裁判要旨

　　当事人在借贷的债务届满前又签订了房屋买卖合同的，系属于以房屋买卖合同作为民间借贷的担保，法院应按照民间借贷法律关系予以审理。

案情简介

　　①2012年8月26日，景荣公司与陈其海等人签订《协议书》，约定：‘景荣华夏新城’商住房地产项目（简称项目）由景荣公司开发建设，陈其海等人不参与项目建设管理；景荣公司对陈其海等人原有股份（其中陈其海投资额为2070万元，占比7.962%）按固定收益予以补偿，景荣公司应当在2017年8月1日之前付清陈其海等人全部股本金及全部收益补偿（陈其海等人保证不提前抽回投资）……若陈其海等人愿意购买项目楼盘，所购楼盘价款可以冲抵补偿金。

　　②2014年6月6日，陈萍与景荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：案涉项目房屋出卖至陈萍，房屋价款共计42万余元。景荣公司并出具了购房款预收款收据。

　　③2017年8月，赣州中院裁定受理景荣公司破产清算申请。后景荣公司管理人向陈萍等人出具《关于解除房屋买卖合同的通知》，载明：景荣公司并未实际收到您应支付的购房款。双方之间的《房屋买卖合同》并未实际履行或者是以房抵债形式签约而非真实购房，应予解除。

　　④2018年3月，陈其海出具《情况说明》，载明：《协议书》（2012年8月26日）签订后，本人名下投资款2070万元（包括陈萍等13人的投资款在内）已全部转化为对景荣公司的出借款。且2014年6月，在本人、景荣公司及陈萍等13人三方协商下，确定了以房抵债方案并分别签订了购房合同。

　　⑤原告陈萍诉讼请求：确认《商品房买卖合同》合法有效，被告景荣公司管理人《关于解除房屋买卖合同的通知》无效；被告景荣公司继续履行合同，限期交房并协助办理不动产权登记手续。

　　⑥本案历经赣州中院一审、江西高院二审及最高法院再审，均认为，双方系以签订《商品房买卖合同》形式作为民间借贷合同的担保，且经法院释明本案应按照民间借贷法律关系进行审理，但陈萍拒绝变更其诉讼请求；裁定驳回起诉。

实务指南

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，主要有两种情况：一是开发商在对外债权融资时（之后），债权人就商品房（预售）与其签订《商品房买卖合同》，约定，债务届期清偿则合同作废，未清偿则以借贷款冲抵购房款（以房抵债）。二是房主在借贷时（之后），债权人就二手房与其签订《房屋买卖合同》，约定，债务届期清偿则合同作废，未清偿则以借贷款冲抵购房款（以房抵债）。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，属于非典型担保，区别于传统担保类型如房产抵押；其在法学理论上又称之为“后让与担保”，关键在于双方之间仅仅签了房屋买卖合同，但并未办理房屋预告登记或过户登记，否则就是“让与担保”。可参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第45条的规定。如本案认定双方系以签订《商品房买卖合同》的形式作为民间借贷合同的担保，最高法院一针见血，原因就在于陈萍与景荣公司签订《商品房买卖合同》（2014年6月6日）时，《协议书》（2012年8月26日）约定的2017年8月1日的借款期限并未届满。且因当事人之间的真实意思表示并非转移房屋所有权，而是督促债务人还款，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间属于民间借贷法律关系。

　　③当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，届期未能清偿时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，债权人可提起民间借贷诉讼获得生效裁决，并申请拍卖房屋以偿还债务；拍卖款与借贷款之差额，双方多退少补。该制度在本质上属于强制清算型担保，引导债权人发生纠纷时打官司，房屋拍卖以还债；并倒逼法院查明双方之间的民间借贷关系（基础关系），防止变相突破并严格控制民间借贷的本息限额。至于该种担保的效力，笔者认为，虽有助于债权人提前锁定房产价值，但房屋拍卖受偿并非房屋价款优先受偿权，并不能必然排除善意第三人。

