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　　◎基础设施投资建设运营法律风险防控——基础设施项目投融资法律问题研究（基础设施项目融资模式概况）

　　◎基础设施投资建设运营法律风险防控——基础设施项目投融资法律问题研究（专项债融资模式）

第四章 基础设施项目投融资法律问题研究

第三节 REITs融资模式

　　4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs正式落地，并在基础设施领域率先破冰。

一、基础设施REITs的定义与分类

　　（一）基础设施REITs的定义

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是通过发行股份或收益凭证募集资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按高额比例分配给投资者的信托基金，具有永续、权益型、高分红的特征。REITs作为直接融资工具，具有盘活存量资产、降低企业杠杆率、提升资源配置效率、降低项目融资成本、促进金融市场发展等正面作用。持有型房地产和基础设施是REITs的两类主要基础资产，其中，主要投资于基础设施的产品被称为基础设施REITs。

　　从全球7大REITs市场看，泛基础设施REITs包含通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等，占比大致为30%；其中，美国基础设施REITs（包含能源管道、储油罐、钻井平台、通讯铁塔、光纤电缆、户外广告牌和再生资源发电）占比约为15%，泛基础设施REITs占比约为35%。

图1 全球7大REITs市场市值[1]

　　根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），基础设施REITs的行业分布包括“仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。”

　　《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》提出“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。”同时“鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。

　　（二）基础设施REITs的主要分类

　　1. 根据资产组成和投资收益来源，REITs分为股权型、抵押型和混合型REITs

　　（1）股权型REITs

　　股权型REITs拥有不动产并对其进行运营以获得收入，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于不动产的增值收益。股权型REITs可直接持有各种类型的不动产。若一栋构筑物拔地而起且可买卖，就有可能成为股权型REITs的资产。具体包括电厂、水厂、高速公路、酒店、医院、购物中心、仓库、住宅、公寓等。

　　（2）抵押型REITs

　　抵押型REITs，又称为债券型REITs，是指向不动产所有者、不动产开发企业发放贷款，或投资抵押贷款的二级市场，拥有不动产相关的债权类资产。其收入来源主要是抵押贷款利息和手续费。

　　大多数抵押型REITs，仅向现有不动产发放抵押贷款，并利用抵押型证券和对冲型工具管理风险。因为不持有可能增值的实体性不动产资产，抵押型REITs不会为投资者提供很高的资产增值收益。事实上，只有在利率水平稳步下降的时期，抵押型REITs才会出现显著的市价提升。反之，若利率水平上扬，其市价便有可能下跌。

　　（3）混合型REITs

　　混合型REITs试图结合股权型REITs和抵押型REITs的双重特点。既是权益投资人，也是抵押贷款经营者，同时拥有不动产和抵押贷款的组合型资产组合。

　　理论上，混合型REITs在向股东提供具有增值空间的不动产的同时，也能获得稳定的贷款利息。混合型REITs的收益率往往高于股权型，但低于抵押型。同时，混合型REITs的增值潜力比股权型低，但高于抵押型。

　　在美国，医疗行业是混合型REITs涉足较多的领域，REITs向医疗机构和医院管理者发放抵押贷款，同时收购如医疗产业园之类的不动产，出租给医疗机构。混合型REITs倾向于给投资者提供混搭型的投资结果；但这种混搭的价值往往被投资圈质疑，比如其投资可能过于分散。

　　2. 根据组织形式和交易结构分类，REITs分为公司型、信托型和合伙型REITs

　　（1）公司型REITs

　　公司型REITs由一批具有共同投资理念的投资者依法出资组建，投资于特定类型的不动产资产，是以赢利为目的股份制公司，该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。

　　组织形式上，它与股份有限公司相似，REITs的资产为投资者（股东）所有，由股东选择董事会，由董事会选聘REITs的运营管理公司，REITs运营管理公司负责管理REITs的日常业务经营管理。

　　公司型REITs的设立一般要在工商管理部门和证券监管机构注册或批准，同时还要在股票发行和交易的所在地登记。在美国、比利时、法国、德国、日本、韩国、土耳其、英国等国家和地区，REITs的典型结构是公司型。

