合同在各方签字盖章后已发生法律效力，税费的落实、定金的支付仅是各方当事人对交易流程的约定，不影响合同效力。

案情简介

陈云、林辰系夫妻关系。2016年5月26日，陈云与开发商签署商品房买卖合同购买本案讼争房屋。陈云同时并取得预告登记证，有向银行办理按揭贷款，讼争房产尚未取得房屋所有权属证书。

2018年2月13日，陈云、林辰（甲方）与任萍（乙方）、中介公司（丙方）签订《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）。三方签订以上协议后，任萍至今未将定金打入中介公司指定账户。中介公司曾于2018年3月14日、3月30日向任萍发出催告函，任萍均未予回复。

陈云、林辰向一审法院起诉请求：1.判决解除《房地产经纪合同》中的房屋买卖条款；2.判决任萍支付违约金；3.判决任萍支付律师费261288元。

一审长乐法院

三方于2017年2月13日签订的《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）是各方自愿、自主签订，合同成立。但依据补充协议（二）约定，任萍于2018年2月28日之前前往落实上述房产的税费，若总费用超出上述乙方实付款1100万元，则三方免责退件；若总费用未超出上述实付款，则任萍于1个日内将定金打入中介公司指定账户中监管且本合同及补充协议生效。

可见，《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）是附生效条件的房屋买卖合同，自条件成就时生效。特别要指出的是，案涉房产陈云尚未取得房屋所有权属证书，陈云必须先申领房屋所有权属证书后，才能签约过户到任萍名下，因此，陈云与任萍间办理案涉房产权属过户尚待时日，签约过户那时的房产交易税费具有不确定性，也就是说，任萍在2018年2月28日前落实清楚总费用是否超过1100万元是不现实的。对补充协议（二）中的生效条件约定，可理解为任萍将定金汇入中介公司指定账户监管后《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）方可生效。

任萍至今仍未将定金汇给中介公司监管，致合同约定的生效条件无法成就，故《房地产经纪合同》及补充协议一、二应属成立但未生效的合同。综上判决：驳回陈云、林辰的诉讼请求。

二审福州中院

本案争议焦点在于《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）的效力问题。讼争合同已就买卖标的物、双方权利义务、费用承担、违约责任、解除条件、一次性付款交易流程（担保解押）等进行了详细约定，双方就涉诉房屋买卖事宜签订的相关条款，均系当事人的真实意思表示，合法有效。各方在签订《房地产经纪合同》及补充协议时，并未将支付定金作为合同生效的条件。案涉合同在各方签字盖章后已发生法律效力，税费的落实、定金的支付仅是各方当事人对交易流程的约定，不影响合同效力。

此外，《房地产经纪合同》补充协议（二）第1条第二段约定“甲、乙、丙三方在实收房款和实付房款的约定中，针对甲乙双方应支付的交易税费，是按照签约当日福州市房地产交易中心指导的交易税费标准来认定，若在甲、乙、丙三方签订合同次日起因政策调整（包含指导价）导致增加的税费，由乙方承担，与丙方无关。”根据该约定，双方应支付的交易税费标准应以签订《房地产经纪合同》及补充协议之日即2018年2月13日的交易税费标准计算，并非不可确定。

如前所述，讼争合同既已发生法律效力。本案中，任萍并没有提交任何材料证明其已于2018年2月28日之前前往落实房产的税费并将落实结果告知陈云、林辰，亦未将定金打入中介公司指定账户监管，且在陈云、林辰与中介公司多次催促后仍不予以理会，构成合同约定的违约情形，应承担相应的违约责任。根据约定，现陈云、林辰及中介公司于2018年3月14日、3月30日通过EMS向任萍邮寄《催办函》，任萍未提交证据证实其收到《催办函》后进行反馈，故其应向陈云、林辰支付自2018年4月15日至2018年5月2日止的违约金95400元。陈云、林辰向本院提交《民事委托代理合同》和开票日期为2018年4月26日的律师服务费发票3张，要求任萍承担因本案诉讼支出的律师费261288元，但未提供相应的转账记录，对于其要求任萍承担律师费的诉讼请求，不予支持。

综上，改判:解除本案《房地产经纪合同》及补充协议（一）、（二）；任萍向陈云、林辰支付违约金95400元。

福州律师

蔡思斌评析

1、本案房屋买卖合同的效力如何认定？

一般而言，房屋买卖合同在双方白纸黑字签上大名之时即为有效，即具备法律约束力。本案中，一审法院认为根据双方的约定，买方需落实签约过户那时的房产交易税费，根据金额大小将定金汇入中介公司账户，进而合同才生效。而卖方尚不具备过户前提，买方无从知晓费用情况，亦未缴纳定金，故合同虽成立但未生效。

二审法院则根据房屋买卖合同约定“本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效”，认为三方签字盖章才是生效要件，交付定金并未明确记为合同生效条件，故合同成立且生效。

2、买方违约，卖方能否让买方承担所支出的律师费？

合同如有明确约定，福州法院一般都会支持违约方承担律师费的。但支付律师费证据要齐备，不仅要有委托代理合同及律师费发票，还要有委托方已实际支付律师费的汇款凭证。如不具有相关汇款凭证的，法院则会认为该律师费并未实际支付，极有可能不支持。

案例索引：(2018)闽01民终10072号，以上涉及人名均为化名。

来源：微信公众号“闽都审判观察”