裁判要旨

　　借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案情简介

　　①2013年，汤龙等四人与彦海公司先后签订多份《借款合同》，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。

　　②为担保该借款合同履行，汤龙等四人与彦海公司分别签订多份《商品房预售合同》，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。

　　③该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。

　　④双方随后重新签订《商品房买卖合同》，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕产权转移登记后一次性支付给彦海公司。

　　⑤汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

　　⑥因彦海公司未按照约定时间交付房屋，原告汤龙等四人诉讼请求：判令彦海公司支付违约金6000万元；赔偿原告主张权利过程中的损失费用416300元。被告彦海公司辩称：双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，依法无效。

　　⑦2015年4月，新疆高院一审判决：彦海公司支付违约金9275057.23元；支付原告汤龙等四人律师费416300元，并驳回其他诉讼请求。

　　⑧彦海公司上诉。最高法院认为，双方之间的《商品房买卖合同》有效，但由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故汤龙等四人尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约；并二审改判：撤销原判，驳回汤龙等四人的诉讼请求。

实务指南

　　①本案为最高法院指导案例72号，一举解决了以房抵偿到期债权的定性和效力问题，经典永流传。根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》及实施细则的相关规定，各级法院正在审理的案件，在基本案情和法律适用方面，与该指导性案例相类似的（类似案件），应当在裁判理由引述，并参照其裁判要点作出裁判。本案的裁判要点有二：一是双方于借贷到期后将借款本息转化为已付购房款并经对账清算而签订的房屋买卖合同合法有效；二是法院应当结合借款合同等证据主动审查转化为已付购房款的借款本息数额，防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案适用的交易流程为：借贷到期（节点）—>对账清算（行为）—>债务转化（意思）—>房屋买卖合同（合同）—>法院审查原借贷本息数额（审查）。卡在上述任何一个环节，如关联案例中的借款未到期、未经对账清算、未及签订房屋买卖合同等，本案均不能机械照搬适用。现《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第44条【履行期届满后达成的以物抵债协议】已总结了相应的裁判经验，法院也可引用《会议纪要》该条并在“本院认为”部分释法说理。

　　②本案属于以房抵偿到期债权，在债务到期后双方经对账清算的以房抵债，当事人的真实意思表示是将借贷款转化为已付购房款，民间借贷关系转化为房屋买卖关系，并不违反禁止流押（债务履行期届满前）的规定，且与当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的情形不同，并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定；故签订的房屋买卖合同合法有效。但债权人汤龙等四人在将违法高息转化为已付购房款后，又根据该房屋买卖合同诉讼请求债务人彦海公司支付逾期交房违约金。对此，最高法院一锤定音，认为房屋买卖合同中交钱与交房构成对待给付义务，汤龙等四人因违法高息而未能按约交钱，故彦海公司未按约交房不应视为违约，二审改判驳回其诉讼请求。笔者认为，本案中彦海公司从地狱到天堂，二审翻盘，有惊无险；但彦海公司在债权融资中被动，在诉讼策略上失当，教训极为深刻。债权人汤龙等四人在整个交易进程中，牢牢掌握主动权，其放贷、收贷、催贷、回贷，签协议，拿收益，定责任，步步有招法。彦海公司作为开发商，被牵着鼻子走，几无还手之力。且彦海公司逾期交房又是客观事实；汤龙等四人打本案官司，就是个“杀局”，利上加利，早已立于不败之地。彦海公司在一审中，只盯着房屋买卖合同效力做文章，文不对题，输的一塌糊涂。最高法院二审改判，认为房屋买卖合同有效，但从合同履行中的对待给付义务入手，认定“你交钱违约，我交房无责”，兼顾效率与公平，为彦海公司免损近千万，堪称妙手回春。

　　③本案中最高法院之所以主动审查转化为已付购房款的借款本息数额，其目的在于防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条及第三十条的规定，该法定保护限额利率原为年利率24%，现为4×LPR（中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率）；且在本案中双方之间的借款利息、逾期利率与复利等总计不得超过该法定保护限额利率。笔者认为，若是双方恶意串通将违法高息转化为已付购房款的，将导致债务人责任财产不当减少，属于侵害第三人（如债务人的其他债权人）合法权益；参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第44条【履行期届满后达成的以物抵债协议】的规定，法院应主动审查，避免该虚假诉讼的发生。若是债权人利用优势地位将违法高息转化为已付购房款，债务人诉讼请求将转化为已付购房款的违法高息予以剔除的，其核心主张仍是对双方之间的民间借贷法律关系进行审查，与本案中由债权人提起诉讼不同，应当以民间借贷为案由提起诉讼，参见《仁寿宇曦置业有限公司、舒永建房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2018）川民申3418号】的裁判观点（关联案例六）。

