Part1

文章主要观点

　　与开发商签订《房屋买卖合同》后，当地政府出台限购政策致使合同履行产生了问题，房屋的买受人是否能够以限购为由要求解除房屋买卖合同，无责任退款退房。房屋买受人想要达到上述目的需要满足两个条件：一：限购是否能够成为合同解除的法定理由——情势变更；二限购是否已经使房屋买卖合同事实上无法履行。

Part2

问题一

限购限贷是否能够

成为合同解除的法定理由

　　限购限贷属于不可抗力还是情势变更？主流观点认为其属于情势变更，因其尚未达到不可抗力不可预见、不能履行的程度。需要区分是不可抗力还是情势变更的原因在于不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能即可获得免责，法院对于免责无裁量余地。情势变更则不同，其不是法定免责事由，本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，而同时授予法院公平裁量权。

　　因此，限购限贷被认定为情事变更后，当事人要求解除合同不一定会得到法院的支持，还需要举证证明限购限贷是否已经使《房屋买卖合同》事实上已经无法履行。

　　这里还需要区分一组概念是情势变更和商业风险。

　　正常的商业风险与情势变更是实质不同而又难以区分的两个概念。正常的商业风险属于从事商业活动时固有的风险，是当事人订立合同时可以或应该可以预见到的风险，双方确立的合同价格通常已经将该种风险包含在内，故而该风险理应由其自行承担，主要包括市场价格涨落等情况。

Part3

问题二

限购限贷是否已经使

《房屋买卖合同》事实上无法履行

　　（一）“限购”政策对合同解除的影响

　　从最高院和地方高院的纪要及审判指导意见中可以看出，在房屋买卖“限购”的前提下，各层级法院的审判思路高度一致，即：1）因限购导致买受人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由请求解除合同的，予以支持。2）上述情形下解除合同的，出卖人应将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　如果房屋买卖双方已经办理了网签手续后，地方才出台了限购政策导致买受人购房资质的丧失，是否也会因为房屋无法过户而解除《房屋买卖合同》司法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行。但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限购政策要求的购房资格，合同则会因无法办理网签和过户而无法履行，这种情况以解除为宜。

　　（二）“限贷”政策对合同解除的影响

　　根据以上最高人民法院和各地方高院的纪要及审判指导意见看，关于“限贷”对合同履行的影响可以总结为以下四点：

　　1、对合同中明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力为由请求解除合同的，可以支持。

　　2、对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持。

　　3、对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款，但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的或买受人举证证明贷款不足或不成，确实严重影响履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

　　4、上述情形下解除合同的，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　实践中，房屋买卖合同签署后，由于“限贷”政策给买受人带来的影响无外乎两种情形：无法办理贷款和贷款成数减少。无论何种情形买受人都必须证明“限贷”政策导致其贷款不足或不成且严重影响履约能力，如果买受人可通过其他途径筹集购房款，例如出售现有房屋或其他可变现资产，即只要被证明具有除银行贷款外的其他资金来源时，买受人就不应被赋予合同解除权。

　　交易的稳定性应当始终是处理合同纠纷案件时遵循的首要原则。以银行贷款支付房价款仅仅是交易方式之一，其与合同目的并不存在直接因果关系。只有当除银行贷款外无任何其他资金筹集渠道时，买受人才应当享有合同解除权。对于仅仅因为不愿意改变其资产结构或看低房屋价格不愿购买而要求解除合同的，实质上一种无视交易的稳定性与合同的严肃性，怠于履行合同义务甚至是投机取巧的行为，自然不应得到支持。故以贷款方式支付房价款仅仅属于合同履行方式问题，其与合同目的之间的联系呈多样性，能否因此赋予买受人合同解除权不能一概而论。

Part4

法条索引

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

　　第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》

　　1、“限购”条件下的合同解除意见：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

　　2、“限贷”条件下的合同解除意见：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

　　3、合同解除后相关责任承担的意见：人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

　　最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

　　1、“限购”条件下的合同解除意见：房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

　　2、“限贷”条件下的合同解除意见：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

　　北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

　　1、“限购”条件下的合同解除意见：对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

　　2、合同解除后责任承担意见：出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

　　房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知

　　一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系

　　1、当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

　　2、人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，更要慎重适用情势变更原则。

　　3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。

　　4、在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。

　　来源：微信公众号“房屋里的法律”