　　④司法实务中，存在房屋买卖与民间借贷的主体分离情形，即债权债务的双方之间引入变量第三人并与其签订了房屋买卖合同的，裁判规则又存在变数（见关联案例）。如第三人以房屋买卖作为当事人之间民间借贷担保的，也适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定（案例五）；但当事人约定开发商（债务人）将房屋出卖债权人指定的第三人并签订《商品房买卖合同》的，可能就并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定（案例六）。笔者认为，本案是个系列案（见案例索引），争议巨大的原因就在于陈萍等13人实为民间借贷双方景荣公司与陈其海之外的第三人，“三人行有别于双人舞”，法院探究认定各方主体之间的真实意思表示，颇费一番脑筋。开发商景荣公司与债权人陈其海指定的第三人签订了《商品房买卖合同》，其与上述案例六（卖房回款以还债）的区别在于，陈萍等13人属于债权人陈其海的幕后融资人，《商品房买卖合同》（2014年6月6日）签订后，开发商景荣公司虽出具了购房款收据但并未收到新款，陈萍等13人并未请求交房过户，且结合《协议书》（2012年8月26日）约定的2017年8月1日的借款期限，可推定其真实意思表示并非是进行房产交易。因此，最高法院一锤定音，本案属于以房屋买卖合同作为民间借贷的担保。

　　⑤本案中，因陈萍拒绝变更诉讼请求（房屋买卖->民间借贷），法院驳回起诉。笔者认为，当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，现最高法院有了新司法解释，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定均有所变化，相应的裁判规则变化主要有二：一是删掉了法院的释明权。债权人请求履行房屋买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，而不再主动释明。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求为民间借贷的，法院应当准许。二是债权人拒不变更诉讼请求的，法院应驳回诉讼请求，而非驳回起诉。债权人在诉讼中坚持请求履行房屋买卖合同的，法院应当将该法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。法院经审理并认定双方属于民间借贷的，判决驳回债权人的诉讼请求。债权人并可根据民间借贷关系另行诉讼。该种裁判方式变化在目前的司法实务中尚未发生，但符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第45条的规定意旨，咱们可以拭目以待。

裁判理由

　　本院经审查认为，首先，根据原审查明的事实，案外人陈其海因投资景荣公司开发的案涉项目，向陈萍等十三人借款。2012年8月26日，陈其海与景荣公司订立《协议书》，约定将其投资款转化为借款。2014年6月，陈其海应陈萍等十三人的还款要求，与景荣公司及陈萍等十三人协商将陈其海名下对景荣公司享有的借款本息归陈萍等十三人享有的部分分割到各出借人名下。至此，陈萍与景荣公司双方成立民间借贷关系。其次，陈其海与景荣公司通过签订上述《协议书》，将其对案涉项目的投资款转化为对景荣公司的借款，该协议第5条关于“鉴于案涉项目尚在建设之中，为保证项目的正常开发建设，陈其海保证自该协议签订之日起至2017年8月1日前不得提出抽回股本金和收益补偿，景荣公司应当在2017年8月1日前付清陈其海全部股本金及全部收益补偿”的约定，实际系双方当事人约定案涉借款期限应为2017年8月1日。由于2014年6月6日陈萍与景荣公司签订《商品房买卖合同》约定陈萍购买上述案涉房屋时，《协议书》约定的借款期限并未届满，因此，原审判决认定双方系以签订《商品房买卖合同》的形式作为民间借贷合同的担保，并无不当。陈萍与景荣公司签订《商品房买卖合同》时并未约定对上述《协议书》中的借款期限进行变更，陈萍主张《商品房买卖合同》的订立产生了还款期限提前到期的后果，缺乏事实依据。再次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”原审法院基于本案审理情况向陈萍释明变更诉讼请求，陈萍拒绝变更，因此原审裁定驳回陈萍的起诉符合法律规定。

