案情简介

2012年12月20日，买受人朱某向出售人中旭公司购买位于昆山市淀山湖环湖大道某处房产，总价款4000万元。双方签订房屋认购书，朱某向中旭公司支付房款共计3800万元，中旭公司在2014年10月4日将涉案房屋交付给了朱某。朱某入住后因质量问题与中旭公司产生纠纷，协商未果后提起解除合同之诉。

最高法院观点

本案再审审查的焦点为：一、涉案房屋质量问题的产生原因。二、涉案合同应否解除及法律适用问题。

对于争议焦点一：关于涉案房屋质量问题的产生原因。朱某与中旭公司之间虽未签订正式房屋买卖合同，但朱某已向中旭公司支付购房款人民币（以下所称币种均为人民币）3800万元,中旭公司亦将涉案房屋交付给朱某，双方房屋买卖关系已形成，对双方均有约束力。作为房屋开发商，中旭公司应当提供质量合格且适宜居住的房屋。然案涉房屋作为新建房屋，入住不到1年即发生较为严重的雨后排水不畅、地下室客厅等处积水问题，显然不应属于正常老化现象。中旭公司不能提供证据证明房屋质量问题系其他原因所致，因此原审法院依据江苏省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定意见、与双方争议之初的接处警工作记录、双方有关质量问题的往来函件以及诉讼前朱某委托上海浦东房屋质量监测站对质量检测的意见，认定案涉房屋质量问题系施工不当造成，涉案事实认定清楚，本院予以认可。

对于争议焦点二：合同应否解除及法律适用问题。从案涉房屋类型、面积、装修、价值等因素看，属于位于昆山淀山湖畔的别墅且系精装修，配备有室内外游泳池等豪华设施，购房总价达4000万元。因此，原审法院认定朱某作为该房屋的购买者对房屋品质有较高期待，出卖人中旭公司对交付房屋应负担较为严格的瑕疵担保责任合情合理合法。而且本案房屋在入住1年不到即开始陆续发生质量问题。即便上述质量问题可以通过维修加以解决，亦应当认定质量问题已经严重影响到朱某购买该高档别墅的合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的购房人可以解除合同的情形。原审判决支持朱某解除合同的请求法律适用并无不当。

法律评论

本案是买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称“商品房买卖合同司法解释”*）第13条行使合同解除权的典型案例。案件从一审直至再审，前后历经逾四年，除涉案房屋本身价值较高之外，还因对于商品房买卖合同司法解释第十三条“房屋质量问题严重影响正常居住使用”规定的争议反复，必须回归到事实、生活经验、法律逻辑的陈述，其中典型的证据对抗的事件即买受人提供的鉴定意见与出售人提供的专家证言，法院认为“中旭公司有关专家证人虽提出案涉质量问题未达到影响正常居住使用的程度的意见，但其证明力不足以对抗朱某主张房屋存在严重质量问题的前述一些列证据”。法院最终从有效的鉴定意见、涉案房屋质量问题程度、涉案房屋的安全隐患、出售人修复实况事实，支持了买受人解除房屋买卖合同的诉请。

商品房买卖合同司法解释*在2020年底应民法典的实施以及新实务而作出了修订，本案买受人依据的条款调整在修订后的司法解释第10条，内容未变更。另外，买受人为确保其能够实现解除合同的目的，在一审中除本条款的使用之外，买受人另依据原法第9条中关于“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”（新法已经删除，惩罚性赔偿金不再适用）以及第19条关于“无法办理房屋所有权登记”（新法调整到第19条，做了部分文字表述的调整）而主张可解除涉案合同，法院认为“涉案房屋现已涤除抵押权，该行为并未导致合同无效或者被撤销、解除”，本案中亦不存在由于中旭公司的原因导致朱某无法办理房屋所有权登记的情形，对此予以驳回。

来源：微信公众号“民法商律”