一、基本案情

　　2009年9月，原告成都某通讯公司（买方）与被告四川某实业公司（卖方）签订《购房协议书》，就位于成都某大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋买卖事宜达成协议，对该房屋的坐落位置、 面积、价款及违约责任等作出了约定，虽未约定付款方式，但双方在《购房协议书》中约定就购房合同及付款方式等问题另行磋商，本协议自该宗房屋买卖合同签订之日起自动失效。

　　原告公司依《购房协议书》向被告公司支付定金后，2010年1月，被告将讼争房产交付原告使用。后双方就房屋过户登记及价款支付等相关事宜经过多次协商未果，2010年3月，被告公司书面通知原告解 除《购房协议书》，原告遂提起诉讼，要求确认《购房协议书》合法有效，被告发出的解除函无效，并判令被告履行办理房屋过户登记义务。

　　被告公司认为，《购房协议书》中约定原告公司支付定金后，双方就房屋买卖合同主要内容进行磋商，待房屋买卖合同签订后定金转为购房款，《购房协议书》自动生效。因此，该《购房协议书》不是 房屋买卖合同，而是排他性的定金合同。双方在签订《购房协议书》后多次就付款方式进行磋商，但一直未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。因此，被告公司主张解除《购房协议书》于法有据，原 告公司的诉讼请求欠缺合同依据。

　　一审法院审理认为：第一，双方在《购房协议书》中约定就买卖房屋的事宜进行进一步磋商并签订房屋买卖合同，并不意味着《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同。首先，《购房协议书》中的 当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，因具备合同必备条款而应当被认定为合同成立；其次，原告公司已经履行了支付购房定金的合同义务；再者，当事人对《购房协议书》中未涉及的 付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质；最后，被告已经基于买卖关系向原 告交付房屋。因此，该《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。原告公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合 法有效的理由成立，应当予以支持。第二，因原告公司在异议期内以诉讼方式提出异议，被告公司的合同解除函无效，对原告公司不产生法律效力。因此，一审法院判决《购房协议书》有效，被告发出的解 除函无效，被告公司在原告履行完毕支付购房款义务后应协助原告公司办理房屋过户。

　　被告公司不服，提起上诉后，二审法院维持“原告公司与被告公司签订的《购房协议书》成立并有效”的判决，但认为一审认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令被告公司在原告支付全部购房款 后按期交付涉案房屋不当，被告有权在双方达不成一致意见的前提下根据《物权法》处分其自身财产，解除与原告的购房协议，遂判决原告公司在判决生效后限期腾退讼争房屋。原告不服，申请再审。

　　再审法院认为：第一，《购房协议书》在性质上应为预约，一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于原被告之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。第二，双方未对单 方解除合同的事项作出约定，本案也不存在单方解除合同的法定情形，因此，被告公司不具有单方解除合同的权利，因原告公司于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故被告公司的解除函不 产生解除双方合同关系的效力。因此判决维持一审判决。

二、案件评析

　　本案的焦点问题有两个，其一是《购房协议书》的性质是预约还是本约；二是被告公司发出的解除函是否具有解除合同的效力。

　　有关焦点问题一，一种观点认为，《购房协议书》中已经具备房屋买卖合同的必备条款，具备一份正式的房屋买卖合同的主要内容，应为本约，可据此认定双方存在房屋买卖合同关系；另一种观点认为 ，《购房协议书》中已经明确约定“双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，双方买卖合同签订时，本协议自动失效。”因此，具有在将来另行签订房屋买卖合同的意思表示， 应当属于预约。笔者同意第二种观点，理由如下：

　　一、界定本约和预约的根本标准，是当事人的意思表示，而非合意内容是否明确具体。

　　实践中，预约的形式多种多样，有的非常简单，仅约定当事人有意在未来订立本约，有的则如本案一样非常详尽，将未来本约应该约定的内容约定在了预约里。因此，在判断《购房协议书》的性质时， 不能仅以其具备房屋买卖合同必备条款而认定其为本约，而应当以当事人的意思表示为准，即双方当事人是否有意在将来订立一个新的房屋买卖合同，来最终明确双方之间的法律关系。

　　在本案中，《购房协议书》的内容与本约十分接近，但其明确表明在付款方式等问题上需要进一步磋商，明确表明要在将来订立新的合同，双方日后订立本约的意思表示明确具体，因此，其性质只能是 预约。

　　二、对于当事人之间存在预约还是本约关系，应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，作出准确界定。

　　本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的原告公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的被告公司也接受了定金。在签订《购房协议书》后，被告 将涉案房屋交付给了原告使用。而根据《购房协议书》的预约性质，被告交付房屋的行为不应视为对该《购房协议书》的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，被告的该 交房行为应认定为系基于与原告之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于被告在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律 关系。

　　关于焦点问题二，一种观点认为：本案不涉及法定解除合同的情形，被告向原告发出解除《购房协议书》的解除函，原告公司在法定的异议期内以诉讼方式提出异议，因此该解除函无效；但也有观点认 为，虽然该解除函因为原告提出异议而无效，但是被告作为涉案房产的所有权人，有权在双方达不成正式房屋买卖合同的情况下，根据《物权法》处分自己的财产，解除与原告的《购房协议书》。笔者认为 第二种观点是错误的，理由如下：

　　处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，被告公司确实仍然对该房屋享有 所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，被告公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际 履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定被告有权选择处分财产的方式解除合同，并判决原告将 房屋腾退给被告，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用。

来源：微信公众号（诉讼与仲裁）