裁判要旨

　　当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同实质是担保合同，一方在诉讼中主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。若债权人出借款已到位，则房屋买卖合同所担保的主合同即借款合同已履行完毕，债务人的破产管理人根据《企业破产法》第十八条规定请求解除房屋买卖合同的，法院不予支持。

案情简介

　　①2015年2月12日，民生公司与徐又章签订《借款协议》，约定民生公司向徐又章借款400万元人民币；并办了债权文书公证。

　　②2015年2月13日，民生公司与徐又章又签订了五份《商品房买卖合同》，约定徐又章向民生公司购买5套商铺；并办了网上备案。民生公司开具五张总额为11336052元的销售不动产发票。

　　③2016年5月，因徐又章借贷到位，而民生公司未能按时偿还借款，徐又章依据公证债权文书向法院申请强制执行。

　　④2017年5月5日，法院裁定受理民生公司破产清算申请。后破产清算管理人向徐又章邮寄送达解除五份《商品房买卖合同》的通知书，未妥投。

　　⑤民生公司诉讼请求：判令确认五份《商品房买卖合同》己解除；判令徐又章协助民生公司到淮南市房地产管理局办理五份《商品房买卖合同》的网上登记备案注销手续。

　　⑥本案历经淮南中院一审、安徽高院二审及最高法院再审，均认为，五份《商品房买卖合同》是对双方之间的借款行为提供担保，民生公司关于双方以转移房屋所有权的方式为借款提供担保因而无效的主张，法院不予采信；且其所担保的主合同即借款合同徐又章已履行完毕，不符合解除条件；并判决驳回民生公司的诉讼请求。

实务指南

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，司法实务中，常见的诉讼模式是债务人届满未还债，债权人请求履行房屋买卖合同。本案不走寻常路，债务人破了产，其破产管理人主动请求解除房屋买卖合同。但甭管谁先出招，该类案件争议的内核不变，即先解决此时房屋买卖合同的效力问题。本案中，最高法院一锤定音，此时房屋买卖合同的实质是担保合同，是“一张皮”，房屋买卖合同有效。若债权人的借款已到位，该担保合同作为从合同，系一方已履行完毕，并不符合《企业破产法》第十八条规定的“对方当事人均未履行完毕的合同”的前提条件，故债权人的破产管理人请求解除房屋买卖合同的，法院不予支持。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，此时房屋买卖合同效力在司法实务中存在争议。根据笔者归纳，无效论vs有效论，多年来僵持不下。目前司法实务的主流观点认为，房屋买卖合同无效，其隐藏的借贷担保有效；并确立了房屋买卖合同“无效论”的坚实地位。参见往期文章《最高法院：以房抵债之作为借贷担保的房屋买卖合同是否无效？（附十个典型案例）》，不再赘述。但如在本案及关联案例（案例一、案例六、案例十）中，最高法院却同案不同判，持房屋买卖合同“有效论”的裁判观点，让当事人与律师大跌眼镜，大为困惑。在不少案子中，双方当事人争相拿着最高法院截然相反的案例，坚持自己的观点，攻击对方的理由，互相不服气，吵得一团糟；就像WG中抄起红宝书，各自引用语录，打嘴皮子仗，斗得不亦乐乎。因此，以房屋买卖合同作为民间借贷担保的案子，官司步步登高，一审、二审至再审，甭管法院怎么判，当事人就是不服气，一定打到底，严重损害司法权威。

　　③当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，笔者认为，此时房屋买卖合同“有效论”中，多数法院其实均能认识到当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示并非为了转移房屋所有权，而是作为民间借贷的担保；而借贷担保属于非典型担保类型，合法有效。但借贷担保并非“孙猴子”，不是石头缝里蹦出来的，而是从房屋买卖合同中孕育出来的，裁判上让房屋买卖合同无效有让借贷担保跟着无效的顾虑。因此，为了防止“倒了洗澡水将孩子也一起倒掉”，法院通过五花八门的论证（见关联案例），以“房屋买卖合同的目的是为了担保债权的实现，且担保行为未违反法律、行政法规的强制性规定”（案例四），“房屋买卖合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分”（案例五），“该新型担保方式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，根据物权债权区分原则及契约自由原则”（案例六），“签订房屋买卖合同的目的是否为买卖房屋与合同效力是不同范畴的法律问题”（案例七）等为由，认为借贷担保有效，进而爱屋及乌，认定此时房屋买卖合同有效。

