在购房者和开发商已签订认购书且已支付购房定金的情况下，购房者是否必须要与开发商签订正式购房合同呢？如果购房者与售楼部销售人员就签订正式商品房合同未达成一致，开发商单方面通知购房者没收定金，购房者应如何维权呢？在笔者代理购房者的案子中，当事人就遇到了购房定金被开发商单方面通知没收的情况，在律师的介入下，通过向法院起诉的方式，当事人最终从开发商那里拿回了定金。

当事人张女士在某音小视频中刷到了一条某楼盘的介绍视频，因其当时正好有买房的想法，同时据视频中介绍该楼盘地理位置、销售价格、周边配套等都还不错，于是张女士联系了小视频中的房产中介。该房产中介带领张女士前往该楼盘售楼部，并在另一名现场售楼部销售人员肖某的陪同下，一起进行实地看房。在当日实地看房过程中，张女士在售楼部销售人员肖某的热情介绍和推荐下，向开发商分两次支付了共计2万元款项（其中第一笔5000元备注为“意向金”，第二笔15000元备注为“定金”），张女士付款后，售楼部并未把双方将来要签订的《商品房买卖合同》范本拿出来与张女士进行讲解确认，而是直接要求张女士填写购房确认单，并要求其在认购书上签字，在认购书中双方约定了“定金为2万元”。

张女士在约定的时间到达了该售楼部，准备签订正式商品房合同，但销售人员肖某表示“无法”提供正式商品房合同，“按照开发商规定”，张女士需先支付购房首付款，后续等开发商通知再行签订正式商品房合同。在张女士的一再要求下，肖某最终提供了一份正式商品房合同模板给张女士查看，张女士在查看正式商品房合同的过程中，对部分霸王条款提出了异议并要求与开发商协商修改，但肖某表示此为开发商统一模板，根据开发商的规定不能对合同作出任何修改，双方无法达成一致，张女士最终未能签订正式商品房买卖合同。

之后，开发商单方面通知张女士没收其2万元定金。张女士与肖某多次协商退还定金未果，张女士无奈，遂委托笔者起诉开发商。

笔者接受委托后，经过对当事人的介绍以及提供的相关证据进行初步研判后发现，首先，当事人与开发商在认购书中明确约定了定金2万元，该定金金额并没有超过房屋总价款的20%，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，合同中明确约定了“定金”的，且定金金额未超出合同价款的20%的，即为有效约定。其次，定金具备罚则功能，若收受定金的一方违约，应当双倍返还定金；相对应的，若给付定金的一方违约，则无权请求返还定金。当事人作为给付定金的一方，如果构成违约，是否返还购房定金的主动权将完全掌握在开发商手中，当事人将会处于非常被动的局面，笔者要想帮当事人拿回定金将会非常困难。如果当事人不构成违约，则当事人并不属于违约方，无需承担违约责任，当事人至少可以拿回已支付的全部定金。此时，当事人是否构成违约，成为了本案的争议焦点。

笔者根据争议焦点，就当时已掌握到的所有信息进行汇总分析，从对当事人有利和不利的方面多角度进行辩证考量，梳理出了具体的代理思路。

■第一，当事人与开发商签署认购书的过程中，售楼部销售人员并没有向当事人出示正式商品房合同范本，直到当事人准备与开发商签订正式商品房合同当日，当事人才首次看到售楼部正式商品房合同的模板。

■第二，签订认购书的过程中，售楼部销售人员并未向当事人提示认购书中的限制购房者权利的格式条款，在当事人支付完定金后，售楼部销售人员便直接让当事人在认购书中签字。

■第三，当事人在约定的时间内到达了开发商售楼部，准备和开发商签订正式商品房合同，但因双方就合同条款磋商无法达成一致意见，最终导致双方未能签约成功。

笔者确定了具体的代理思路后，对当事人可能会面临的不利问题继续进行了分析整理，具体如下：

1. 在本案中，购房者签订认购书并支付购房定金后，是否必须要和开发商签署正式商品房合同呢？

2. 在本案中，若因开发商不同意购房者修改正式商品房合同条款，从而导致双方未能签订正式商品房合同，此种情形是认定为购房者单方违约？还是认定为开发商单方违约？还是认定为双方均没有违约？

循着代理思路和这些问题，笔者进行了更细致的研究和分析工作，在笔者的这些工作中，其中类案检索工作在当事人的胜诉判决中起到了笔者认为非常重要的助益作用，在此详述如下。

