司与夏元祥出具借据并签订《借款合同》，足以证明2012年9月4日双方形成500000元民间借贷法律关系。在双方形成借贷关系的当天，针对该笔借款双方签订编号为TS21435的《商品房买卖合同》并进行网上备案，同时签订的《退房补充协议》载明“商品房买卖合同仅是对本次借款的担保”的内容，以及《借款合同》第七条“中佳公司自愿提供其矿大南湖校区加州玫瑰园XZXM-YF029-1-102房产作为抵押借款担保”。二审法院据上认为，虽然双方签订了编号为TS21435《商品房买卖合同》，但是没有形成商品房买卖的合意，该认定并无不当。双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为500000元借款提供担保，也就是说双方当事人之间名为商品房买卖，实为借款提供担保。二审法院依据上述法条规定，认定夏元祥与中佳公司签订的编号为TS21435的《商品房买卖合同》无效，适用法律并无不当。一审法院援引《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定强化裁判说理，认为从该法条的内容及立法精神看，出借人不能请求履行买卖合同进而取得担保物的所有权，其买卖合同的效力应为无效，该说理并无明显不妥。夏元祥关于原判决适用法律不当的申请，不符合法律适用错误再审事由的法定情形，本院不予支持。

　　案例五：《王田、洪雅县长元房地产开发有限公司确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2018）川民申210号】，本院认为，（二）关于《商品房买卖合同》的效力问题。四川省鼎鑫行融资理财信息咨询服务有限公司及其川北新都分公司以公司员工刘洪霞为出借人，四川省永聚鼎融资理财信息咨询有限公司内江分公司以公司员工王田作为出借人，分别与长元公司签订了多份《借款合同》和《抵押合同》，约定的借款总金额为2100万元，同时还约定长元公司以商品房网签备案的形式为借款担保。王田、刘洪霞据此与长元公司签订了8份《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，但未支付购房款，也未要求长元公司交付房屋。一审中双方均认可《商品房买卖合同》的真实目的是为借款担保。上述证据充分证明双方签订《商品房买卖合同》的真实目的不是买卖商品房，而是为借款提供担保。因此《商品房买卖合同》属于双方通谋的虚假意思表示。二审中王田提交的集资户公证声明书声称王田系受集资户委托签订《借款合同》和《商品房买卖合同》，但即使声称属实，也不能否定《商品房买卖合同》实为《借款合同》担保的事实，不能证明购房是双方真实意思表示。当事人的真实意思表示应依据全案证据综合认定，而不能以一方当事人事后的表述为准。王田关于其在一审中的陈述与委托人的陈述不一致，应以委托人的意思为准的主张，缺乏法律依据。案涉《商品房买卖合同》并非双方在借款到期后，约定以借款本息转化为购房款，将原借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，而是为了规避禁止流押的法律规定，在借款的同时签订《商品房买卖合同》作为借款担保，故王田关于可以债权抵房款的主张不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实……”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，一、二审判决确认案涉《商品房买卖合同》无效，认定事实和适用法律并无不当。至于集资户的经济损失，可通过刑事退赔或其他法律途径解决。

　　案例六：《梅河口鸿泰房地产开发有限责任公司与常传海民间借贷纠纷民事裁定书》【吉林省高级人民法院（2018）吉民申4232号】，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，案涉商品房买卖合同应为无效，应以隐藏的民事法律行为认定其效力。从本案查明的事实可知，鸿泰公司与常传海签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷提供非典型担保，对此一二审判决认定鸿泰公司与常传海之间形成让与担保关系，而非商品房买卖合同关系，并根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决在张利军不履行还款义务的情况下，常传海可诉请拍卖案涉房屋以偿还债务，并无不当。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同无效；但借款担保作为房屋买卖行为的隐藏行为，在当事人之间有效。

　　案例七：《毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书》【最高人民法院（2016）最高法民再113号】，本院再审认为，本案的争议焦点是：（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效。

　　根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

　　林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时，又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘宣求受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。