　　④司法实务中，少数案例认为，当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同和民间借贷合同均为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。如最高法院公报案例《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》【最高人民法院（2011）民提字第344号】【《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）】的裁判观点，此时房屋买卖合同有效，若债务人认为履行房屋买卖合同不公平的，可请求法院予以撤销。笔者认为，最高法院公报案例体现了当年的司法智慧与水准，让“意思自治”贯彻到底，肯认房屋买卖合同有效，并以债务人事后救济的形式，赋予了债务人撤销权，平衡了双方利益，防止了债权人利用优势地位以房抵债，巧取豪夺。但最高法院公报案例过于古早，“至今已觉不新鲜”，并不能取法照搬。且当今法院认定此时房屋买卖合同无效的重磅法律依据，包括《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日施行）第二十四条（法院应按民间借贷关系审理），《民法总则》（2017年10月1日施行）及《民法典》第一百四十六条（通谋虚伪的意思表示无效）等出台在后，该最高法院公报案例出台在前，尚未及见，观点过时，实质废止。但近年依然有再审案例追随该裁判观点，特别是案例三：《蔡秀芳、李楠确认合同无效纠纷再审民事裁定书》【黑龙江省高级人民法院（2019）黑民再167号】的裁判观点，“汇总现行法律、法规规定，案涉协议形式上虚伪的买卖意思表示和实质上真实的担保意思表示均不存在违反法律、法规强制性规定的无效情形，均属合法有效。”好像高院合议庭使出了洪荒之力，翻烂了法条，并就此“汇总现行法律、法规规定”，竟然还是没找到“虚伪的买卖意思表示”依法无效的理由，笔者惊诧莫名，无力吐槽了。

　　⑤当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，笔者认为，就此时房屋买卖合同的效力争议，最高法院要统一裁判规则，并遵循司法实务主流观点，认定“房屋买卖合同无效，其隐藏的借贷担保有效”。房屋买卖合同是虚假的意思表示，是面子，依法无效；借贷担保是真实的意思表示，是里子，合法有效。房屋买卖合同与借贷担保，“一张纸，两张皮”，是里外有别，不是和谐共生。本案及关联案例中，法院爱屋及乌，将房屋买卖合同与借贷担保捆绑在一起，认为是“一张皮”，并打包认定房屋买卖合同有效的裁判思路并不可取。借贷担保是法律关系，是当事人的真实意思表示，有其独立的价值，并不靠房屋买卖合同这“一张纸”，绝不会因为房屋买卖合同无效而身死道消。

裁判理由

　　本院经审查认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》的性质、效力问题及其是否符合解除条件。

　　关于案涉《商品房买卖合同》的性质和效力问题。本案中，民生公司与徐又章先签订《借款协议》一份，后又签订《商品房买卖合同》五份，根据原审法院查明的事实，上述《商品房买卖合同》并不是以买受方支付房款及出卖方交付房屋为目的，而是对双方之间的借款行为提供担保，因而并非真实的房屋买卖关系。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，在债务人到期不能还款时，债权人得就该标的物进行拍卖折价并从价款中受偿，而不能直接取得标的物的所有权，即必须通过强制清算程序进行。故对民生公司关于双方以转移房屋所有权的方式为案涉借款提供担保因而无效的主张，因与上述法律规定不符，本院不予采信。

　　关于案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定针对的是双方均负有履行义务且未履行完毕的合同，但案涉《商品房买卖合同》的实质是担保合同，其所担保的主合同即借款合同徐又章已履行完毕，本案又无其他约定或法定的合同解除事由出现，故民生公司要求解除《商品房买卖合同》的主张与《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。

关联法条

　　旧《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】

　　第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　新《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2020〕6号】（自2020年8月20日起施行）

　　第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

　　《企业破产法》

　　第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

　　管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

　　《合同法》

　　第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　《民法总则》

　　第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　《民法典》

　　第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

　　第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

案例索引

　　《淮南民生置业有限公司、徐又章买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申3020号】

关联案例

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同和民间借贷合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。债务人如果认为履行房屋买卖合同不公平的，可请求法院予以撤销。

