【报告提要】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

案件名称：仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

案件类型：商品房预售合同纠纷

文书来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第4期（总第138期）

关键词：预约合同-诚实信用-按约履行-违约责任

【二审背景】

2002年7月12日，仲崇清与上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司（以下简称金轩大邸公司）签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定仲崇清向金轩大邸公司支付购房意向金2000元，随后仲崇清取得小区商铺优先认购权，金轩大邸公司负责在小区正式认购时优先通知仲崇清前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如仲崇清未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲崇清按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后，仲崇清向金轩大邸公司支付了2000元意向金。

2002年11月4日金轩大邸公司取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日金轩大邸公司取得预售许可证，但其在销售涉案商铺时未通知仲崇清前来认购。

2006年初仲崇清至售楼处与金轩大邸公司交涉，要求金轩大邸公司按意向书签订正式买卖合同。金轩大邸公司称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，仲崇清所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，仲崇清遂诉至法院。

一审法院上海市虹口区人民法院认为，关于涉案意向书的法律性质问题。《金轩大邸商铺认购意向书》约定仲崇清向金轩大邸公司交付购房意向金，双方初步确认交易金轩大邸商铺的有关事宜，从而对双方在金轩大邸商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认，因此，涉案意向书具有预约合同的性质。

关于涉案意向书是否有效的问题。根据本案事实，涉案意向书是在双方当事人均对金轩大邸公司能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对双方当事人将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。因此，应认定仲崇清与金轩大邸公司签订的涉案意向书合法有效。综上，根据涉案意向书的预约合同性质，结合金轩大邸公司的过错程度、仲崇清履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清损失10000元并返还意向金2000元。

仲崇清与金轩大邸公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。

【二审裁判要旨】

上海市第二中级人民法院认为：

预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。在双方签订意向书之前，金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确。

涉案意向书约定：金轩大邸公司应在其开发的房地产项目对外认购时，优先通知仲崇清在约定的期限内前来认购。金轩大邸公司辩称由于房地产开发中动拆迁及工程造价等成本增加，基于情势变更的原因，没有通知仲崇清认购商铺，但未就成本增加的问题提供足够的证据予以证明，故对其上述抗辩理由不予采信。涉案意向书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行意向书的约定。合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。

合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。

【简评】

预约合同的理论基础是诚实信用与公平交易原则。在预约合同的效力期间，当事人的义务包括实现交易义务与遵循诚实信用原则，尽力完成磋商和谈判。双方当事人在签订本约时，一方不得强迫另一方接受超过预约合同内容的条件。

预约合同的履行方式是要求对方按照预约的约定与相对人签订本约。若当事人在预约合同中仅约定了订立本约的意向，至于本约的内容，须待当事人协商定夺，则当事人需承担继续谈判直到达成本约的义务，否则需要承担违约责任。除非当事人已经诚信的履行磋商义务仍无法达成本约，则双方均无需承担责任。在此种情形下，一般不能强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。