关联法条

　　旧《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】

　　第二十四条  当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　新《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2020〕6号】（自2020年8月20日起施行）

　　第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

　　《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】

　　45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

　　旧《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释〔2001〕33号】

　　第三十五条 诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

　　当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。

　　新《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释〔2019〕19号】

　　第五十三条　诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。

　　存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。

案例索引

　　《陈萍、赣州景荣集团有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申1373号】

　　系列案：（2019）最高法民申1367号；（2019）最高法民申1368号；（2019）最高法民申1369号；（2019）最高法民申1370号；（2019）最高法民申1371号；（2019）最高法民申1374号；（2019）最高法民申1375号；（2019）最高法民申1376号；（2019）最高法民申1377号；（2019）最高法民申1378号；（2019）最高法民申1379号；（2019）最高法民申1382号。

关联案例

　　①当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间属于民间借贷法律关系。

　　案例一：《德州星凯房地产开发有限公司、德州华创置业有限责任公司民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申558号】，本院经审查认为，（一）关于法律关系的认定问题。经查，2014年12月1日,星凯公司向豪门公司出具委托收款证明书一份,载明“今委托德州豪门实业有限公司代收安敏...￥26400000”，同时列明了豪门公司的开户银行及银行账号。同日，安敏向上述账号打款共计2640万元，星凯公司向安敏出具两张收款收据,分别注明转账收款2640万元、现金收款360万元。之后，安敏又与星凯公司另行签订了《德州市商品房买卖合同》，经生效的（2017）鲁14民初47号民事裁定认定，双方签订商品房买卖合同的真实意思为借贷担保。从上述事实看，安敏虽向豪门公司打款2640万元，但从星凯公司出具的委托收款证明、收款收据以及安敏依据委托书载明的银行账号打款的银行凭证等事实，能够证明借款人为星凯公司，豪门公司系受星凯公司委托代为收取相关款项，也即不是借款主体，星凯公司与安敏之间形成民间借贷法律关系，事实清楚。同时，另案生效裁定并未对民间借贷法律关系予以审理，本案判决结果与生效裁定之间不存在矛盾。据此，原审认定星凯公司与安敏存在民间借贷法律关系，并判决星凯公司偿还安敏借款本金2640万元，认定事实和适用法律均无不当。另外，星凯公司并无证据证明本案属于虚假民事诉讼，在安敏确已支付借款的情况下，审查其款项来源不属本院审查范围。

　　案例二：《民和玉龙房地产开发有限公司、马忠山民间借贷纠纷二审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民终490号】，本院认为，本案借款关系发生后，玉龙公司的法定代表人于2015年8月12日变更为张雪峰。2015年8月25日，张雪峰以玉龙公司名义与马忠山、马正祥签订《商品房买卖合同》，合同第三条第2项约定，买受人（玉龙公司）已于2014年12月16日一次性付清所有购房款项。上述合同以玉龙公司名义签订，落款处有玉龙公司盖章，法定代表人签章处有张雪峰签字。因双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是以玉龙公司开发的房产为之前的借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间仍为民间借贷法律关系。《商品房买卖合同》中双方对购房款已于2014年12月16日一次性付清的约定，与案涉借款时间相吻合，应当认定玉龙公司对案涉借款的追认。

　　案例三：《刘凤霞、梅河口市宸企房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申5792号】，本院经审查认为，根据刘凤霞申请再审理由，本案审查的重点是刘凤霞与宸企公司之间法律关系的性质。

　　刘凤霞与宸企公司于2015年11月15日签订《借款抵押合同》，约定宸企公司向刘凤霞借款4260万元，宸企公司将126套房屋抵押给刘凤霞。刘凤霞主张因宸企公司无力偿还借款，该笔借款已转化为购房款，双方之间的借款法律关系已转化为商品房买卖合同法律关系。宸企公司虽然认可其与刘凤霞之间存在民间借贷法律关系，但宸企公司并不认可《借款抵押合同》中约定的4260万元借款数额，仅认可借款本金为870万元且其已偿还478.688万元（尚欠391.312万元）。刘凤霞未提交其向宸企公司出借4260万元款项的付款凭证。刘凤霞关于宸企公司欠付其4260万元借款的主张，没有证据支持，二审法院不予认定并无不当。