　　④以房抵偿到期债权的，笔者认为，根据新债与旧债的相互关系，司法实务中可分为三种类型：甲、“新债换旧债”，双方转化为房屋买卖关系。如本案中，双方经对账清算后，明确约定终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系；借贷款转化为购房款，民间借贷转化为房屋买卖，此属于“债的更改”，“新债换旧债”，双方之间为房屋买卖关系而非借贷关系。乙、“新债未出生”，双方之间还是民间借贷关系。如双方仅签订以房抵债协议约定将借贷款转化为购房款，但并未签订及履行房屋买卖合同的，双方之间仍为民间借贷关系，“新债未出生”，并不发生债务转化，参见《熊德尧、六盘水金太阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书》【贵州省高级人民法院（2017）黔民终171号】的裁判观点（关联案例八）。丙、“新旧债并存”，双方之间同时存在房屋买卖关系与民间借贷关系。如双方经对账清算后，并未明确表示终止借款合同关系，但又签订及履行房屋买卖合同的，为充分保护债权人利益，应视为代物清偿，在房屋买卖履行完毕之前，“新旧债并存”，双方之间同时存在房屋买卖关系与借贷关系。

裁判理由

　　本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

　　但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

关联法条

　　《物权法》

　　第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　《民法典》

　　第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

　　旧《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】

　　第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

　　借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

　　第三十条 出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。

　　新《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2020〕6号】（自2020年8月20日起施行）

　　第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

　　第二十六条 出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

　　前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

　　第三十条 出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。

　　《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】

　　44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

　　《最高人民法院关于案例指导工作的规定》【法发〔2010〕51号】

　　第七条　最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。

　　最高人民法院《〈关于案例指导工作的规定〉实施细则》【法〔2015〕130号】

　　第九条 各级人民法院正在审理的案件，在基本案情和法律适用方面，与最高人民法院发布的指导性案例相类似的，应当参照相关指导性案例的裁判要点作出裁判。

　　第十条 各级人民法院审理类似案件参照指导性案例的，应当将指导性案例作为裁判理由引述，但不作为裁判依据引用。

　　第十一条 在办理案件过程中，案件承办人员应当查询相关指导性案例。在裁判文书中引述相关指导性案例的，应在裁判理由部分引述指导性案例的编号和裁判要点。

　　公诉机关、案件当事人及其辩护人、诉讼代理人引述指导性案例作为控（诉）辩理由的，案件承办人员应当在裁判理由中回应是否参照了该指导性案例并说明理由。

案例索引

　　最高法院指导案例72号：《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》【最高人民法院（2015）民一终字第180号】

关联案例

　　①最高法院指导案例72号的前提是当事人需通过意思表示的转化完成原有借款法律关系向商品房买卖合同关系的变更。（注：案例一中最高法院“以物抵债协议是实践性合同”的裁判观点现已废止，参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第44条）

　　案例一：《贵阳青丰房地产开发有限公司、李世敏民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申4659号】，本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题为《协议书》及《承诺书》的效力问题，案涉借款本息应如何认定以及青丰公司、李世敏再审提交的打款凭证的证明力问题。关于《协议书》及《承诺书》的效力问题。从《协议书》及《承诺书》的主要内容看，该协议属于以物抵债协议，青丰公司以其期房不低于1500m2冲抵对朱锦春所负的1600万元债务。本案与最高人民法院发布的第72号指导案例基本事实不同，本案当事人并未签订正式的《商品房买卖合同》，也未办理预告登记，当事人之间并未建立商品房买卖合同关系。并且本案《协议书》及《承诺书》签订时所约定用于抵债的房屋尚未建成，未实际交付债权人朱锦春。因以物抵债协议是实践性合同，以受领人现实地受领给付作为生效条件，故《协议书》及《承诺书》并未生效，当事人之间属于民间借贷法律关系。在民间借贷法律关系中，借款人为青丰公司及李世敏，李世敏是本案适格被告。

