案情简介：

2016年9月26日，原告与被告及福建好家置业有限公司签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，约定，原告购买被告坐落于福州市仓山区房屋，房屋的成交价为5090000元；任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金300000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告依约于2016年9月27日支付了履约保证金300000元，并将该款项办理了资金监管手续，冻结在中国光大银行福州南门支行。2016年10月14日，被告办理了该房产的《不动产权证》收件手续，根据受理单的记载，被告应于2016年11月8日至房管部门办理缴税领证手续。但经原告及第三人催促，被告仍未办理。原告于2017年5月6日向被告及第三人发函解除合同,该合同解除函已于2017年5月7日送达。在本案审理过程中，经原、被告协商，上述房屋在合同解除之日即2017年5月7日的价格按5690000元计算。另查，原告因本案诉讼支出律师代理费20000元。

一审福州市仓山区人民法院观点：

原、被告及第三人签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告未按约履行合同，且经催告后仍未履行，已构成违约，原告有权解除合同。关于原告主张的被告赔偿因违约造成的损失，一审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因本案被告的原因导致合同解除，原告可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的。在本案审理过程中，经原、被告协商，房屋在合同解除之日即2017年5月7日的价格按5690000元计算，从合同签订之日至合同解除之日房屋差价为600000元，故被告应赔偿原告房屋差价损失600000元。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费20000元，符合合同约定，予以支持。

二审福州市中级人民法院观点：

本院认为，陈钦与林芳及第三人福建好家置业有限公司签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效,林芳提出涉案房产合同属于无效合同的上诉主张无事实依据，不予支持。关于林芳提出有关本案违约损失问题，其一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因本案合同无法履行的原因在于林芳，陈钦可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的；其二，陈钦已提供证据证明陈钦及第三人福建好家置业有限公司曾先后发函催促林芳按合同约定履约，林芳虽辩称陈钦或第三人福建好家置业有限公司应知其实际已经无法履约，但未提供证据证明其对催办函予以明确回应不能履约，未进行积极减损或损失扩大的责任在于林芳；因此，林芳有关本案违约损失判决有误的上诉主张不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

福州房产律师蔡思斌评析：

房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。恶意违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定，如当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下，可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额，再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素，酌情确定差价损失赔偿金额，具体到本案中，由于双方对房屋价格已经进行明确约定，且买受人不存在过错，故法院直接判决出卖人应赔偿房屋差价损失60万元。

来源：微信公众号“虎纠房大师”