图2 公司型REITs资产结构图&信托型REITs资产结构图

　　（2）信托型REITs

　　信托型REITs是指投资者与REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托。REITs管理人是REITs的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据信托契约负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。

　　（3）合伙型REITs

　　在美国，还有合伙型REITs。它是由有限合伙人（Limited Partner，简称LP）和普通合伙人（General Partner，简称GP）共同组成。有限合伙人向REITs投资并分享收益，但不参与REITs日常事务管理，仅以其投资额对REITs的债务承担有限责任。普通合伙人承担REITs日常管理事务，对REITs的债务承担无限连带责任。

　　3. 根据募集和流通特点分类，REITs分为公募REITs和私募REITs

　　（1）公募REITs

　　公募REITs，是以公开发行方式向社会公众投资者募集资金的REITs，投资者人数一般不受限制，每个投资者的最低投资金额通常也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一样具有高流动性，可上市交易，一般也其称为标准REITs。

　　（2）私募REITs

　　私募REITs，以非公开方式向特定投资者募集资金并以不动产为投资对象。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或高净值个人推销REITs份额来募集资金。私募REITs对投资人的风险承受能力要求较高，监管相对宽松，各国的法律法规明确限定了私募REITs持有人的最高人数（如50人、100人或200人）和投资人的资格要求，否则私募REITs不得设立。

　　在中国，2013年已经开始出现“专项计划+Pre-REITs”的特殊产品形态，称为具有国内特色的准REITs，实际上是一种债务融资工具，近年发展比较迅速。受限于底层资产的所有权属转让、税收优惠等因素的影响，国内基础设施类REITs形式较为单一，当前国内的基础设施类REITs以“私募股权基金+ABS”的形式存在。

二、基础设施REITs的国内外发展探索

　　（一）国外发展形势

　　基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。REITs起源于上世纪60年代的美国，诞生之初，REITs投资标的主要为传统意义上的房地产，但随着市场的发展，REITs或类似产品在海外基础设施领域（主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市供排水供气和供电设施等）亦得到广泛应用，包括美国MLP（Master Limited Partnership）、澳洲上市基础设施基金LIF（Listed Infrastructure Fund）等，印度还专门就基础设施投资信托基金（InvITs）推出了专项法规。[2]

　　从美国历史观察，城镇化率突破70%后，REITs立法应运而生，经过60年的发展，截至2019年，美国共有219只上市REITs，总市值达1.3万亿美元，据Wind数据整理，美国上市REITs中投资于基础设施领域的产品市值占比为20%。1991-2019年，美国REITs复合年化收益率为17.8%，高于同期道指年复合涨幅3.8个百分点，仅在两次金融危机阶段以及2018年出现负收益。

图3 美国REITs市场发展历史时间轴[3]

　　美国REITs的基础资产种类既包含传统的商业地产，如写字楼、购物中心、酒店、公寓、物流、厂房、货仓、医院、养老院、医疗中心等，近年来也涉及一些新的投资领域，例如无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、监狱、军事基地等。5G是未来的大方向，在美国目前的基建REITs中，大多数皆为无线通讯公司，部分无线公司试图利用REITs融资从而推动5G的基础设施建设。在5G浪潮的推动下，基建REITs的营运现金流增长快于其他行业，2013-2019年，基建REITs收益率约为24%，远高于权益类REITs的9%和标普500的17%。

图4 美国REITs基础资产种类

　　澳大利亚是世界第二大REITs市场。近年来，澳大利亚REITs的投资领域也已从商业地产发展到包括基础设施在内的更多资产类型，目前有20多个基建REITs。

　　在亚洲市场，印度在2014年效仿美国推出REITs法案。为促进该法案的实施，印度证券交易委员会于2016年将REITs投资和开发项目的比例从10％放宽至20％，并宣布免除股息分配税。目前，印度基建REITs已落地两单，分别为IndiGridInvITs和IRBInvITs，其中IndiGridInvITs主营电力网络，IRBInvITs主营收费公路建设与运营。

　　（二）国内发展形势

　　1. 中国REITs政策推进

　　中国发展REITs的努力最早可以追溯到本世纪初，2005年广东越秀集团的一只以国内物业设立的REITs在港交所挂牌上市。2007年6月，央行联合住建部等部门召开会议，认为应按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs。