　　案例二：《乐建炜、大冶市惠泽小额贷款有限责任公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【湖北省高级人民法院（2018）鄂民申2052号】，本院认为，从最高人民法院发布的第15批指导案例72号裁判指导要点来看，只有当借款合同双方当事人经协商终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，才能认定双方之间形成真实的房屋买卖合同关系。换言之，适用该指导案例的前提是当事人需通过意思表示的转化完成原有借款法律关系向商品房买卖合同关系的变更。本案中，乐建炜与阳新华昱公司在签订涉案《商品房买卖合同》时，周理强与孙钦长之间的借款合同尚处于履行阶段，该《商品房买卖合同》的签订目的不是为了实际购买房屋。后孙钦长未能依约还款，乐建炜、周理强、孙钦长及阳新华昱公司并未协商一致终止借款合同关系，重新建立商品房买卖合同关系，亦未对账清算将借款本金及利息转化为购房款，故原审判决认定本案不属于最高人民法院发布的第15批指导案例72号的适用情形，是正确的。乐建炜的再审申请理由均不能成立，本院不予支持。

　　②最高法院指导案例72号解决了以物抵偿到期债权的定性和效力问题；债务到期后双方达成以房抵债合意，签订的抵债协议或房屋买卖合同合法有效。

　　案例三：《符宇民间借贷纠纷再审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民再311号】，本院认为，第二，关于《抵债协议》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”；《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。上述规定均适用于债务履行期届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的情形。案涉《抵债协议》是在借款到期后，玉中公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并经对账后签订，并非债务履行期限届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，因此《抵债协议》不属于上述法律规定的无效协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，在玉中公司不能按期向符宇偿还借款的情况下，双方约定将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，玉中公司将其所有的商品房出售给符宇，符宇以其对玉中公司的借款本息充抵购房款，属双方协商一致变更合同，该变更并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　案例四：《吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申1774号】，本院认为，鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

　　案例五：《贵州百淼置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书》【贵州省高级人民法院（2017）黔民终987号】，本院认为，最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布的指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（以下简称72号指导案例）的案例要旨指出，“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”最高人民法院该指导案例，解决了此前关于以物抵偿到期债权的定性和效力问题，终止的相关问题的争鸣，统一了裁判尺度。因此该指导案例出台后，各级人民法院应当遵照该案例的案例要旨执行。

　　根据72号指导案例的精神，本案中，陈叶青、黄巧云将已经到期并经结算的利息作为购房款，与百淼公司建立商品方买卖合同关系，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。故本案应当定性为商品房买卖合同纠纷，并非为民间借贷纠纷。

　　③最高法院指导案例72号为购房人（债权人）提起诉讼，是围绕《商品房买卖合同》的签订和履行展开，案由为商品房买卖合同纠纷。若卖房人（债务人）诉讼请求将转化为购房款的违法高息予以剔除的，其核心主张仍是对双方之间的民间借贷法律关系进行审查，应当以民间借贷为案由提起诉讼。

　　案例六：《仁寿宇曦置业有限公司、舒永建房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【四川省高级人民法院（2018）川民申3418号】，本院认为，关于宇曦公司能否以商品房买卖合同纠纷为案由实现其诉讼目的的问题。宇曦公司主张，2016年的商品房买卖交易中存在违法高息充抵购房款的情形，并请求舒永建等人继续支付未足额支付的购房款。本院认为，要认定双方结算的4120万元购房款中是否包含违法高息以及违法高息的金额是多少，首先需锁定双方是否存在民间借贷法律关系。由于宇曦公司以商品房买卖合同纠纷为案由起诉，且案涉商品房买卖合同的当事人与宇曦公司主张的民间借贷法律关系的当事人并不一致，故其与舒永建的民间借贷纠纷不属于本案审理范围。

　　宇曦公司还主张，本案应参照最高人民法院发布的指导案例72号“汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”确立的裁判规则，以“商品房买卖合同纠纷”为案由对本案进行审理并作出判决。经审查，最高人民法院发布的该指导案例，系买房人即出借人请求法院判决卖房人即借款人按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。该案中，由于出借人已经依据双方的民间借贷合同获取了超出法定最高限额的利息，现又依据商品房买卖合同主张逾期交房的违约金，最高人民法院为平衡当事人的权利义务，从公平原则和诚实信用原则的角度出发，认为在审理此类案件时应当“避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化”，最终驳回了购房者在该商品房买卖合同纠纷案中的诉讼请求。由于该案的原告方为购房者，购房者提起诉讼的依据和请求亦是围绕《商品房买卖合同》的签订和履行展开，故法院在该案的审理中更改案由既无可能也无必要。反观本案，宇曦公司作为卖房者提起诉讼，请求将本案中转化为购房款的违法高息予以剔除，其核心主张仍是对其与舒永建之间的民间借贷法律关系进行审查，故其应当以民间借贷为案由提起诉讼。