笔者使用的是北大法宝法律数据库，检索条件设置为：标题包含“商品房预约合同”，法院认为包含“定金or解除”，检索时间为2022年6月13日。根据上述条件，总共检索到了6274篇案例，按照北大法宝的参考级别分类显示：优秀案例1篇，应用案例2篇，法宝推荐1515篇，普通案例4759篇，但是指导性案例为0篇，根据第九条的规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。”北大法宝的参考级别分类此时对检索并无太大帮助。《最高人民法院印发〈关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）〉的通知》（法发〔2020〕24号）

鉴于检索案例篇数过多，根据第四条第一款第三项和第四项“类案检索范围一般包括：《最高人民法院印发〈关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）〉的通知》（法发〔2020〕24号）……（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。……”的规定，笔者在筛选条件“地域”中增加了“江西省”，筛选出“江西省”的案例为77篇。笔者继续增加本案管辖法院为筛选条件，并通读每一篇案例，筛选出与本案基本案情类似的案例，汇总得到如下更加精确的检索结果：

江西省高级人民法院案例2篇，江西省南昌市中级人民法院案例2篇，本案管辖法院案例2篇。

检索结果列表如下：

：◉基本案情购房人与开发商签订了共计20套商品房的认购书，每一份认购书均明确约定了房号、建筑面积、销售单价、总金额、认购定金5万元、付款方式及购房人在签署认购书7日内持认购书及定金收据到销售中心签订《商品房买卖合同》，同时还约定了相关违约责任。认购书签订后，购房人按约缴纳了定金，并以POS机刷卡的方式一次性付清了20套商品房的剩余购房款。但因案涉商品房属于商品房限购范围，双方无法签订《商品房买卖合同》，遂成诉。

◉一审认为：开发商在取得《商品房预售许可证》时，其开发的商品房属于商品房限购范围，作为开发商对此应是明知的，其在签订认购书的过程中没有严格按房屋限购的文件和规定执行，没有履行向购房者告知限购政策和对购房人资格审核的义务，是存在过错的。购房者自身有多套住房仍购买20套商品房，其目的明显不是用于自身的居住，而是为了炒房，且购房者作为房地产开发公司的法定代表人，对房地产政策和限购政策应是明知的，购房者对认购书的不能履行也存在过错。正是基于双方的共同过错，导致认购书的不能履行。

◉一审判决：解除购房人与开发商签订的共计20套商品房的认购书；开发商向购房者返还20套商品房的定金以及购房款。

◉二审判决：维持一审判决。

◉基本案情：购房者与开发商签订了一份《认购书》，该认购书明确约定了房号、建筑面积、销售单价、总金额、认购定金10000元。在签订上述认购书的当日，购房者如约向开发商支付定金10000元。因案涉楼盘取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的时间均晚于销售时间，因此购房人与开发商无法签订正式购房合同，遂成诉。

◉一审认为：商品房的预售应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证以及商品房预售许可证，开发商在涉案楼盘预售条件不成熟的情况下，即与购房者签订认购书，该行为明显违反了法律的强制性规定，所签订的《认购书》应认定为无效。购房者为取得优先购买权，在应当知道开发商未取得商品房预售许可证的情形下仍与其签订认购书，所以双方都应当对该合同的无效承担一定责任，故购房者要求开发商双倍返还定金和赔偿利益损失的诉请缺乏证据，不予支持，但开发商须返还购房者所交付的定金并相应补偿该部分定金的利息收益。

◉一审判决：开发商于本判决生效之日起十日内返还购房者定金人民币10000元。

◉二审判决：维持一审判决

◉再审判决：维持二审判决

◉基本案情：2020年5月1日，购房者与开发商签订认购协议书一份，写明认购房，预售建筑面积87.6㎡，实付定金2万元整。协议书第四条约定：自认购之日起，购房者必须在3日内至本认购协议书所列签约中心完成《商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用。2020年5月1日，购房者向开发商支付2万元整。2020年6月1日，开发商的销售顾问告知购房者因银行贷款政策发生变化，购房时首付款由3成变更成4成。后因购房者未足额缴纳首付款，定金被开发商没收，遂成诉。

