裁判要旨

　　部门规章对经济适用房的购买资格虽有要求，但其并非效力性强制性规定。购房人是否有购买资格，能否通过政府审批，以及是否能够办理产权登记手续，均不影响房屋买卖合同的效力。

案情简介

　　① 孔宪良与兴宇公司（开发商）签订11份《房屋销售认购书》，约定买卖涉案经济适用房。后兴宇公司向孔宪良出具房屋交付凭据及住宅明细，且房屋现已实际交付给孔宪良。

　　②孔宪良提起诉讼，请求兴宇公司继续履行合同并协助办理过户登记。兴宇公司以孔宪良并无经济适用房购买资格，严重违反《经济适用住房管理办法》等法律规定为由，抗辩主张双方之间的房屋买卖合同无效。

　　③本案历经本溪中院一审、辽宁高院二审及最高法院再审，均认定孔宪良是否具有经济适用房购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响房屋买卖合同本身的效力；且兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后应协助办理过户登记。

实务指南

　　①经济适用房，俗称“经适房”，属于具有保障性质的政策性住房，根据《民诉法解释》第二十八条第二款“政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”之规定，经济适用房买卖合同纠纷应由房屋所在地法院专属管辖。

　　②经济适用房并不是商品房，其购房人只具有有限产权；一手购买与二手转卖，都不自由。一手购买经济适用房要有资格，属于城市低收入住房困难家庭，得政府主管部门审批；而二手转卖经济适用房，需经过5年的上市交易期限，还需按照其与商品房的差价比例向政府交纳一笔买身钱（土地收益）。全国层面有部门规章《经济适用住房管理办法》，规定的挺详细；各省又结合当地经济发展水平，出台了不少政府规章。

　　③最高法院在主文案例中一槌定音，一手购买经济适用房的，虽然部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效；购房人是否有购买资格，能否通过政府审批，以及是否能够办理产权登记手续，均不影响房屋买卖合同的效力，值得赞同。但是在二手转卖经济适用房特别是经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的房屋买卖合同效力问题，目前各地法院的裁判规则简直是五花八门（参见关联案例）：如北京司法实务中，根据《关于已购经济适用房住房上市出售有关问题的通知》【京建住〔2008〕225号】的规定，以原购房合同签订日期在2008年4月11日为界，对二手转卖合同效力实行新老划断。而江苏司法实务中，法院直接以此时二手转卖合同损害了低收入群体的利益，违反社会公共利益，合同无效。

　　④笔者认为，当年政府设计经济适用房，是遵循“天知道”，损有余以补不足，政府卖地让利以补贴城市低收入家庭，让其在商品房大潮中能够居者有其屋，尽到公共责任，初心很美。但这等违背资本流向的政策，只能是政府干或政府压着拿地的企业干。果然，经济适用房大干快上了那么几年，就渐衰了，很快走了样；兴亡之间，跳不出周期律的影响。司法实务中，经济适用房指标转让的，借名买经济适用房的，买到经济适用房赶紧转卖牟利的，卖完经济适用房又反悔诉无效的，案子倒是挺多，但各地法院裁判规则往往并不一致。好政策的确需要好司法来保驾护航，但是让经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的房屋买卖合同无效，违背了债权与物权的二元区分原则，助长了不诚信的违约行为。特别是江苏司法实务中，以保护低收入群体为由，让部门规章规定的经济适用房禁售期，引入适用公共利益并否定合同效力；裁判理由单薄，打开了潘多拉的魔盒，难以服众。

裁判理由

　　本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案的争议焦点是：（二）关于兴宇公司与孔宪良之间的经济适用房买卖合同是否有效的问题。

　　兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。

关联法条

　　《合同法》

　　第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)【法释〔2009〕5号】

　　第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　《经济适用住房管理办法》

　　第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

　　第三十条　经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

　　《物权法》

　　第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　《民法典》

　　第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

案例索引

　　《本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良与本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2015）民申字第3336号】

关联案例

　　①经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的，并未违反效力性强制性规定，房屋买卖合同有效。

　　案例一：《陈名静、陈名杰房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2018）川民申2551号】，本院认为，虽然所转让房屋的性质不符合《经济适用房管理办法》的相关规定，但《经济适用房管理办法》属于管理性强制规定，而并非效力性强制规定，违反该管理办法的规定并不必然导致合同无效。同时，经查明，案涉合同没有损害国家、集体或者第三人利益的情形，原审法院认定该协议合法有效亦系正确。

　　案例二：《唐瑞英、潘迎庆房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【安徽省高级人民法院（2018）皖民申2167号】，本院经审查认为，唐瑞英、潘迎庆对其签订的《房屋买卖合同》真实性无异议,系双方真实意思表示。双方在签订合同时，对案涉房屋系经济适用房均系明知，并在补充条款中对按照规定应向政府交纳费用的负担作出明确约定。国家有关规定虽然对经济适用房交易进行了限制，但该规定不属于法律法规或效力性强制规范的范畴，不能作为认定合同无效的依据。因此，案涉《房屋买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。且案涉房屋系唐瑞英、潘迎庆主动在网络上发布销售信息，并与郑泳明签订案涉房屋买卖合同，在郑泳明已按约履行的情况下，其又以案涉房屋禁止买卖为由拒绝履行合同义务，亦有违诚信原则。