　　④双方经重新协商并对账终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，系民事行为主体变更法律关系的意思自治，《商品房买卖合同》合法有效。

　　案例七：《芜湖星城置业有限公司、芜湖市兴芜小额贷款有限公司小额借款合同纠纷、商品房销售合同纠纷二审民事判决书》【安徽省高级人民法院（2018）皖民终546号】，本院认为，本案二审的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否合法有效。星城置业公司曾与兴芜小贷公司签订《借款合同》，从兴芜小贷公司借款合计4879万元，系不争的事实。由于星城置业公司未能按约归还上述借款，双方协商一致签订105套房屋的《商品房买卖合同》，约定由星城置业公司将其开发所有的东部星城东区105套房屋出售给兴芜小贷公司，所售款项充抵兴芜小贷公司的借款，并经过备案登记程序。因此，双方经重新协商并对账终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，实现双方权利义务平衡的交易安排，系民事行为主体变更法律关系的意思自治，涉案《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，并不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。

　　⑤债务到期后双方达成的以房抵债协议合法有效；但因《商品房买卖合同》并未签订及履行，民间借贷关系未转化为商品房买卖合同关系。

　　案例八：《熊德尧、六盘水金太阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书》【贵州省高级人民法院（2017）黔民终171号】，本院认为，二审中当事人的争议焦点是：案涉《抵价协议》的效力如何认定，熊德尧因民间借贷所欠郑尚贵的债务是否消灭。本案熊德尧、金太阳公司对熊德尧尚欠郑尚贵借款本金550万元及利息，金太阳公司对该债务承担连带担保责任的事实认定没有异议，仅认为所欠债务已因《抵价协议》的签订与履行而消灭。关于《抵价协议》效力问题，因该协议系债权人郑尚贵与债务人熊德尧在民间借贷借款期限届满后，经对借款本金和利息进行结算确定金额后签订，约定将尚欠借款本金和利息等债权金额转变为购房款，将双方之间的民间借贷关系转为商品房买卖合同关系，协议内容并不违反法律法规强制性规定，合法有效。虽协议中关于用债务人熊德尧开发的“金阳·黄金湾”项目资产作价抵债的约定，因该项目开发人为金太阳公司,而非熊德尧个人，熊德尧虽是金太阳公司法定代表人、董事长，在本案中，熊德尧个人系债务人、金太阳公司系担保人，两者并非同一主体，熊德尧个人对《抵价协议》约定的抵债物“金阳·黄金湾”项目房产不享有所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该约定亦为有效。关于熊德尧因民间借贷所负郑尚贵的债务是否消灭问题。熊德尧上诉所提其所欠郑尚贵的债务，已因双方实际履行了《抵价协议》，债务因债权已转为购房款而消灭的主张，经查，案涉《抵价协议》虽合法有效，但因熊德尧对“金阳·黄金湾”项目房产不享有所有权，不能实际履行，需由当事人另行签订《商品房买卖合同》并实际履行后，本案当事人之间的民间借贷关系才转为商品房买卖合同关系，二审中，熊德尧、金太阳公司一方提供的出卖人为金太阳公司，买受人为周平的合同编号为1509010047的《商品房买卖合同》，在六盘水商品房网上签约备案系统载明为待备案合同，并非正式备案合同，本案已查明该《商品房买卖合同》出卖人、买受人处为空白，没有出卖人、买受人等签约人盖章签字，该合同没有成立和生效。另外，郑尚贵不认可周平为其指定的购房人，熊德尧、金太阳公司也未提供郑尚贵指定周平为购房人与金太阳公司签订《商品房买卖合同》的证据，故本案没有证据证明熊德尧、金太阳公司已与郑尚贵签订《商品房买卖合同》，并将所欠借款本息转变为购房款，双方之间因民间借贷关系形成的债权债务关系并未消灭，本案一审判决熊德尧偿还郑尚贵借款本金550万元及利息，金太阳公司承担连带偿还责任并无不当，本院予以维持。综上，熊德尧、金太阳公司上诉所提《抵价协议》合法有效的上诉理由虽成立，但所提因该协议签订和履行，双方之间的民间借贷关系已经结束，熊德尧、金太阳公司不应再承担偿还借款本息责任的上诉主张，与本案查明事实不符，无事实和法律依据支持，不能成立。关于熊德尧、金太阳公司二审中所提追加周平为第三人参加本案诉讼的申请，因不符合法律规定，本院不予准许。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）