◉一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。购房者与开发商签订的认购协议书，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书约定购房者必须在3日内至本认购协议书所列签约中心完成《商品房买卖合同》签署，分别缴纳购房首付款/全款、及协议约定的其他费用，但购房者未按约定的时间与开发商签约及缴纳首付款。购房者主张其与开发商的销售顾问、经理口头约定签约、付款期限延长至一个月，开发商的销售人员于2020年6月1日向购房者发送了银行贷款政策发生变化导致购房者首付款由3成变更为4成的通知，表明开发商至2020年6月1日仍同意继续履行认购协议书的合同内容，开发商也认可一直与购房者保持沟通及至2020年6月1日仍同意继续履行合同的事实，一审法院予以确认。故一审法院认定购房者延期付款及未及时签订购房合同并非导致合同无法继续履行而解除的根本原因。2020年6月2日，开发商向购房者发出《关于解除〈认购书〉及没收定金等有关事宜函告》，购房者同意解除认购书并诉请要求退还定金，法院确认双方签订的认购协议书已解除。而双方解除认购书、无法继续签订购房合同的根本原因，系银行贷款政策发生变化导致首付款3成变更为4成，不可归责于购房者与开发商双方，双方互不承担违约责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。购房者要求判令开发商双倍返还定金肆万元，并以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算利息，法院仅支持开发商返还2万元，超出部分的诉讼请求法院不予支持。

◉一审判决：开发商于判决生效之日起十日内返还购房者定金2万元。

◉二审判决：维持一审判决。

◉基本案情：2015年11月29日，购房者与开发商签订商品房认购协议一份。……认购协议签订后，购房者向开发商交付定金5万元。……购房者在与开发商签订商品房买卖合同过程中，购房者对商品房买卖合同的附件四的第四条广告与宣传资料，出卖方为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正本条款、附件和补充协议不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准的合同内容提出异议，购房者要求开发商将其广告宣传的相关内容写入商品房买卖合同，与开发商协商未果，故双方未签订商品房买卖合同。后开发商没收购房者定金，遂成诉。

◉一审认为：购房者与开发商双方签订了商品房认购协议，开发商对认购协议的部分条款是采取格式条款方式与购房者签订的。合同法第三十九条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。认购协议约定的开发商向购房者出示了商品房买卖合同示范文本并进行合理说明属格式条款，协议文本未采用足以引起对方注意的文字符号、字体等特别标识，及开发商未提供其已向购房者出示了商品房买卖合同示范文本并进行合理说明的其他相关证据，故对商品房认购协议中免除或者限制开发商责任内容，对购房者不具有约束力。开发商对楼盘作的“世界500强沃尔玛即将签约入驻”“沃尔玛约15000㎡”等广告宣传内容不属商品房买卖合同要约，属要约邀请。购房者购买开发商的房屋为商铺，其较大原因是基于对开发商该广告宣传内容而与开发商达成商品房认购协议。认购协议签订后，因沃尔玛能否签约入驻事项，致使购房者与开发商双方未能订立商品房买卖合同，属不可归责于购房者的事由，购房者与开发商双方可以协商解除商品房认购协议，开发商应返还购房者交付的定金。

◉一审判决：一、准予购房者解除其于2015年11月29日与开发商签订的商品房认购协议；二、开发商于本判决生效后十五日内返还购房者定金5万元。

◉二审认为：本案二审双方当事人争议的焦点为：上诉人应否将定金5万元返还给被上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同并不是认定违约与否的判断标准。本案中，购房者与开发商双方签订的《商品房认购协议》系预约合同，购房者所缴纳的5万元定金系立约定金，对于最终未能签订正式的商品房买卖合同的原因，购房者主张系因开发商所宣传的沃尔玛进驻信息未体现在买卖合同中，开发商不同意变更合同条款，开发商则主张系购房者的资金原因。对此，本院认为，根据双方所提交的证据来看，开发商的宣传册中确实有沃尔玛的宣传信息，对其主张系其集团公司在外地的整体宣传，是一种品牌溢价的抗辩，本院不予采信。开发商也认可在签订合同时购房者对合同内容提出过异议，要求增加内容，但其未同意该要求，购房者未按约继续支付房款。可见双方在签订预约合同后对签订正式合同进行过磋商，只是最终未能达到签订正式商品房买卖合同的一致意见，双方对解除认购协议达成一致，一审认定退还5万定金并无不当。

◉二审判决：维持一审判决。

◉基本案情：2021年1月15日，购房者向开发商支付3000元定金，同时开发商向购房者出具收据。2021年1月16日，购房者向开发商支付47000元定金，同时开发商向购房者出具收据。当日，双方签订了0003330号《认购书》，约定购房者购买开发商开发的房屋的房号（A区1某725室）、面积（70.68平方米）、定金（5万元）、单价、总价、付款方式及签订认购书后7日内签订正式的《商品房买卖合同》等内容。2021年1月18日，购房者向开发商支付了293880元首付款，同时开发商向购房者出具收据。2021年3月12日，购房者向开发商支付了30万元购房款，同时开发商向购房者出具收据。购房者支付643880元购房款后，开发商一直未与购房者签订购房合同，遂成诉。

