损失根据是否已实际发生，可分为实际损失和预期利益损失。对于预期利益损失，实践中称谓多样，例如“预期可得利益损失”、“期待利益损失”、“间接损失”等，法律上对此的表述在《民法典》中体现为“合同履行后可以获得的利益”。《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”。那么，房价下降损失是否属于合同履行后可以获得的利益？如属于，又是否属于违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失？

于前一个问题而言，在房价下降的前提下，除非开发商起诉时已将讼争房屋出售，否则房价下降损失应属于购房合同履行后开发商可以获得的利益。于后一个问题而言，因房地产价格受市场主体、国家宏观调控、不可抗力等多因素影响，客观而言，市场主体在签订购房合同时均难以判断后期房价走向。但就现阶段而言，目前全国房地产市场房价虽偶有回升或上涨趋势趋势，但下降趋势仍很明显。根据2023年4月1日国家统计局公布的《2023年1-3月份全国房地产市场基本情况》，也可见全国房地产开发整体呈下降趋势，偶有回升。按统计局的数据：1—3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

就房地产开发景气指数而言，下降趋势亦明显。统计局数据显示2023年3月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71。

另部分网站对2023年5月城市房价情况的统计亦可窥目前全国房价行情：

因此，就现阶段签订的购房合同，于购房人和开发商而言，均应对房价后期会下降有一定预知。至少根据购房合同签订之时的房价走势，合同双方对于房价在短时期内的走势应是可以预知的。但对长时期情形下房价走势，对合同双方而言均较难预知。正因此，司法实践中，对此问题亦难有统一认识。因认定此问题，需要结合具体案件及开发商的举证予以综合判断，孤立具体案情回答此问题，答案都有可能是不准确的。

《民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”对于开发商因购房人违约致合同解除后能否主张房价下降损失，涉及的是开发商要求购房人承担违约责任的范围是否及于房价下降损失？与此问题对应的是购房人因开发商违约解除合同后能否主张房价上涨损失？对于后者，实践中讨论的较多，司法实践中支持购房人该主张的案例不少。鉴于此，本文的观点是，从理论角度出发，开发商与购房人系平等民事主体，除非双方合同有特别约定，否则在处理一方违约导致合同解除情形下，另一方是否有权主张房价上涨或房价下降损失，应当同等对待。

《民法典》第五百七十七条列举了继续履行、采取补救措施或者赔偿损失三类违约责任方式，房价下降损失从性质上看，属于“损失”一类，但该损失是否属于《民法典》前述规定的赔偿损失中损失，法律及现行司法解释并没有明确。但结合前文对房价下降损失性质的分析，房价下降损失应属于前述法律规定的损失范围。应运于实务中，主要依靠法院在具体案件中进行认定。然目前司法实践中对此认识不一，举例如下：

（一）未予支持案例

裁判观点：根据已查明的事实，合同订立后马述明除只给付了1000元定金以外，再未支付过购房款。至少截止到2015年1月，合兴分公司在此前针对马述明提起的要求其继续履行本案购房协议的另案诉讼时，其已清楚地知道马述明不愿履行合同。此时，合兴分公司已无合理的信赖对方会继续履行合同的理由。基于诚信原则，从此时起合兴分公司负有减轻损害发生的义务。另一方面，合同订立后，因买受人马述明始终未支付过任何购房款，无论依合同约定还是交易习惯，交房条件均不具备，在案亦无充分证据证明房屋交付，双方订立的购房协议应未实际履行。在此情形之下，合兴分公司不再负有继续为马述明保留涉案房屋的合同义务，其依据合同中关于"如乙方(马述明）不能按时付款，甲方（合兴分公司）有权利将乙方所有的房屋另行出售给他人"的约定，及时采取其他能够避免因房价波动下跌可能造成损失发生的措施，或将房屋另售他人，不仅可能，而且在经济上合理。但合兴分公司并未采取上述合理减损措施，而是坐等马述明继续履行合同，致使涉案房屋拖延至2016年6月才另售他人。对于2015年1月至2016年6月因房屋价格下跌的差价部分，应认定为系合兴分公司未采取合理措施而扩大部分的损失。合兴分公司对此没有尽到减轻损害的义务，不能要求违约方马述明予以赔偿；而在2015年1月以前，在案亦无证据证明房价已发生下跌，且给合兴分公司造成了损失，故合兴分公司所持马述明应赔偿其违约损失133910元的再审申请理由不能成立。