　　政策层面，2008年，原银监会发布《信托公司管理办法》的修订版，鼓励REITs发展；2009年8月，央行和原银监会发布《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，提出REITs将被两家监管机构共同监管。2010年6月，人民银行、住建部等多个部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励公租房的新融资渠道，探索REITs、信托等形式。

　　2017年以来，中央先后确定了雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长江三角洲区域一体化等重大战略，明确要求大力实施一批重大基础设施工程，加快构建现代基础设施体系，在金融创新等方面探索更加灵活的政策体系。要进一步提升基础设施建设的质量和水平，必须逐步摆脱靠各类杠杆融资来支撑投资的传统逻辑，发展建设理念的落地应依靠一个多层次、市场化的投融资体制。作为不动产资产定价的“锚”，REITs对于提升不动产投资的投资效率，优化资源配置至关重要。

　　2019年3月以来，国家发展改革委、中国证监会联合上交所、深交所、北京大学光华管理学院、中国国际工程咨询公司等，先后赴雄安新区、海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、长三角地区，对运用REITs盘活基础设施存量资产开展了跨地区、跨部门、跨领域专题调研，召开了多场座谈会，听取了地方政府、企业、金融机构、科研院所等单位的意见；实地调研了多个园区以及十几家中外企业。调研为基础设施REITs试点的规划提供了有力支撑。同时，在整个过程中，各部门也形成了有效的合作机制。随着试点工作顺利推进，在试点基础上，不断积累经验、完善制度规则之后，REITs市场建设应逐渐向其他领域推广。

图5 中国REITs相关政策梳理[4]

　　2. 国内基建REITs发展的必要性

　　（1）基建进入存量时代，新建投资资金受限

　　国内基础设施公募REITs底层资产底蕴足。基建行业经过二三十年的高速发展，现在已经进入存量时代。根据清华PPP研究中心的估算数据，我国形成的存量基础设施资产规模大概在60万亿元以上；据光华管理学院的报告《中国基建REITs创新发展研究》，2017年，中国基础设施存量市场规模已达113.7万亿元。

　　根据海外经验，基建REITs的推出都有着相似的历史背景——不动产市场受挫，经济增长乏力甚至负增长。而国内当前试点基础设施行业资产储备丰富，为公募基建REITs的推出奠定了良好的资产基础。由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

　　（2）地方政府债务高企，企业债务融资受限

　　近年来地方政府债务负担加重，显性债务和隐性债务余额均呈上升趋势。18年以来国家加强对隐性债务的核查，虽然隐性债务余额环比增速降低，但债务存量依然呈上升趋势，债务率也居高不下。截至2020年3月，地方政府和中央政府的名义杠杆率分别达23.3%和17.2%，基础设施公募REITs将有助于改善地方债务问题，加速地方去杠杆的进程。

　　在《指引》中，中国证监会与国家发改委强调资产权益、权益导向，要打破过去以债务型融资为主的旧有局面，这对于今后我国化解地方债务、持续进行基础设施建设，都具有重大的意义。

　　将基建资产进行REITs化相当于将现金流情况好的优质基建项目提前进行变现，来满足未来新建项目的短期融资需求，可以提升资金的使用效率，加快资金流动。过去只能由政府靠发债融资修建的基础设施，现在有可能把这些建成的基础设施项目，包括收费公路、桥梁、地下管网等有足够收益权的优质项目卖给社会基金持有，实现建设资金的良性循环，用市场化手段解决地方债务越积越重的问题，从而在整体上降低宏观杠杆率。

　　资产证券化后的基础设施并没有脱离当地。把收费道路桥梁、仓储物流、水电气热管网等资产卖给社会基金之后，城市并未失去这些资产。这些基础设施仍然由这个城市所使用，但持有人发生改变。未来地方政府可回购这些流通中的基础设施资产，所以不会存在国有资产流失的问题。

　　对企业来说，REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，创新投融资体系。

　　（3）改变中国基础设施传统投融资模式

　　更重要的是，基建REITs的引入，有望改变中国基础设施传统投融资模式。中国基础设施传统投融资模式下，存在投资效益不一、融资渠道狭窄、资本退出困难等问题，导致地方政府债务负担重；而基建REITs拥有其他融资方式所不具备的优势和特点，与基础设施领域资金需求非常匹配，无论在宏观经济层面的降杠杆、补短板，还是在基础设施行业的投融资模式改革，以及微观层面的企业竞争力提升等方面，均具有积极的意义。