　　案例一（最高法院公报案例）：《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》【最高人民法院（2011）民提字第344号】【《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）】，本院认为，在本院再审中，朱俊芳与嘉和泰公司对于山西高院再审判决认定的事实均无异议，但对于双方之间的法律关系性质和效力存在争议，故本案再审的焦点问题就是双方当事人之间法律关系的性质和效力。

　　朱俊芳主张其与嘉和泰公司之间是商品房买卖合同关系。嘉和泰公司主张双方之间是民间借贷关系。山西高院再审认为，双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，借款协议中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定违反法律的强制性规定，应属无效。本院认为，本案中，十四份《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款协议》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于十四份《商品房买卖合同》所涉款项和《借款协议》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。山西高院再审认为本案双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系不当，应予纠正。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。关于《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此，朱俊芳在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。因此，《借款协议》上述关于到期不能偿还，或已无力偿还，嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定，不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。山西高院再审认为，《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律的强制性规定，应属无效，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。

　　综上，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。山西高院再审判决适用法律错误，应予撤销。太原中院二审判决虽在判决理由表述上不够准确和充分，但判决结果正确，可予以维持。

　　案例二：《延边房地产有限公司与闫永琳、吴宝成确认合同效力纠纷再审案件民事判决书》【吉林省高级人民法院（2019）吉民再70号】，本院认为，一、关于合同效力问题。2012年1月18日，房地产公司与闫永琳签订《商品房买卖合同》，约定房地产公司将案涉商品房出售给闫永琳，并在合同中载明购房单价和购房款总计金额。同日，房地产公司为闫永琳出具了收到购房款2,768,654元的《收据》。2012年1月19日，房地产公司、闫永琳、吴宝成三方当事人签订《借款合同》，约定吴宝成向闫永琳借款110万元，房地产公司为借款提供担保，如吴宝成未按合同约定期限偿还借款本息，110万借款转为闫永琳购买房地产公司用于提供担保的商品房的购房款。《商品房买卖合同》、《借款合同》均系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合同合法有效。

　　案例三：《蔡秀芳、李楠确认合同无效纠纷再审民事裁定书》【黑龙江省高级人民法院（2019）黑民再167号】，本院再审认为，根据现有证据，可以认定在2012年6月4日，蔡秀芳分别与李德芳、李楠签订“借款合同”“房屋买卖协议”，并为李桥出具授权委托书。结合李德芳与李楠、李桥之间关系，李德芳、李楠等人同为冰城贷款公司投资人，程义江与李楠之间商讨偿还债务的通话录音等，可以认定蔡秀芳与李桥签订并履行的“房屋买卖协议”系为蔡秀芳与李德芳订立的“借款合同”所提供的担保。对此类纠纷法律关系性质认定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案当事人之间的基础法律关系性质应为民间借贷，蔡秀芳与李桥签订并履行的“房屋买卖协议”系为案涉借款所提供的担保。就案涉“房屋买卖协议”而言，蔡秀芳与李桥之间真实意思表示系蔡秀芳将自有房屋所有权让渡与李桥，用以担保还款按期履行。协议表面形式为“买卖”，内容实质系“担保”。汇总现行法律、法规规定，案涉协议形式上虚伪的买卖意思表示和实质上真实的担保意思表示均不存在违反法律、法规强制性规定的无效情形，均属合法有效。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同的目的是为了担保债权的实现，且担保行为未违反法律、行政法规的强制性规定；一方请求确认房屋买卖合同无效的，法院不予支持。

　　案例四：《王锋、贵州天盛时代房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书》【贵州省高级人民法院（2019）黔民终638号】，本院认为，以上事实及分析说明，《商品房买卖合同》与《回购协议》签订后，在双方看似存在《商品房买卖合同》与《回购协议》的形式下，有王锋交付给天盛公司1200万元的事实，有天盛公司一定规律性还款付息的事实，符合具备民间借贷法律关系的主要特点与要件，应当据实认定王锋与天盛公司存在民间借贷法律关系，而非表面上的商品房买卖合同法律关系。再者，从意思表示看，王锋与天盛公司的履行行为体现出的真实意思表示，也否定了双方没有如《商品房买卖合同》与《回购协议》所约定的商品房买卖的表象意思表示。

　　至于《商品房买卖合同》与《回购协议》的效力如何，《商品房买卖合同》与《回购协议》表象上反映出的商品房买卖并非是王锋与天盛公司的真实意思表示，应根据当事人真实意思表示确定双方法律关系的性质和效力，一审认定双方订立涉案四份《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现具有相关事实依据，且担保行为未违反法律、行政法规的强制性规定，一审驳回天盛公司确认《商品房买卖合同》与《回购协议》无效的诉请，并无不当。