◉一审认为：本案中，购房者缴纳购房定金后，也在约定期限内缴纳了房款，但开发商未能按约定与购房者签订购房合同，开发商的行为系对预约合同的违约，应承担违约责任。购房者要求退款，应予支持。

◉一审判决：一、开发商于本判决生效之日起十日内向购房者返还双倍购房定金100000元；二、开发商于本判决生效之日起十日内向购房者返还购房款593880元（643880元-50000元）及资金占用费(计算方式：以593880元为基数，按照一年期贷款市场报价利率自2021年7月5日起计算至实际清偿之日止)。

◉基本案情：2019年10月8日，购房者与开发商签订了一份《认购书》，该认购书载明：购房者自愿交纳定金20000元认购4栋1单元1601号房屋。2019年10月8日，购房者通过银行卡付款20000元（定金）给开发商。2019年11月12日，购房者通过银行卡向开发商付款155888元。2019年11月12日，购房者通过银行卡向开发商付款175888元。2019年12月12日，购房者通过银行卡向开发商付款176000元。由于购房者名下原来有一套住房按揭贷款结清记录，按照银行政策购房者需支付40%的首付款，但购房者只能支付首付款30%，最终购房者与开发商未能签订正式购房合同，开发商没收购房者定金，遂成诉。

◉一审认为：现购房者因为不能或者不愿意支付总房款40%的首付款导致银行贷款不能通过最终双方未能订立正式的《商品房买卖合同》，因为购房者自身的原因导致合同最终未能订立其无权要求开发商返还定金，故本院对于购房者返还定金以及再一倍返还定金20000元的诉讼请求不予支持。

对于开发商提出的要求购房者支付剩余首付款、与其签订《商品房买卖合同》以及要求购房者在签订《商品房买卖合同》后五日内办理完成按揭贷款相关手续并签订按揭贷款合同的反诉请求，由于《认购书》的性质从法律上讲属于预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，预约合同的成立与生效并不能强制要求当事人订立商品房买卖合同，故开发商的以上反诉请求于法无据，本院不予支持。

◉一审判决：解除购房者与开发商于2019年10月8日签订的《认购书》；由开发商在本判决发生法律效力之日起七日内返还购房者购房首付款507776元（不含2万元定金）；驳回购房者的其他诉讼请求；驳回开发商的全部反诉请求。

本案中，笔者在对案情进行了大量分析研究工作的基础上，并在通读了检索到的所有类似案例全文后，汇总如下：

1.如果购房者签订认购书并支付购房定金后，即使购房者单方违约，开发商也不能强制购房者继续履行，签署正式商品房合同。

2.依据南昌市范围内的司法判例经验，一般情况下，若因开发商不同意购房者修改正式商品房合同条款，从而导致双方未能签订正式商品房合同，此种情形下，只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同并不是认定违约与否的判断标准。

在后续办案过程中，笔者根据本案实际情况不断调整完善代理思路，起草、修改本案起诉材料、质证意见等材料，检索并提交本案类似司法判例，法院最终支持了当事人关于退还全部定金的诉请，判令解除认购书，并限开发商于判决生效之日起七日内向当事人退还全部定金。后续在笔者和开发商的进一步沟通下，当事人和开发商达成了执行外和解，当事人不久便收到了开发商退还的全部定金。

对于绝大部分人来说一辈子可能只买一次房子，其购房的资金，可能包含着好几代人的积蓄，购房的每一个环节购房者都应该慎之又慎，对于开发商要求签字的各项文件，购房者都应严格把关，切忌盲目签字捺印。尤其是当开发商要求购房者支付任何款项之前，购房者都应仔细审查并核实开发商依法依规应公开的一系列商品房预售信息，在没有了解清楚之前，不要随便听信开发商置业顾问的销售话术而轻易付款认购。

在商品房买卖合同关系中，开发商相较于购房者，往往处于更加强势的地位。购房者在面对开发商的种种销售套路时，除了要擦亮双眼，保持理智，在当今法治社会中，更要懂得利用法律手段反套路，需要时可咨询专业律师，掌握购房过程中的主动权，充分保障自己的合法权益。