裁判要旨

　　双方在房屋买卖合同中同时约定争议可仲裁可诉讼的，应由法院主管。房屋买卖合同未约定合同履行地，一方诉讼请求解约还款的，可由房屋所在地的法院管辖。

案情简介

　　①海诚公司（购房人）与北辰公司（卖房人）签订协议：购买北京市朝阳区裕民路12号中国国际科技会展中心合计价格192371445元的房产；在协议履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。

　　②2018年7月，海诚公司以房产已被北辰公司以物抵债，合同目的无法实现为由，向北京三中院诉讼请求解约还款并赔偿损失。

　　③北辰公司提起管辖权异议，主张双方明确选择北京仲裁委员会，该协议有效，而关于法院的管辖约定是不明确的，应视为没有约定法院管辖。即使法院有管辖权，本案系合同纠纷，应当由被告住所地即由北京二中院管辖。

　　④本案经北京三中院一审、北京高院二审，均认为本案由法院主管且北京三中院作为房屋所在地即合同履行地法院具有管辖权。

实务指南

　　①本案中，被告北辰公司主张管辖权异议，并布置了两层抗辩。第一层抗辩，纠纷要由北京仲裁委员会仲裁；第二层抗辩，诉讼要由被告住所地法院管辖。但两层抗辩理由，均不成立，均被两级法院驳回。从法理上讲，仲裁与诉讼，在管辖上本不相容，有质的区别。两层抗辩，存在法律适用上的冲突。司法实务中，有时法官很强势，要被告当庭明确管辖权异议究竟适用哪一个理由，并不允许这种骑墙的抗辩策略。

　　②双方约定“在协议履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。”属于“或裁或诉条款”，对此仲裁法及其司法解释有明确的规定，仲裁协议无效，当事人应向法院起诉。但若一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁庭首次开庭前提出异议的，可以适用仲裁。此时可视为当事人以行为就仲裁合意达成了补充协议。

　　③房屋买卖合同纠纷中，合同对履行地点没有约定或者约定不明确的，根据民诉法解释第十八条的规定，交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。但本案中可能产生疑问的是，海诚公司诉讼请求的是解约还款并赔偿损失，是否应适用“争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地”？对此，笔者认为，该种情形适用于纯金钱给付义务，如债权人提起的民间借贷纠纷。但房屋买卖合同纠纷中，解约还款的前提条件，受制于买卖合同的效力与履行可能性，与该种情形存在较大差别，并不适用；且解约后房屋理应归还原主，与返还购房款属于相对应的后合同义务。因此，本案应根据交付不动产确定合同履行地，并适用房屋所在地法院管辖。

裁判理由

　　本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。”本案中，2006年1月3日，海诚公司、北辰公司签订关于涉案房屋的协议书中约定，在协议履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。双方认可就本案争议并未向仲裁机构申请仲裁，根据上述司法解释规定，海城公司与北辰公司的仲裁约定无效，本案应属法院主管。

　　关于本案管辖问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款规定：“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。”本案中，双方当事人未约定合同履行地点，且本案诉争的标的为交付不动产，涉案不动产所在地为北京市朝阳区，故北京市朝阳区为本案合同履行地。一审法院对本案有管辖权，上诉人北辰公司关于本案应当移送至北京市第二中级人民法院审理的理由缺乏事实和法律依据，不能成立；一审裁定正确，本院应予维持。

关联法条

　　《仲裁法》

　　第二十条 当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。

　　当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》

　　第七条 当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。

　　《民事诉讼法》

　　第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　《民诉法解释》

　　第十八条 合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

　　合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

　　合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

案例索引

　　《北京北辰创新高科技发展有限公司与宁波海诚家居用品制造有限公司房屋买卖合同纠纷民事裁定书》【北京市高级人民法院（2019）京民辖终95号】

关联案例

　　①房屋买卖未约定合同履行地而一方诉讼请求继续履行的，可由房屋所在地法院管辖。

　　案例一：《北京北辰创新高科技发展有限公司、王世龙房屋买卖合同纠纷一审管辖裁定书》【北京市高级人民法院（2017）京民辖95号】，本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。本案中，原告主张原、被告双方存在房屋买卖合同关系，并要求继续履行合同，故应以被告住所地、合同履行地确定管辖法院。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条的规定，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。本案争议标的为交付不动产，故争议房屋所在地为合同履行地。本案争议房屋位于北京市朝阳区，故朝阳法院对本案有管辖权，不应将本案移送至东城法院，朝阳法院将本案移送东城法院审理错误，本院予以纠正。

　　②房屋买卖合同未约定合同履行地而一方诉讼请求确认合同无效的，只能由被告住所地法院管辖。

　　案例二：《林岚琴、何文斌、林伟等房屋买卖合同纠纷管辖民事裁定书》【福建省高级人民法院（2018）闽民辖26号】，本院认为，本案中，林伟、林岚琴系要求确认房屋买卖合同无效，争议标的并非合同中的具体义务，而是合同是否有效的问题，且合同各方未约定合同履行地，故本案不能按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款的规定，依据合同履行地确定管辖法院，本案只能由被告住所地人民法院管辖。结合本案诉讼标的额及何文斌、何锦辉的住所地均位于福建省东山县的情形，本案应由被告住所地符合级别管辖标准的东山县人民法院管辖。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）