　　在刘凤霞就案涉121套房屋中的2套向法院提起的要求返还购房款之诉中，该两案的二审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，以刘凤霞与宸企公司之间法律关系性质为借贷关系为由，裁定驳回刘凤霞的起诉，该两案二审判决均已生效。

　　《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”刘凤霞与宸企公司于2016年8月21日签订121份《商品房买卖合同》，刘凤霞既未提交其实际支付购房款的付款凭证，也未提交证据证明《商品房买卖合同》签订后，其向宸企公司主张交付房屋。刘凤霞没有提供证据证明其与宸企公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，本案案情属于上述司法解释规定适用之情形。二审法院据此裁定驳回刘凤霞的起诉，并无不当。

　　②当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保的，双方之间实为民间借贷关系；开发商（债务人）另将房屋处分第三人并签订《商品房买卖合同》的，债权人对该房屋并无直接利害关系，无权请求确认该《商品房买卖合同》无效。

　　案例四：《黄典庆、广西柳州中小企业信用担保有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申998号】，本院经审查认为，本案系黄典庆不服原审裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是黄典庆的再审申请是否符合上述法条规定的情形，是否应当裁定再审。

　　（一）关于黄典庆与华硕公司之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系

　　黄典庆主张其与华硕公司之间是商品房买卖合同关系。根据本案查明的事实，黄典庆与华硕公司于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，当日又签订了《商品房买卖补充协议书》，该补充协议书第6条约定:“若甲方（华硕公司）认为每平方米20000元的价格销售给乙方（黄典庆）价格偏低,可在签订商品房买卖合同之日起三个月内退回全部购房款给乙方,并赔偿乙方违约金为总购房款的4%后,甲乙双方所签订的商品房买卖合同作废失效……”该补充协议书第6条还约定:“若甲方未能退还乙方全部购房款和违约金,甲乙双方所签订的商品房买卖合同即执行,本补充协议失效。”由此可见,双方签订《商品房买卖合同》的目的并不是买卖房屋，而是华硕公司占有黄典庆的资金、黄典庆获得华硕公司的违约金。《商品房买卖合同》的履行是以华硕公司未退还黄典庆全部购房款亦未支付违约金为前提的。根据原审查明的事实，黄典庆与华硕公司分别于2013年2月3日、2013年8月27日、2013年9月2日签订的三份《房屋认购协议》，均以华硕公司支付违约金、退还购房款而解除合同，原审认定双方签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思不是商品房买卖,而是为借贷担保，有事实和法律依据。黄典庆关于其与华硕公司之间是商品房买卖合同关系的主张，本院不予支持。

　　（二）关于黄典庆是否有权请求确认华硕公司与中小企业担保公司签订的《商品房买卖合同》无效

　　黄典庆主张华硕公司与中小企业担保公司签订《商品房买卖合同》无效。本案黄典庆与华硕公司之间签订《商品房买卖合同》实际形成的是借贷关系，对于其与华硕公司之间签订《商品房买卖合同》所指向的标的物（亦是华硕公司与中小企业担保公司签订《商品房买卖合同》所指向的标的物）不具有物的权利。华硕公司与中小企业担保公司所签《商品房买卖合同》效力并非本案审理内容，然而，不论其是否有效，黄典庆对该合同所指向的标的物均无直接利害关系，原审确认黄典庆无权请求认定华硕公司与中小企业担保公司所签《商品房买卖合同》无效，并无不当。

　　根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”黄典庆在二审法院告知其将按借贷关系审理、向其释明变更诉讼请求后，仍坚持其原诉讼请求，原审裁定驳回其起诉，有事实和法律依据。