　　案例八：《孙永强、河北金恒基房地产开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书》【河北省高级人民法院（2020）冀民终292号】，本院认为，关于《商品房买卖合同》效力问题。孙永强主张《商品房买卖合同》是金恒基公司和孙永强在借款到期不能偿还的情况下签订的以物抵债协议。经查，《商品房买卖合同》签订时间为2015年1月23日，孙永强向金恒基公司转款的时间从2013年6月4日持续到2015年10月15日，其中2015年1月23日转款2000万元，2015年2月16日转款1000万元，2015年10月14日转款500万元，2015年10月15日转款360万元。即使按孙永强所称双方未签订过借款协议，按银行转款时间亦能判断借款发生的时间。孙永强认可《商品房买卖合同》记载的合同总价款2.86亿元是其向金恒基公司出借的全部款项，而在上述四笔借款尚未到期（其中三笔尚未发生）的情况下，双方签订的《商品房买卖合同》虽然不是直接约定成立担保关系，但究其本质仍是为了担保借款的实现，双方之间真实的意思表示并非商品房买卖。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉《房屋买卖合同》买卖车库的约定本身是当事人之间虚伪意思表示，其真实目的是以案涉车库担保孙永强借款本息的实现，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是案涉车库作为借款的担保。根据民法总则第一百四十六条规定一审法院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效并无不当，孙永强不能依据《商品房买卖合同》要求金恒基公司为其办理涉案车库的产权过户手续。本案中借款担保作为商品房买卖行为的隐藏行为，只在孙永强和金恒基公司之间产生合同效力，但双方关于金恒基公司届满不履行债务时，孙永强有权取得车库所有权的约定系流押条款，因违反了物权法第186条的规定，应认定为无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，孙永强已经按民间借贷法律关系向金恒基公司主张了权利，一审法院作出（2016）冀01民初189号民事调解书，确认了借款本金、利息以及保证人责任等内容。孙永强可以根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定行使相关权利。

　　案例九：《包秀平、庆阳市金厦房地产开发有限责任公司与刘万年房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【甘肃省高级人民法院（2019）甘民终560号】，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”包秀平与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，虽非双方真实意思表示，但双方在合同中隐藏的担保民事法律行为有效，《商品房买卖合同》名为商品房买卖合同实为为民间借贷基础法律关系履行担保的从属合同，一审认定无效不当。金厦公司与包秀平在房管部门对房屋买卖合同进行备案，对于备案本身仅是行政机关的行政管理手段，未产生物权变动的效力，包秀平对金厦公司的权利仍限于债权，且二审中刘万年明确陈述其在2017年7月23日签订《科教苑一、二期东侧商铺买卖协议补充协议》时，已经知道金厦公司通过与包秀平签订商品房买卖合同并备案的方式向包秀平的借款设定担保，故包秀平与金厦公司签订合同并备案的方式，并未损害刘万年的权利。

　　案例十：《河北联邦伟业房地产开发集团有限公司、郝云琪破产债权确认纠纷二审民事判决书》【河北省高级人民法院（2018）冀民终1172号】，本院认为，关于案涉债权是否应确认为担保债权的问题。2014年8月4日郝云琪与联邦伟业、豫龙建工签订的《借款协议》(以下简称“三方协议”）系各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该协议第三条约定：“丙方（即联邦伟业）以祥云国际商业备案合同为准为乙方（即豫龙建工）向甲方（即郝云琪）借款提供反担保”。2014年8月5日，郝云琪与联邦伟业签订89套《商品房买卖合同》并进行了预售商品房合同备案。该《商品房买卖合同》本质上是双方为“三方协议”提供担保所签，当事人的真实意思表示是为借款提供担保而非商品房买卖，其实质是为担保借款而转移担保标的物财产权的一种非典型担保。联邦伟业用其房产为郝云琪与豫龙建工的借款担保应系其真实意思表示，虽然《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》中未明确规定该种担保形式，但其并不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，且不违反法律、法规的强制性规定，故该担保行为合法有效。原审根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定（注：第146条“虚假的意思表示”规定）认定该《商品房买卖合同》无效，但担保行为有效，并根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，确认该担保行为属于物的担保，并未超过诉讼时效，对郝云琪的该笔债权予以确认，有合同和法律依据，本院认为并无不妥。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）