新冠肺炎，全国停业停学停产共同抗疫。商家因抗疫无法营业却仍然要承担租金，必定损失巨大。期间租户要求减免房租等相关分析更是刷爆大家朋友圈。但如租户认为单纯减免租金已经不能弥补损失，想直接以疫情属于不可抗力导致合同目的不能实现要求解除合同，能否得到支持呢？

　　案情：小王于2019年6月租赁了某商场内商铺，租赁期间三年，用于服装销售，后因疫情导致2月份均不能营业，且接下来还将面临人流稀少等严重影响收益情况，所以小王遂向房东发送书面解除合同通知函。该合同能否解除，小王是否需要承担违约责任？

　　对于这个问题，我们结合“非典”时期的一个真实案例来给大家解答：

案例：辽宁省高级人民法院（2013）辽审二民抗字第14号

　　案情简介：2002年10月25日，正典公司与鹏程公司签订《租赁酒店协议书》，协议约定：正典公司承租鹏程公司所有大连鹏程假日大酒店，年租金100万元，租赁期限为5年，自2002年12月1日起至2007年12月1日止，若提前终止承租，正典公司需承担50万元人民币的经济责任赔付给鹏程公司等。租赁期间，鹏程公司同意和支持正典公司经有关部门核准后经营蛇餐馆，正典公司对所租房屋进行装修，经营酒店名称为大连市西岗区阿六蛇城酒店，并办理了经营野生动物的许可证。2003年5月，正典公司以“非典”疫情及大林字（2003）64号文件通知为由，将其经营的大连市西岗区阿六蛇城酒店停业，并撤出酒店。鹏程公司在正典公司撤出后，对酒店的物品进行了清点，并在报纸刊登出售酒店广告。

　　沈阳市高级人民法院：

　　一、关于鹏程公司与正典公司之间合同的解除是否系不可抗力的原因所致问题。

　　根据双方签订的《租赁酒店协议书》第一、四条的规定，正典公司承租的系大连鹏程假日大酒店（简称假日大酒店）全部，租赁期间，作为增项增加的蛇餐馆经营项目。协议签订后，正典公司注册成立了大连市西岗区阿六蛇城酒店，并办理了《经营野生动物许可证》。假日大酒店的经营范围包括餐饮、客房等，正典公司承租后，实际经营项目亦包括以上两部分。大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行。

　　此外，经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

　　二、关于正典公司的行为是否构成违约解除合同问题。

　　正典公司没有按照合同约定期限支付租金，行为构成违约，应承担违约责任。虽然该协议第三条还规定，“乙方（正典公司）若提前终止承租，需承担金额为50万元人民币的经济责任赔付甲方（鹏程公司），”但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150000元为宜。大连市中级人民法院二审改判正典公司不承担违约责任不当，本院予以纠正。

　　三、关于正典公司提出双方经协商一致解除合同，不存在违约，也不应当承担违约责任的主张。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。鹏程公司在正典公司未按照合同约定期限支付租金，且将承租的假日大酒店全部经营活动停止的情况下，在报纸上刊登广告予以出售，并与正典公司进行了物品交接，收回出租酒店的行为，是符合上述法律规定的避免损失扩大所采取的积极措施，在无其它证据佐证的情况下，不能据此推定鹏程公司与正典公司自愿解除合同。而且，合同法第九十七条还规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。按照该项法律规定，即使双方协商一致同意解除租赁合同，也仅能因此免除正典公司继续履行合同的义务，在没有证据证明鹏程公司明确表示放弃的情况下，其仍有权要求正典公司给予损失赔偿。故正典公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

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　　结合上述案例，关于承租人是否可因疫情主张解除合同，主要应注意如下几点：

1、疫情并非当然就可单方免责解除合同

　　疫情虽属于不可抗力，但不可抗力必须造成合同目的不能实现时才可主张解除合同。就租赁合同而言，绝大多数租赁期限都相对较长，而疫情时间放置于整个合同履行期来说，相对比例较小，并非当然导致合同目的不能实现。且基于此造成的损失，双方可基于公平原则，通过协商减免房租等方式分担损失。

2、如若承租方未经出租方同意，仍单方解除合同的，恐将承担违约责任

　　如若承租方在未与出租方协商一致的情况下，仍然单方解除合同的，势必需承担相应的违约责任。只是基于疫情原因，在违约责任承担上，法院往往会在合同约定违约金范围内酌情判定，适当调整。

3、若承租方在未与出租方协商一致的情况下，拖欠、拒付租金达到合同约定解除条件的，出租方有权解除合同

　　如果承租方在未与出租方协商减免租金和解除合同事宜的情况下，单方拒付租金或长期拖欠租金的，且达到合同约定解除条件的，出租方可解除合同并要求承租方承担违约责任。

　　因此，我们建议承租方，虽然疫情已造成无法弥补的损失，但是还是应当审慎采取措施，积极与出租方协商，并在咨询专业法律人士的前提下采取措施，切勿一时冲动导致损失更大。在无法就解除合同达成一致的情况下，应当采取减免租金协商等方式尽可能减少损失。

　　蔡思斌

　　2020年3月9日

　　来源：微信公众号“菜驴法评”