——从电视剧《三十而已》中的房屋租赁纠纷说起

有法谚云：合同是当事人之间的法律。订立合同就是当事人之间的一项“立法”活动，对当事人来说极其重要。但是在实际生活中，经常会出现当事人之间对合同内容约定不明确或者对违约责任等内容没有约定的情况。遇到这样的情形，该如何处理呢？我们先来看一个案例。

目前正在热播的电视剧《三十而已》讲述了几个三十岁的都市女性在现实生活中遭遇的婚恋危机及生存压力。其中有一个片段是这样的：女主王漫妮旅行归来，前脚刚踏进门，后脚房东就带着中介过来看房。房东要把目前租赁给王漫妮的这套房屋委托给房产中介卖掉。王漫妮一脸无辜地说：“我刚交过房租啊。” 可是，强势的房东依然坚持要卖房，并同意退还王漫妮多交的房租。无奈之下，王漫妮只好搬离房屋，房东退还了她剩余的租金。

在这起案例中，显然当事人之间并没有对在承租期内出租人出卖房屋的违约责任进行约定。如果有约定的话，王漫妮就不会表现地那么无助，房东也不会那么理直气壮地赶走王漫妮了。

针对当事人之间因合同内容约定不明确而产生纠纷的情形，委曲求“和”是一种解决方案，但并不是最好的解决方案。我们来看看相关法律法规、交易习惯以及合同附随义务等对该情形下当事人权利和义务的认定问题都作了哪些规定。

01 首先，有名合同中相关规则。

有名合同，又称典型合同，是指法律对该类合同冠以名称并为其设定具体规则的合同。租赁合同是我国合同法规定的15种有名合同之一。一般说来，有名合同的订立比无名合同的订立就容易一些。因为有名合同一旦成立和生效，只要当事人在合同中没有与有名合同规定的规则相反的约定，该有名合同中规定的规则自然就成为该合同的规则，对当事人具有法律效力。以《三十而已》中的这起房屋租赁合同纠纷来说，当事人在合同中并没有约定出租人出卖租赁房屋时租赁合同的存续问题，但是依据《合同法》第十三章第229条 “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，无论是出租人还是房屋的买受人，都无权要求提前终止或者解除该租赁合同。就是说，这一条款和当事人明确在合同中约定的条款是具有同样的法律效力的，除非当事人在订立合同时明确排除该条款的适用或者作出与此不同的约定。《三十而已》中房屋租赁合同的当事人恐怕是都不知晓他们的租赁合同应当适用有名合同中规定的上述规则。至少，承租人王漫妮是不知晓的，不然她不会表现地那么无助和为难。

02 其次，相关法律中的强制性规定条款。

例如，我国《消费者权益保护法》第55条有关于“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品或者提供服务费用的三倍”的规定，这即是消费者向经营者购买商品或者接受服务过程中受到经营者的欺诈时经营者应承担承担的违约责任。尤其地，这还是一个强制性的法律规定。即使经营者在合同中添加了诸如“当面验收，过后概不负责”的内容，也仍然不能排除上述法律规定的适用。第25条还规定了除了消费者定作的、鲜活易腐的等商品外，经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，消费者有权自收到商品之日起七日内退货，且无需说明理由。这也是一条强制性的规定。第23条第二款还规定了“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符”。这即是说，在这种情况下，经营者一方对商品或者服务质量状况的说明也等于是双方的约定。当然，如果消费者本身不知道有这样的法律规定或者知道但却有嫌麻烦不去据此主张权利或者超过期限主张权利，法律也不会主动予以支持的。

还有，我国《食品安全法》第127条第二款规定有“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金。赔偿金额不足一千元的，赔偿一千元”，这即是消费者在购买到不符合安全标准的食品时，生产该食品的生产者或者销售明知是不符合食品安全标准是销售者应当承担的违约责任，这也是一项强制性的法律规定。