　　③第三人以房屋买卖作为当事人之间民间借贷担保的，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖实为担保的非典型担保形式，但本质上并非担保物权，不能适用物权法、担保法的相关规定。

　　案例五：《沈阳中基房地产开发有限公司、沈阳东森房地产开发有限公司民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申2880号】，关于中基公司的担保是否已超过担保期限和诉讼时效问题。中基公司主张适用《中华人民共和国担保法》第二十六条及第三十六条规定，认为其担保已经超过了保证期间及诉讼时效，不应承担担保责任。本案中，中基公司在案涉《借款协议》中作为担保人加盖了印章，承诺用其所有的34套房产办理商品房买卖备案登记（李沈生的名下），同时约定该笔借款视为李沈生给付中基公司的购房款。东森公司如能按时偿还借款，则房屋买卖合同自动解除，李沈生协助中基公司解除备案。如东森公司未能偿还借款，则上述房产归李沈生所有。从上述约定来看，中基公司提供担保的形式符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖实为担保的非典型担保形式，但本质上并非担保物权，不能适用物权法、担保法的相关规定。中基公司依据《中华人民共和国担保法》关于担保期间的规定作为其不应当承担责任的抗辩理由，无事实与法律依据。中基公司该项再审申请理由，不能成立。

　　④当事人约定开发商（债务人）将房屋出卖债权人指定的第三人以回款还债，第三人与开发商签订的《商品房买卖合同》符合市场价，且交款入住的；第三人的真实意思是为了获得房屋的所有权，而非为开发商（债务人）的民间借贷提供担保，并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。

　　案例六：《冯长华、蒋云山再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5923号】，本院审查认为，一、关于蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同行为性质认定的问题。法院裁判应当尽可能尊重并维护不动产物权变动规则，但依照法律和司法解释的特别规定，可以对于真实的不动产买受人的物权期待权给予特别保护。本案中，由于蒋云山对于案涉房产并没有办理物权转移登记，故应当对蒋云山是否享有不动产买受人的物权期待权进行审查认定，因而，有必要进一步对蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同行为的性质予以判定。本案中，2011年7月26日,德升公司与陈鹏利、新民生公司签订《借款合同》，陈鹏利出借5000万元给德升公司，新民生公司提供连带责任保证。后三方又签订一份《协议书》，从该《协议书》的内容可见，德升公司以“金荣·盛景濠庭”14套房屋出售价款抵偿所欠陈鹏利的借款本息，新民生公司提供借款担保，德升公司负责以10000元/㎡的单价与陈鹏利指定主体签订商品房买卖合同并负责交付房屋，在商品房合同履行期间，德升公司暂停支付借款利息及担保费用。因此，该《协议书》具有还款及担保协议的性质。2011年12月，蒋云山与德升公司就案涉房屋以10000元/㎡的单价签订《“金荣·盛景濠庭”商品房买卖协议书》，并于2012年5月14日、6月20日向陈鹏利支付全部房款，德升公司出具收据予以认可，并交付房屋给蒋云山，蒋云山实际占有并装修入住。再审审查查明，蒋云山以10000元/㎡的单价购买案涉房屋基本符合当时房屋交易的市场价格。本院认为，虽然《协议书》具有还款及担保协议的性质，但是负有担保义务的是德升公司和新民生公司，蒋云山个人购买案涉房屋并非直接为德升公司5000万元借款提供担保，蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同的真实意思是为了通过支付对价而获得案涉房屋的所有权，与德升公司和陈鹏利、新民生公司之间的借款担保法律关系没有法律上的牵连。因此，再审申请人主张“蒋云山与德升公司签订购房合同是对陈鹏利主债权的一种担保”，本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，缺乏事实和法律依据。

　　⑤债权人已在另案诉讼中经法院释明，变更诉讼请求并明确表明双方之间签订《商品房买卖合同》的真实意图是以签订该合同作为民间借贷担保的，仍系自愿行为；债权人在本案民间借贷纠纷诉讼中对此未举证推翻则禁止反言。