三、基础设施REITs重要新规解读

　　2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕。

　　（一）试点方案发展方向

　　《通知》详述了基础设施公募REITs的试点方案。首先，该试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向。中国公募REITs将依据全球标准化REITs基本特点，以公开发行、公开交易方式，坚持权益型导向，实现REITs穿透持有不动产权益，其中收入结构要求、分红比例、杠杆率及治理结构等具体规则参考成熟市场规则制定，按照有助于实现降低主体杠杆率、盘活存量资产、完善不动产资产定价机制的方向推动实施。

　　（二）试点项目选择：聚焦基建补短板行业，需具备持续稳定现金流

　　《通知》列示了基础设施REITs试点的项目要求，具体要求包括三个方面，即聚焦重点区域、聚焦重点行业以及聚焦优质项目。

　　聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点，有助于优化区域协调发展战略布局。

　　聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。划分重点行业有利于传统基建补短板、新型基建调结构的战略方向进一步落实，可盘活建筑企业或PPP企业在手的运营资产存量，解放沉淀在项目中的自有资金，提升资金使用效率，从而降低资产负债率，业务更具有持续性。

　　聚焦优质项目：《通知》中强调“优质”项目。所谓优质项目，核心在于权属清晰，具有市场化经营模式，具有持续、稳定现金流，发起人及运营企业具备持续经营能力。在市场化原则下，优质项目最终要得到投资人的认可。《指引》也提到明确要求，拟试点的基础设施项目需经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力，现金流来源具备高分散度，主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。不依赖补贴即不需要外部增信兜底，对基建项目本身的运营和盈利能力要求较高。

　　（三）产品结构设置：公募基金+单一基础设施资产支持证券

　　《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。这种模式，市场中称之为“公募基金 + ABS ”模式。

　　“公募基金+ABS”模式充分运用了现有制度框架，具有可操作性。公募基金投资ABS证券有效避免了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的法律争议，同时借助企业ABS的成熟机制与模式进行合理估值，降低交易成本。[5]该模式应用公募基金作为载体实现公开募集和公开上市，以此来降低不动产投资门槛，使得广大公众投资者配置不动产资产成为可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

　　《指引》提到，基础设施基金采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需同时符合下列特征：

　　（1）80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。其余基金资产应当投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。

　　（2）基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

　　（3）基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

　　（4）基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，分配次数每年不得低于1次。

图6 不同REITs的相关规定[6]

　　（四）定价与发售安排：IPO式，更具权益性

　　借鉴境外市场公募REITs询价发行成熟做法，基础设施基金经中国证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。

　　战略配售方面，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年；其他专业机构投资者可以参与战略配售。网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、政府专项基金、产业投资基金等专业投资者。发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%。

　　（五）加强信息披露，强调公开透明

　　信息披露是此次《通知》的另一核心内容，意图充分保护各参与方的利益。

　　《指引》除要求基础设施基金进行常规基金信息披露外，还要求重点披露基础设施项目与原始权益人等信息，包括：一是份额发行环节，基金招募说明书应重点披露基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况，项目基本信息、财务状况、经营业绩分析、现金流预测分析、运营未来展望，原始权益人情况等，并载明审计报告、资产评估报告、财务顾问报告。二是基金运作环节，加强重大事项临时披露，发生金额超过基金资产10%以上的交易或损失、项目现金流相比预期减少10%以上、项目购入或者出售等重大事项时，应当及时进行临时信息披露。三是年度报告等基金定期报告设立专章披露基础设施项目运营情况、财务情况、现金流情况等，对外借款及使用情况，相关主体履职及费用收取情况，报告期内项目购入或者出售情况等。

　　综合来看，《通知》点明此次公募REITs试点工作的要领，对基础设施REITs项目的实施原则、标的要求、后续推进安排进行了阐述，明确了各监管机构的职责分工。《指引》征求意见稿对具体规定进行了细化，包括项目选择、产品设计、产品发行、参与人资质等方面的要求。

