房屋买卖预订合同签订中，经常会遇到夫妻共有房屋中一方代替夫妻另一方在预订合同签字并收取购房定金情形，在正式签署房屋买卖合同之时，由于双方对部分合同主要条款未能达成一致意见，致使合同不能履行导致房屋上涨损失的责任分担争议。本文就以一起在2016年购房过程中因各方无法协商出售房屋代理权及房屋价格上涨损失承担的争议纠纷，浅析其中责任划分和损失赔偿依据：

　　案件简介

　　2016年1月，南京市房地产市场持续火热，房价上涨明显。2016年2月，李某通过中介公司介绍与张某签订房地产买卖居间协议，协议约定：李某向张某支付30万元购房意向金，约定房屋总价格为800万元，在2016年5月1日前正式签署房屋买卖合同时支付250万元，房屋过户办理贷款支付其余房款550万元。由于出售房屋李某与其爱人是共有产权人，李某向张某出具承诺书：“本人出售房屋是经所有产权人一致同意的，并收受定金，签订房地产买卖居间协议，由此产生的一切违约责任由本人承担”。

　　2016年4月15日，李某告知张某房屋已涨价近200万元，要求将房屋交易价格由原约定的800万元提高至900万元，并告知其爱人在签署居间合同前已和其登记离婚，现她不同意出售房屋。张某认为李某已构成违约，鉴于当时房屋市场价格上涨过快，张某用手中的预备购房款另购置他处房屋。同时，张某将李某诉讼至法院，请求法院判令李某退还购房意向金并赔偿经济损失100万元。

　　当事人诉辩及法院裁决

　　原告张某诉称：其与李某签订的房屋买卖居间协议合法有效。基于产权证原件、李某告知的夫妻关系事实及出具的承诺书，其有理由相信李某有权代理其妻子出售房屋,李某代理其妻子签字的行为有效。导致李某毁约的真实原因是房价上涨，其违约行为已造成原告经济损失。现要求解除购房协议，并返还30万元定金及利息，根据价格鉴定报告内容赔偿房屋差价损失100万元。

　　被告李某抗辩：由于房屋共有产权人不同意出售房屋，购房意向协议书不成立。同意返还意向金，但不同意双倍返还。也不同意补偿房屋差价损失。

　　法院审理裁决：法院查明，李某在签署房屋中介协议之时已与其爱人离婚。一审法院认为:1、根据法律规定，李某没有其爱人的代理权，并且其爱人事后也没有追认李某代理签署房屋买卖合同行为。故此，虽然房屋系李某与李某妻子共有，但因缺乏相关证据证实，涉案房屋买卖协议对李某与原告有约束力，对李某妻子不发生效力。2、出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的法律规定，原告根据房屋价格鉴定报告主张100万元的赔偿损失具有法律依据。

　　二审法院认为：本案系争房屋价格在特定时段迅速上涨已超出社会大众对市场的合理预测，也远远超出各方当事人订约时的预期；本案系争协议属预约合同而非本约合同，原告主张的损失中包含了对方违约理应承担的定金罚则中的罚金数额等因素，本院酌定由被告李某赔偿原告张某经济损失50万元，其他判决项目予以维持。

　　律师案件解析

　　本案的发生和处理具有一定的典型性，在房价市场价格超出大众心理预期特殊时段最易发生纠纷和争议。从裁决内容看，一审、二审法院从法律和社会平衡不同视角处理此案，取得了良好的社会效果。在裁决内容基础上概括总结和解析案件处理原则：

　　一、本案房屋买卖居间协议的性质

　　李某与张某签署的房屋买卖居间协议中虽然约定了房屋坐落位置、交易总价格等房屋买卖本约合同所需的部分主要条款，但对交房日期、具体交房条件及逾期交房或逾期付款的违约责任等必备的主要条款未作约定。双方约定在此后2016年5月1日协商正式签署，为此支付30万元意向金。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，本案符合预约合同法律定性，应当确认是预约合同。

　　二、购房居间协议未能履行的责任认定和承担

　　1、李某代理签署购房协议的效力。

　　根据我国法律规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李某在签署购房居间协议时其与其爱人已离婚，虽然李某提供承诺书愿意对代理签字事实承担责任，但其爱人事后不予追认，在没有授权事实基础上，李某代理签字的行为系无权代理。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定内容，李某与张某签订房屋居间协议是真实意思表示，该协议对其双方具有法律约束力，对其爱人不具有约束力。

　　2、李某主张赔偿损失的请求是否符合法律规定。

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中李某未主张适用定金罚则而选择主张解除系争的房地产买卖居间协议并主张相应的损害赔偿，符合上述最高院司法解释规定。

　　但对于100万元房屋价格上涨差价损失的赔偿范围。一审法院支持了原告依据房屋差价鉴定报告内容所提出的100万元，二审法院根据预约合同特殊性质和社会功能，平衡利益给予支持50万元赔偿数额。本案二审的处理是从房屋市场快速上涨已超出当事人预期利益角度，以及结合当事人在履行房屋中介协议中的过错责任界定和考虑的。被告李某在未获得其爱人授权下代理签字行为是不妥当的，事后又无法办理追认手续，其行为应当属于违约行为，理应承担必要违约赔偿责任。原告张某在未看到李某爱人授权情形下认可李某签字行为，其自身也存在未尽到合理注意义务，其也应当对造成风险发生的责任存在过错。

　　故此，法院根据预约合同确定的损失范围裁量被告李某赔偿原告张某50万元经济损失符合公平原则。

　　来源：微信公众号“律心雕龙”