Part1

▍问题引入 ▍

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　可见，次承租人对于转租人欠付出租人租金导致租赁合同解除是具有代付租金抗辩权的。若转租人欠付出租人租金的行为从次承租人承租之前一直持续，那么对于次承租人承租之前转租人欠付的租金，次承租人是否也需要承担才能对抗出租人的合同解除权？

Part2

▍律师分析 ▍

　　对于次承租人租赁房屋之前转租人欠付出租人的租金，次承租人是否需要代转租人支付才能对抗出租人的合同解除权，现存在两种看法：

　　一种认为，在次承租人承租该房屋前转租人欠付出租人的租金，次承租人不应承担代付责任以对抗出租人的合同解除权，也即次承租人仅需代付其租赁期间转租人欠付出租人的租金以对抗出租人的合同解除权。具体理由如下：

　　（1）如次承租人需要负担转租人全部欠付出租人的租金才能对抗出租人的合同解除权明显对于次承租人不公平。对于次承租人来说，虽然租赁房屋交付租金系其合同义务，但在其承租该房屋之前转租人欠付出租人的租金与次承租人无关，次承租人不应因与自身无关的事情承担对应的责任。即使法律规定了次承租人可以向转租人追偿多支付的租金，但这无疑增加了次承租人追偿的成本。

　　（2）如转租人在将房屋转租给次承租人之前就已经欠付了出租人大量的租金，而出租人一直未解除租赁合同，说明出租人愿意承担转租人不支付租金的法律后果，而在转租人转租房屋之后要求次承租人代转租人支付欠付的全部租金否则解除合同，有故意寻找替代责任人之嫌。

　　（3）会增加出租人与转租人串通解除租赁合同的可能性。当房屋租金在市场价格存在上涨等原因出租人想要收回房屋时，如存在转租，则出租人合法解除租赁合同的操作空间就会显著上升。出租人可以与转租人串通，以转租人长期欠付出租人租金为由要求解除租赁合同，从而使转租合同不能履行。如不对次承租人代付租金的范围进行限制，则次承租人根本不能代转租人向出租人支付大量的欠付租金，除了任由出租人与转租人解除租赁合同则没有其他的救济方法。该条则会成为赋予次承租人无法行使的权利的法律条文。

　　另一种则认为次承租人代转租人代付欠付的租金没有范围限制，具体理由如下：

　　（1）对于出租人来说其合同向对方仅为转租人，转租人欠付租金使出租人享有了合同解除权，次承租人想要对抗该解除权必须代替转租人履行支付租金的义务，该义务从法律上不具有分割性，全部履行才可以对抗出租人的合同解除权。

　　（2）对于出租人来说其很可能并不知道转租人更换次承租人，如次承租人仅需承担其租期内转租人欠付的租金便可以阻碍出租人的合同解除权，则长期欠付出租人租金的转租人很有可能在出租人向其表达解除租赁合同意愿时立即更换次承租人以阻碍出租人解除租赁合同，即同样会增加转租人与次承租人合谋损害出租人利益的可能性。

　　（3）对于出租人来说如次承租人仅在其租赁范围内承担代付责任即可对抗其合同解除权则大部分次承租人都会愿意，那么对于出租人来说其租金损失一方面难以得到弥补，另一方面其不得不被迫履行租赁合同直至期限终止而无法提前摆脱不按照合同约定支付租金的失信合同相对人。而对于次承租人来说，其完全可以另行租赁，与出租人相比较，其代价更小。

　　笔者认为，从目前法律规定的表述上并未对次承租人代转租人支付欠付租金的范围进行限制，此外，次承租人的代付责任不仅包括租金还包括违约金，如果真的要考虑权利与义务的相统一，则次承租人根本没有违约行为的情况下为什么要代转租人承担违约责任。因此，除上述的“次承租人代转租人代付欠付的租金没有范围限制”的理由外，笔者认为根据法律规定自身，次承租人代付的租金并不以次承租人承租期限内出租人欠缴的租金为限。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”