03 根据诚实信用原则产生的合同附随义务和按交易习惯产生的义务。

立法者想到了当事人难以在合同中对彼此的权利义务约定的全面而周到。因此，在《合同法》的立法中规定了如何完善彼此权利义务的原则性规定，其中主要就是《合同法》第6条规定的“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第60条第二款关于“当事人根据诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定。举个例子，在一个家教服务合同中，合同约定家教老师到学生家中去给学生上课辅导。虽然合同中并没有约定上课的环境和条件，但根据上课辅导这一具体的教学服务情形，其提供的环境温度应当是适宜的且应当是安静的。如果是在一个温度过高或者过低且声音嘈杂的环境中，则提供环境的一方提供的这个环境则是不符合要求的。再比如，在出租屋的厨房内有一块瓷砖特别滑，踩上去很容易摔倒，则出租人就负有叮嘱承租人予以特别注意的义务。否则，即是没有履行合同的附随义务，出租人仍要对承租人摔倒受伤承担一定的责任。

如果说附随义务是在当事人没有约定、法律也没有规定情况下根据具体合同的具体情况下产生的话，那么交易习惯产生的义务则是当事人既没有约定、法律也没有规定，而是根据当时当地的交易习惯所产生的规则或者义务。笔者记得在一本书中阅读到这样一个案例：山西省某地颇有名气的一刘姓老板为给儿子办结婚喜宴，在某大酒店订购了50多桌，每桌28个菜肴（包括一个汤）。但是，在刘老板和酒店的约定中并没有约定每一个菜肴端上桌的先后顺序。但按当地习惯，汤是在最后一个端上来，汤一端上桌，即意味着菜全部上齐了，食客可以走人了。因此当地人又俗称最后上的这个汤为“滚蛋汤”。由于酒店是前几天刚从外地雇佣来的厨师，不了解当地酒店有最后上汤的习惯。在做了十几个菜的情况下，顺手做了汤让服务员端上桌去。结果，食客都认为到此结束了，走了大半。在汤后面又端上来的十几个菜几乎都剩下了。最后因付费问题发生纠纷，酒店以原告身份诉讼到法院，要求被告刘老板按约定支付费用。法院审理后，判决减少了原约定价款的30%。其原因就是原告酒店违反了最后上汤的习惯，也就是没有履行最后上汤的交易习惯，给被告造成了损失，根据被告提供损失的证据即相关的具体情况，酌定被告酒店自担30%的损失。此时，交易习惯即成为合同的一个条款，一方违反该条款给对方造成损失，也要承担违约赔偿责任。

综上，我们要想在合同权利行使和义务履行中维护好自己的合法权益，一定要事先签订一个内容完备并切实可行的合同。在签订合同时要尽量想得细致一些，有关内容想得周全一些。重要的或者比较复杂的合同最好向专业人士或者经验丰富人士请教并取得其帮助，或者聘请专业律师来完成。这样才可以做到有备无患、未雨绸缪。

针对当事人之间因合同内容约定不明确而产生的纠纷，当事人也并不是完全地被动和束手无策。有效利用有名合同中规定的规则、强制性的法律规定、交易习惯以及合同附随义务，可以最大限度地保护当事人的合法权益。譬如，有些医疗服务合同对彼此的权利义务很少约定甚至没有约定，患者到医院挂号后即与该医院形成了一种无形的医疗服务合同关系，医患双方的权利和义务是没有明确约定的。这种情况下，若发生医疗纠纷，完全是根据法律、行政法规、规章以及医疗常规等规范进行确定的。这需要当事人去认真寻找和理解有关该类合同的法律规定以及合同履行的具体情况来明确彼此的权利义务了。如果作为合同当事人自己没有时间或者不能胜任明确合同权利义务的事项，则完全可以委托或者咨询律师。试想，如果电视剧《三十而已》中房屋承租人王漫妮就其在房屋租赁合同中的权利义务问题向律师进行咨询或者委托律师处理的话，她完全可以不解除房屋租赁合同或者同意对方解除合同的建议但要求承租人给予适当的赔偿。

作者：周玉文 张红平

来源：微信公众号“浙江群恒律师事务所”