四、基础设施REITs面临的问题与挑战

　　（一）税收政策问题

　　公募基础设施REITs交易结构和交易主体复杂，现行制度下，会出现多级、重复征税问题，这样将大大增加交易成本，阻碍其发展。相对于国际REITs的税收优惠，中国目前公募REITs的税收环节政策仍不清晰，在重组时、交易时的税收会不会影响资产质量和吸引力是值得探讨的问题。

　　REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠，不对REITs征收企业所得税，只对投资者缴纳所得税，避免双重征税。美国REITs自1960年诞生至1990年增长一直很缓慢，20世纪90年代前后一段时间，针对REITs的税收减免的法规推出，1976年出台《税收改革法案》，允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立。1986年美国通过《税收改革法案》，给予REITs 以税收优惠，同时扩大其经营范围。1997年《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs 的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入 30% 的规定。税收优惠大大提高了REITs的吸引力，此后REITs在美国市场上开始了指数式的增长。

　　我国还没有REITs的税收优惠政策，降低了本就较低的基建运营回报率。我国已经出现的类REITs产品主要是在交易所市场上以资产支持专项计划为载体的形式设立，依照的是2014年证监会出台的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，对于不动产转让及运营环节涉及的税收无专门规定。与商业地产私募REITs一样，基础设施REITs项目迫切需要明确避免公司所得税双重纳税等税收问题。更进一步，由于依托公共基础设施项目提供基本公共服务是政府责任，公共基础设施项目本身的主营业务收入主要来自使用者付费或财政付费，这类收入能否豁免征税，也需要相关政策明确。

　　（二）优质项目筛选问题

　　试点优质资产项目的筛选上存在一定的难度。从《指引》中看到，本次试点优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理等基础设施项目。这些项目普遍具有投资回收期长、持有期收益低等问题。而资产证券化有一个基本要求，就是证券化的资产都要是优质资产，要有较好的收益，收益不佳的资产是很难做成证券化产品的。而且权益型的资产证券化产品除了注重稳定的现金流和分红外，对产品价值未来的升值性也有期待，比如房地产REITs中投资者可能预期其基础资产会有较好的升值空间，而基建资产未来升值的空间一般来说比较有限，并且部分基础设施REITs有经营期限，这对REITs产品定价形成挑战。

　　（三）尚未出台规范REITs的专门法律法规

　　国内尚未出台规范REITs的专门法律法规，只能借鉴有关的其他法律法规，如《信托法》《公司法》《证券法》《证券投资基金法》。如果依据这几部法律发展REITs，尚存在一些障碍。例如如果以信托为REITs的基本模式，建立REITs的投资实体并发行上市，投资者持有信托单位或进行转手交易，在实施中会遇到现有法律制度在确定信托收益权凭证是否属于证券范畴的障碍。[7] 根据《公司法》的规定，公司弥补亏损和提取法定公积金、任意公积金后的剩余税后利润，方可用于向股东分配。而REITs的特征之一就是将不动产所产生的当期净现金流尽可能多地分配给投资人。《公司法》关于公司分配的限制将影响REITs向投资人分配现金流的能力。

　　公募基础设施REITs在我国属于新生事物，规范、有序的实践离不开接地气的规则制度，如何运用好试点项目，建立符合《信托法》《物权法》《证券法》《证券投资基金法》《公司法》的REITs规则，是公募基础设施REITs能否在我国行稳致远的关键。

　　从实操角度，当前的基础设施公募REITs产品试点落地还面临着诸多障碍。未来有望出台更多相关的政策，规范并助力公募REITs的发展。

注释：

　　[1]招商证券多行业，《深度！REITs“花”开 --基础设施公募REITs解读（多行业报告）》

　　[2]北京大学光华管理学院，《中国基建REITs创新发展研究》

　　[3]招商证券多行业，《深度！REITs“花”开 --基础设施公募REITs解读（多行业报告）》

　　[4]杜佳，《公募基建REITS起航，机遇挑战并存》

　　[5]张峥，《基础设施公募REITs试点的政策解读》

　　[6]杜佳，《公募基建REITS起航，机遇挑战并存》

　　[7]罗桂连，《国内发展基础设施REITs的分析与建议》

（来源：微信公号“建纬律师”）