　　③房屋买卖合同作为民间借贷担保的，法院不应单独审查房屋买卖合同的效力，而应将房屋买卖合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分，其不违反法律、行政法规的强制性规定的，房屋买卖合同有效。

　　案例五：《岑德棠、中山市三角镇国宇房地产开发有限公司确认合同无效纠纷再审民事判决书》【广东省高级人民法院（2019）粤民再219号】，本院再审认为，国宇公司一审起诉单独请求确认涉案合同无效，未提出其他诉讼请求，故本案案由应定为确认合同无效纠纷。本案的主要争议焦点为涉案合同的效力问题。

　　国宇公司与岑德棠在诉讼中确认，双方于2007年7月15日签订6份涉案《中山市商品房买卖合同》，真实意思并非商品房买卖，而是以涉案房产作为国宇公司与岑德棠之间民间借贷款项的担保。因此，签订涉案合同是双方履行让与担保约定的行为，双方之间成立让与担保合同关系，不成立商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的精神，本案不应单独审查商品房买卖合同的效力问题，而应将涉案合同作为民间借贷让与担保合同的组成部分审查其效力问题。

　　国宇公司与岑德棠之间成立的让与担保合同关系，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。

　　④当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，该新型担保方式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，且根据物权债权区分原则及契约自由原则，房屋买卖合同有效。

　　案例六：《陈灵康、浙江省广业钢铁实业有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书》【最高人民法院（2017）最高法民终940号】，本院认为，其次，虽然《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》明确规定的担保物权有抵押权、质权和留置权，但在法律理论和实践中确认还有所有权保留和让与担保等非典型担保物权。本案双方当事人以商品房买卖合同的方式提供担保，《房屋转让合同》实际为案涉借款提供担保，故案涉担保应为让与担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对名为买卖实为担保的让与担保方式亦予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案当事人通过合同创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该种担保合同应为合法有效。堡业公司、广业控股公司主张《房屋转让合同》违反杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》、杭政办函（2009）209号《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》等政府文件规定，《房屋转让合同》应无效。但是，《房屋转让合同》并非真实的房屋买卖关系，而是以房屋为借款提供担保，堡业公司系案涉项目东方大厦的开发主体，有权以堡业公司名义对外处分案涉房屋。至于项目合作各方内部如何分配房屋不影响堡业公司对外处分房屋的效力。堡业公司、广业控股公司主张《房屋转让合同》无效进而否定担保效力的理由不能成立。

　　⑤当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，签订房屋买卖合同的目的是否为买卖房屋与合同效力是不同范畴的法律问题；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，房屋买卖合同并非无效合同。仅是法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，拒绝变更的裁定驳回起诉。

　　案例七：《魏宪运、鸡西市元鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申4413号】，本院经审查认为，魏宪运的诉讼请求为确认其与元鸿公司签订的三份《商品房预售合同》有效，进而要求办理房屋登记手续。根据法律规定案件审理过程中无论当事人是否请求，法院均应首先对合同效力作出确认，但一、二审法院仅同时认为双方当事人之间不存在真实的房屋买卖关系，未对合同效力作出认定，亦未对相应法律后果作出评判。签订合同的目的是否为买卖房屋与合同效力是不同范畴的法律问题，且一、二审法院作为判决依据的不合常理情形，即魏宪运“在鸡西市鸡冠区有其他住宅、交款收据载明的价款超出销售价、未按合同约定时间交付房屋及以低价转让所购房屋”等亦均不是确定合同效力及认定是否为真实买卖关系的法定条件。即便签订案涉《商品房预售合同》可能存在为借贷行为提供担保或进行抹账等其他法律关系，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，以签订买卖合同为民间借贷合同进行担保，买卖合同并非无效合同。仅是法院应当按照真实的法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，拒绝变更的裁定驳回起诉。二审法院认为一审法院未履行释明义务仅是程序上存在瑕疵，不构成程序严重违法，当事人可另行主张权利，进而驳回魏宪运的诉讼请求与该规定相悖。原审判决认定基本事实不清，适用法律不当。应在查清当事人签订合同真实目的的基础上，确定各方当事人之间法律关系的性质，以及案涉《商品房预售合同》之下是否存在其他法律关系，应否需要向当事人行使释明权，进而解决当事人诉请的合同效力和履行问题。