——案号：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民申901号

裁判观点：星纬公司称因星耀公司违约导致房价下跌、商业机会减少、无法实现预期收益，但并未提供相应证据，且该损失属间接损失且无法认定。

   ——案号：浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初503号【二审维持原判】

裁判观点：关于房价下降的差价损失。泰古公司主张因光太公司迟延履行导致其商品房销售错失黄金销售期，导致房价下降造成损失。本院认为，众所周知，本市商品房销售价格自2015年以来总体呈现的并非下降趋势，且各楼盘的销售情况与各自特征及营销策略等因素密切相关，同地段不同楼盘的销售形势亦非当然相同，再者，泰古公司主张的房价下降损失本身超出一般理性人可预见的范围，故泰古公司主张的房价下降损失亦缺乏事实基础。

——案号安徽省蚌埠市中级人民法院（2021）皖03民初72号

（二）支持案例

裁判观点：(鑫恒辰公司上诉称）因国家对房地产政策调整的因素，案涉房价明显下降，一审判决确定本案违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元，完全不能补偿上诉人的可得利益损失。.......本院认为，本案因案涉合同履行过程中，因刘鹏、王波逾期交纳按揭款的违约行为导致鑫恒辰公司承担了保证责任而解除了案涉合同，按照双方约定，刘鹏、王波应向鑫恒辰公司支付房屋总价款20%的违约金。一审中，刘鹏、王波对违约金提出抗辩后，在鑫恒辰公司未能提出造成其损失的充分证据的情况下，一审法院兼顾合同的履行情况、分析当事人的过错程度以及预期利益，考虑到案涉房屋现在的价值以及刘鹏、王波的违约行为等综合因素，酌情确定刘鹏、王波应承担的违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元并无不当，本院予以支持。

——案号：眉山市中级人民法院（2021）川14民终255号

目前司法实践中，法院对开发商要求购房人支付房价下降损失的诉请，未支持的案例较多。对于未获支持的原因，既有开发商自身举证能力不足的原因，也有法院直接认定开发商主张该损失无依据或判决支持的违约金已足以弥补开发商损失而无需另行支付房价下降损失等原因。尽管司法实践中开发商维权结果不尽理想，但不可否认开发商具有主张该损失的权利，且实践中有法院支持开发商主张此类损失的案例。

开发商既然在诉讼中主张房价下降损失，则在诉讼请求中应当明确损失的具体金额。不过，损失金额的确定应当由相应的证据予以证实。倘若开发商在起诉前已解除购房合同并已将案涉房屋出售，则其主张的房价下降损失即为已实际发生的损失。此时，因案涉房屋新价款已确定，将其与此前售卖房价对比后，很容易能确定房价下降损失。开发商在起诉时只要提供对应合同解除的证据、新的购房合同及新购房人付款凭证、购房发票等证据即可证明其遭受的房价下降导致的损失。但若开发商尚未将案涉房屋重新出售，则其证明因房价下降给其产生的损失是不确定的。此时开发商在举证因房价下降产生的损失时，不仅需要证明房价下降的事实，且需证明其主张的房价下降损失属实，否则其主张将难以获得法院支持。而此种情形，亦使开发商面临较重的举证责任。司法实践中，部分开发商在难以证实其因房价下降产生的损失时，通过申请司法鉴定的方式对该损失进行鉴定，亦不失为一种弥补举证能力不足的方法。

于开发商而言，购房人的违约行为主要体现在未按约支付购房款。如购房人的违约行为已达开发商单方解除合同的情形，且开发商也有意解除合同，则在解除前应考虑自身收集获取房价下降事实的证据、房价下降损失的证据的难度及可能性，同时结合购房合同中关于购房人违约责任的约定，最终决定是起诉要求其继续履行合同义务并承担违约责任，还是要求解除合同并要求其承担违约责任。不同的权利救济途径，产生的效果不同，于诉讼中的举证责任和举证压力亦不同。特别是在目前的房价行情下，妥善选择救济途径，将有利于减少损失发生，避免产生不利蝴蝶效应。

另一层面，客观而言，实务中确有不少购房人购房并非是用于居住或自己使用，而是用于再次销售，赚取差价。当前形势下，房价呈下降趋势，购房人自觉无利可图时，其毁约要求退房的现象也将增多，该行为本身不具有正当性，亦违背诚实信用原则，对房地产市场秩序稳定亦无益。基于此，于司法机关而言，在认定开发商是否有权主张房价下降损失及认定损失大小时，区分购房人违约的原因、购房的目的、购房合同解除时房价行情、开发商在购房合同解除后出售此房屋价格或出售同类型的房屋价格等情况，综合评判开发商的主张是否成立，是否更为妥当？

作者：姚宗国律师团队

首发：微信公众号“无法”