最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”

　　上述规定理论上谓之损益相抵规则，是指受害方基于损失发生的同一原因而获得利益时，应在其所得的损害赔偿额中，扣除相应所获得的利益。通常情况下，损益相抵规则的适用，应当满足三个要件：损害赔偿之债的成立，受害人受有利益，损害事实的发生与利益获得之间有因果关系。[①]笔者现结合两则典型房屋买卖合同纠纷的裁判意见，对该规则的适用问题予以展开评析。

一、顾健与江苏帝奥地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷（2017）苏06民终4059号

　　（一）基本事实

　　2014年11月14日，顾健、张霞（买方）与帝奥公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（含四个附件），约定买方向卖方购买位于南通市××室房屋、04号地上车库及B104号地上车库，价格合计4176376元；签约之日支付房款1266376元，2014年11月24日前支付余款（含贷款）2910000元；因买方原因未按期支付贷款本息而造成卖方承担连带责任的，卖方有权解除本合同并收回房屋，同时在30日内退还买方已付房款，买方须按总房款的2%向卖方支付赔偿金，买方给卖方造成的损失仍由买方承担；因买方原因解除合同的，卖方有权要求买方按合同总价的20%支付违约金。当天，顾健、张霞向帝奥支付了房款1266376元。后因买方无力归还银行贷款，银行从帝奥公司账户内扣划了买方结欠的全部本息。2017年1月4日，帝奥公司向买方寄送《解除合同通知书》，提出解除合同并通知结算，遂成诉讼。

　　（二）争议焦点：买方能否基于损益相抵原则减轻自身的赔偿责任。

　　一审法院认为，根据我国有关司法解释，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。损益相抵规则的适用要求违约方违约与守约方获益存在因果关系，本案中帝奥公司得以索回房屋的直接原因源于顾健、张霞违约责任的履行，而非其违约行为本身，故顾健、张霞违约与帝奥公司获益之间不存在相当因果关系，两人主张承担承担赔偿责任时扣除房屋涨价利益的请求法院不予支持。遂判决顾健、张霞承担918802.72元违约金。

　　二审法院认为，帝奥公司因南通房产价格上涨所受利益，是由房地产市场波动因素所致，并非顾健、张霞的违约行为发生的直接后果，因此损害与利益之间无因果关系，不得相抵。

二、张某与李某房屋买卖合同纠纷（2017）苏0105民初7336号

　　（一）基本事实

　　2015年11月17日，张某与李某一签订《房地产买卖合同》一份，约定张某将位于南京市××室房产出售给被告一，价款730万元，合同签订后，张某于2015年12月3日将房产过户至李某名下。《房地产买卖合同》第二条明确约定，2015年11月28日前双方办理产权送件过户手续，同时李某支付第一次房款140万元，其他款项通过银行贷款方式支付。但截止2016年3月起诉之日，李某仅支付定金及房款共60万元，付款额不足总房款的百分之十。该合同第十一条约定，乙方逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除合同,同时要求乙方按照总房价款的百分之二十支付违约金。张某遂起诉主张解除合同，要求判令支付146万违约金。

　　（二）争议焦点：因合同解除后房屋价值大幅度增加，被告违约责任如何承担？

　　一审法院认为，因李某申请调整违约金的金额，结合同履行的情况、当事人的过错程度，以及实际损失等因素，并参照房屋的市场价值，本院酌定李某支付违约金3万元。一审判决后，张某不服，提出上诉。该案件尚未作出生效判决。

三、损益相抵规则中的因果关系

　　在上述两案件中，违约方构成违约后，由于市场自身原因导致房屋价格上涨，前案中违约方主动提出损益相抵的主张，一二审法院均未予支持，后案中法院虽未明确适用该原则，可在说理中指出“参照房屋的市场价值”，实际上已充分考量了房屋涨价的因素。但房屋价格上涨能否作为守约方因违约方违约获取的利益，进而与违约金进行损益相抵，必须予以厘清。

　　（一）直接因果关系还是相当因果关系？

　　损益相抵规则的构成，必须是损害事实的发生与利益的获得之间有因果关系，所以，把屋该规则的关键在于如何认定因果关系上。对此，最初的理论限定于损益同源，即损害与利益必须基于同一造成违约的事实发生，后来从损益同源规则发展为相当因果关系。[②]笔者认为，相当因果关系具有模糊性之特点，鉴于汉语语言的丰富性以及当前司法实际环境、水平等因素的考量，确定以相当因果关系为要件，必然造成司法裁判的混乱，以直接因果关系来处理此类案件，不失为较为务实的选择。

　　（二）守约方因房产价格上涨所受利益，并非违约方违约行为导致的直接后果，因此不能适用损益相抵规则。

　　结合后案，并非违约方李某的违约导致房价的上涨，故“房屋的市场价值”，不能作为调整违约金的考量因素。理由在于，判断违约金是否过高的时间点，是违约金请求权构成的时间点，即是在被上诉人违约之时，而非其违约之后；上诉人因房产价格上涨所受利益，并非被上诉人违约行为发生的直接后果，违约行为不是房价上涨的原因。一审将房屋现在的市场价值，作为调整违约金的因素，与法理相悖，也与司法解释的规定相悖，是导致判决有误的主要原因。

　　此外，按后案一审法院判决的逻辑，违约金的补偿性与惩罚性并无体现，李某的违约成本太低。这种判决如不被纠正，将起到变向鼓励违约者，会产生不良的社会导向作用。

　　综上所述，基于法律的公平原则，为平衡当事人利益，适用损益相抵规则有其正当性，但民事活动诚信原则同时要求，任何人都不应当从有违诚信的行为中获取利益。司法实务中，有关合同违约金的调整问题，事实上已成司法之乱象。（2018年9月5日）

注：

　　[①]奚晓明主编：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第477-488页。

　　[②]同上注。

（来源：汪伦律师的法律博客）