　　⑥当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，房屋买卖合同中流押条款部分无效，但不影响合同其他部分效力；若并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，房屋买卖合同有效。

　　案例八：《广西信和房地产开发有限公司、吴美壤确认合同效力纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申1467号】，本院经审查认为，根据信和公司申请再审的理由，本案的关键是涉案《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》效力问题。根据原审查明的“信和公司与吴美壤均认可双方签订的《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》是对双方之间190万元借款的担保”的事实，涉案《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，系双方之间抵押涉案房屋达成借贷关系而签订的具有抵押担保性质的合同，虽然《房屋回购合同》第四条“如甲方到期未能按合同中第一条第二款规定的价格及时间回购该房屋，乙方有权享有该房屋的所有权，乙方可自行出让、拍卖。”的约定违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第一款规定的内容，该条款为无效条款，但并不影响其他条款的效力，原审认定本案《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》合法有效并无不当。信和公司亦未提交证据证明本案《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，信和公司应承担举证不能的不利后果，其主张上述合同无效，没有事实依据，本院不予支持。至于信和公司认为吴美壤构成黑恶势力及职业放贷人的问题，信和公司提交的证据不足以证明其主张，本院对其主张不予支持。

　　⑦无论房屋买卖合同是否属于非典型担保合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和《合同法》第五十二条规定情形的，房屋买卖合同有效。

　　案例九：《广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司、彭剑伟商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申1214号】，本院认为，本案的争议焦点是皇朝公司与玛瑞公司签订的27份《商品房买卖合同》及补充协议是否有效，如有效是否存在应解除合同的情形等问题。

　　根据原审法院查明的事实，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条约定，玛瑞公司可选择通过将应付给皇朝公司的购房款与皇朝公司实际控制人陈朝新、高健尚欠玛瑞公司实际控制人彭剑伟的借款相互等值对抵形式支付购房款。虽然该补充协议第四条亦约定了有关皇朝公司回购案涉物业的内容，但因玛瑞公司按照约定，选择用债权债务相抵方式支付购房款，故原审法院将本案纠纷性质定性为商品房买卖合同纠纷，并无不当。实践中，无论案涉合同是否属于非典型担保合同，认定合同效力时，只如不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条（注：违反法律、行政法规的强制性规定）和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合同效力应予认可。本案中，玛瑞公司与皇朝公司签订的27份《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是当事人的真实意思表示，没有证据证明合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。

　　⑧当事人以签订房屋买卖合同作为民间借款担保的，若债权人已按民间借贷法律关系起诉，并依生效判决申请执行拍卖房产的，其他非买卖合同当事人诉请确认该房屋买卖合同无效的，法院不予支持。

　　案例十：《中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行、许高升确认合同效力纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申4621号】，本院认为，工行城建支行的申请再审理由不能成立。

　　本案中，工行城建支行诉请确认金伟公司与许高升之间案涉四份商品房买卖合同无效，因其并非合同的当事人，则需要证明该四份商品房买卖合同侵害了其合法权益。经查，金伟公司向许高升借款1200万元，后双方签订案涉四份商品房买卖合同，作为1200万元借款的担保。由于金伟公司未按期还款，许高升依据借款合同起诉，要求金伟公司偿还借款本息。在该诉讼中，许高升并未主张金伟公司按照案涉商品房买卖合同的约定交付房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。可见，许高升与金伟公司之间的诉讼与前述规定并不冲突，而在人民法院就该案作出的判决生效后，许高升依法对诉讼中查封的案涉商品房买卖合同项下的房产申请拍卖以偿还债务，亦符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款关于按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务规定的精神。因此，本案在许高升已依据借款合同主张权利的情况下，不再涉及到案涉商品房买卖合同的履行问题，故无论案涉商品房买卖合同的效力如何，均不影响其他债权人债权的实现，亦不会侵害工行城建支行的合法利益，以此申请再审缺乏事实及法律依据。也就是说，当事人以签订商品房买卖合同作为借款的担保，出借人已按照民间借贷法律关系起诉，并依生效判决申请执行以拍卖房产的，其他非买卖合同当事人诉请确认该商品房买卖合同无效的，已无实际意义，不应予以支持。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）