房屋租赁合同纠纷是生活中常见的纠纷类型之一，合同双方可能因合同事项约定不明、租赁房屋存在瑕疵、租金未按时足额支付等产生争议。有时，纵然租赁合同对解除情形做了明确约定，但承租人因工作调动等原因仍然不得不单方违约解除合同，甚至“恶人先告状”，违约方会先起诉或仲裁要求法院或仲裁委判令合同解除。对此，出租人往往感到冤枉，不愿解除合同并要求承租人支付租金直到其找到新租客或法院判决合同终止之日为止。但自“承租人单方违约通知出租人解除合同”之日起到“出租人找到新租客”或“法院判决租赁合同终止”之日止，尤其是通过诉讼判决合同终止的，这一期间可能长达几月甚至几年，那么这么长时间内的租金应由谁承担？实务中法院会如何处理？

　　1 相关法律法规

　　（一）《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）

　　第五百九十一条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

　　第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　（二）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》

　　第六十三条第三款在确定违约损失赔偿额时，违约方主张扣除非违约方未采取适当措施导致的扩大损失、非违约方也有过错造成的相应损失、非违约方因违约获得的额外利益或者减少的必要支出的，人民法院依法予以支持。

　　2 房屋租赁合同纠纷中的减损规则

　　首先需明确的是，承租人不具有约定、法定原因擅自解除合同，不产生合同解除的效果。起诉解除的，法院一般会根据出租人是否同意合同解除、同意合同解除时间（包括以接收房屋等实际行为表示同意）、合同是否能够继续强制履行等综合认定合同终止日期。正常情况下，合同订立至解除期间的租金应由承租人承担，但根据《民法典》第五百九十一条第一款规定的减损规则，承租人违约后，出租人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，在承租人单方通知出租人解除合同或承租人以实际行为表明不再继续履行合同至合同正式解除期间，并非所有租金损失出租人均有权要求承租人承担。如出租人怠于行使合同解除权利，未在合理期限内采取适当措施导致损失扩大的，该合理期限后的损失不应再由承租人承担。

　　如在最高法发布的典型案例（2022）京0114民初1929号案件中，承租人于2020年11月3日单方通知出租人解除租赁合同，出租人对承租人的单方解除行为不予认可。2020年12月29日，承租人向出租人送达解约完成通知并告知房屋门锁密码。2021年10月8日，案涉租赁合同被法院判令终止，出租人起诉要求承租人支付合同终止前的未付租金。北京市昌平区人民法院认为，在承租人通过多种途径表达其解除合同意思表示并发送门锁密码的情况下，出租人一直拒绝接收房屋导致房屋长期空置，应对其扩大损失的行为承担相应责任，故最终酌情判令承租人支付租金至其发送门锁密码后一个月为止。

　　3 实务中对合理期限的认定

　　问题是，出租人采取措施避免损失扩大的“合理期限”应如何认定？我们发现实务中法院通常会结合具体案情，综合考虑如下因素：

　　（1）出租人自行收回房屋的意识方面

　　即出租人是否应具有收回房屋的减损意识，如承租人已多次提醒出租人其无法继续承租，出租人可以自行处置房屋或合同已经明确约定出租人有权在一定情形下自行收回房屋的，此时出租人应有充分意识收回房屋以减少损失。

　　如在（2022）沪0113民初1149号案件中，承租人自2019年12月21日起承租房屋，合同约定承租人2个月逾期不付房租的，出租人有权解除合同。2020年年初，承租人通过不开业、逾期不支付房租等实际行为表明不履行合同主要义务，出租人直到2021年9月才同意解除合同并要求承租人搬离房屋。上海市宝山区人民法院认为，出租人可以在承租人逾期2个月未支付房租后1个月内自行收回房屋，现出租人未在合理时间收回房屋，应对其扩大损失的行为承担相应责任，故酌情认定承租人应支付3个月租金，此后损失由出租人自行承担。

　　（2）出租人自行收回房屋的可能性方面

　　即出租人自行收回房屋是否存在承租人阻碍或其他客观障碍。如（2023）沪0117民初6522号案件，承租人在2022年12月10日签订租赁合同后，于2022年12月31日单方违约通知出租人解除租赁合同，此前承租人未入住，出租人于2023年3月31日同意解除、收回房屋。在此案件中，承租人并未实际入住、未实际占用使用系争房屋，便给出租人提供了收回房屋的可能性。但由于出租人曾应承租人要求对房屋装潢进行整改，故出租人收回房屋不具有便利性。最终上海市松江区人民法院酌情认定承租人将租金支付至2023年2月28日。

　　（3）其他因素

　　此外，法院还会综合考虑合同的实际履行情况、承租人通知解除的时间点、解除原因即违约恶意程度等因素酌情认定出租方采取措施减少损失的合理期限。

　　4 我们的提示

　　对于出租人而言，虽然承租人违约通知解除不产生解除合同的效力，但如合同确实不能继续履行的，出租人在收到解除通知后应当尽早收回房屋，避免扩大损失，收回房屋并不影响承租人对违约责任的承担。

　　对于承租人而言，其确因个人原因需要解除合同但不具备解除权、对方亦不同意解除的，其应及时作出解除合同的意思表示、将情况书面告知对方，后续及时提起诉讼或仲裁请求确认合同解除，并尽快交还货物、腾退房屋等，避免给对方行使解除权造成障碍。需注意，解除合同的意思表示应当明确作出，不应直接锁门锁窗或断水断电，而需书面、明确说明解除合同情况及原因，并在交还钥匙或发送密码锁后书面告知出租人其已腾退房屋，出租人可以自行收回。此外，承租人还应确认能够有效送达出租人的联系电话、联系地址。

作者：

张晋泽 北京浩天（上海）律师事务所合伙人

陈立玮 北京浩天（上海）律师事务所律师助理

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