　　②北京司法实务中，经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的，以2008年4月11日为界，对房屋买卖合同效力新老划断；原购房合同在2008年4月11日之前签订的，转让合同并约定5年期限届满后再办理过户登记的，合同有效；原购房合同在2008年4月11日之后签订的，转让合同违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定，合同无效。

　　案例三：《段芳霞房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【北京市高级人民法院（2014）高民申字第04282号】，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，同时诉争房屋是段芳霞用拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，并非通过摇号等程序取得的购房指标，且该诉争房屋是在2008年4月11日以前购买，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，双方在合同中明确约定于5年后具备过户条件时办理过户手续，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。

　　案例四：《史永勤房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【北京市高级人民法院（2016）京民申2592号】，本院经审查认为，本案张国栋转让经济适用房的原购房合同始签于2008年6月，张国栋在取得该房屋契税完税凭证及房屋所有权证尚不满5年的情况下，即与史永勤签订了《北京市房屋买卖合同》将上述经济适用房转让给史永勤。其合同签订行为违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定。且双方办理该房屋过户所依据的河南省新乡市中级人民法院（2012）新民初字第644号民事调解书业经该法院再审撤销。故一、二审法院认定双方签订的《北京市房屋买卖合同》无效程序合法、事实认定及法律适用均无不当。

　　笔者注：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》【京高法发〔2010〕458号】

　　第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。

　　出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

　　③江苏司法实务中，经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的，损害了低收入群体的利益，违反社会公共利益，房屋买卖合同无效。

　　案例五：《陶云与蒲秋辰房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2018）苏民申6173号】，本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”国务院和住建部等部门发布的“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”等关于经济适用住房申购、转让的规定，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。本案中，涉案房屋系蒲秋辰作为住房困难户在拆迁中申购的经济适用房，蒲秋辰于2011年7月购得涉案房屋，沈健宇代理蒲秋辰于2014年3月24日与陶云签订涉案房屋买卖合同时尚不满五年。二审判决认定该房屋买卖合同违反社会公共利益，应属无效，有事实和法律依据。陶云关于涉案房屋买卖合同有效的再审申请理由不能成立，本院不予支持。

　　案例六：《戴国霞与冯清瑞、马凌家政服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申5746号】，本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的，合同无效。本案中，戴国霞与马凌原系夫妻关系，2006年戴国霞、马凌因家庭困难而申领并购买获得涉案经济适用房。经济适用房，是政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市困难家庭低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。为加强和规范经济适用房的管理，国务院、江苏省、南京市就经济适用房的建设、销售、买卖等制定了相应的管理规定。其中，规定经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍用于低收入困难家庭的住房保障。而戴国霞、马凌在与相关部门签订《江宁区经济适用住房买卖契约》的同时，将涉案房屋以高于原购房价的价格出售给了冯清瑞。该行为与经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的相悖，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，违反了社会公共利益，一、二审法院认定戴国霞、马凌与冯清瑞签订的买卖合同无效，有事实和法律依据。

　　④河北司法实务中，经济适用房在5年上市交易期限届满前转让的，双方并约定经济适用房在取得房产证后再过户办手续的，房屋买卖合同有效。

　　案例七：《伍春、龚建超房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河北省高级人民法院（2017）冀民申6529号】，本院经审查认为，本案为经济适用房引起的纠纷，根据《经济适用房管理办法》第三十条“经济适用房满足五年期限可以出售的规定”及“龚建超取得房产证三个月内协助张志远办理相关过户手续”的合同约定，可知尽管该房产在签订合同时未满五年，但双方的合意系涉诉房产在取得房产证后，可过户时方办理相关手续。故，二审法院认为涉诉合同合法有效并无不当。

　　⑤卖房人违规申购的经济适用房，应按政策退出所购住房或按市场价补足购房款，仅为办理房屋过户手续时应当具备的前提条件，系合同的具体履行问题；并不影响房屋买卖合同的效力。

　　案例八：《孔南京与陶桂珍房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申280号】，本院经审查认为，孔南京的再审申请理由不能成立，理由是：2、根据南京市住房制度改革办公室给一审法院的回函，孔南京申购案涉房屋时涉嫌违规，违规申请经济适用房的行为已经处理完毕是房屋上市时应具备条件之一。南京市住房制度改革办公室下一步将按照相关政策规定，通知孔南京家庭退出所购住房或按市场价补足购房款。此仅为当事人办理房屋过户手续时应当具备的前提条件，系合同的具体履行问题，并不影响《房屋买卖合同》本身的效力。孔南京关于因其申购案涉房屋时涉嫌违规，《房屋买卖合同》损害了国家利益，应为无效合同的申请再审理由，不能成立，本院不予采信。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）