　　案例七：《陈如山、吉林省日辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民终545号】，本院经审理认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案二审审理的重点是双方当事人诉争法律关系性质的认定。

　　陈如山于2011年3月3日向刘勇汇款1000万元，刘勇曾向陈如山账户中转账偿还部分借款，陈如山虽主张该款系其代陈福利向刘勇汇款，但未提交其与陈福利之间借款合同以及陈福利向陈如山偿还该1000万元款项的证据，证明陈如山与刘勇之间发生过民间借贷行为。2015年9月20日，陈如山因与日辉公司、刘勇商品房买卖合同纠纷一案，以要求日辉公司、刘勇赔偿商品房买卖合同违约金为由向长春市经济开发区人民法院起诉，该院一审判决驳回陈如山诉讼请求，陈如山于2016年11月25日向长春市中级人民法院提起上诉。在长春市中级人民法院二审审理过程中，经该院释明本案争议的法律关系性质后，陈如山向法院提交变更诉讼请求申请书，将案件诉讼请求变更为：请求依法判令日辉公司偿还拖欠借款本金及利息；认定陈如山与日辉公司、刘勇之间签订的《商品房买卖合同》的性质为双方借贷关系的担保。尽管陈如山在该案审理中变更诉讼请求系在法院释明争议法律关系性质之后，但仍是其自愿行为。至此陈如山在该案诉讼中已实际表明其与日辉公司之间签订《商品房买卖合同》的真实意图是以签订该合同作为双方民间借贷合同的担保。陈如山在本案中未提出相反证据推翻其在上述案件中对签订《商品房买卖合同》真实意图的确认，一审法院在本案中予以认定并无不当。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”一审法院认定陈如山与日辉公司之间诉争法律关系是民间借贷合同关系，经向陈如山相应释明，陈如山拒绝变更诉讼请求。一审法院据此裁定驳回陈如山的起诉，具有事实和法律依据，并无不当。

　　⑥当事人以房屋买卖合同作为民间借贷担保，债权人提起另案商品房买卖合同纠纷诉讼，旨在以房产抵偿民间借贷未果后；又提起本案民间借贷纠纷诉讼，以实现另案诉讼未能实现的同一笔债权的；债权人另案诉讼符合诉讼时效中断的法定事由。

　　案例八：《哈尔滨美德地产置业有限公司、徐晓杰民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申841号】，美德公司主张，商品房买卖合同纠纷与民间借贷纠纷的法律关系性质不同，不能因徐晓杰另案提起诉讼而中断本案诉讼时效，原判决认定本案未过诉讼时效，属适用法律错误。本院认为，再审申请人美德公司认同以其自有房产为借款提供让与担保。黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终500号民事判决认定，“本院已生效（2017）黑民终49号民事裁定认定该《房屋买卖合同》系为徐晓杰与银海小贷公司（或美德公司）之间民间借贷行为设定担保，并驳回了徐晓杰的起诉。”综上，另案的商品房买卖合同纠纷和本案的民间借贷合同纠纷的生效裁判及再审申请人美德公司，均认可《房屋买卖合同》性质系为本案讼争民间借贷提供非典型担保。另案徐晓杰提起商品房买卖合同纠纷诉讼，旨在以美德公司房产抵偿民间借贷欠款，以实现债权；未果后，出借人徐晓杰又提起本案民间借贷纠纷案件，请求借款人还钱，以实现另案诉讼未能实现的同一笔债权。前期，徐晓杰提起商品房买卖合同另案诉讼，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“权利人提起诉讼”的诉讼时效中断法定事由。原判认定构成诉讼时效中断的其他情形，本院予以确认。美德公司主张本案计息期间应当扣减徐晓杰恶意提起另案诉讼的审理期间，理据尚不充分，本院不予支持。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）