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房屋租赁过程中，承租人拖欠房租、物业费的情况时有发生，《民法典》生效后，明确规定物业服务人不得采取停水、停电、停热、停气等方式催交物业费，那么作为出租人一方，在承租人长期欠缴房租的情况下可以采用断水断电的方式进行催缴房租吗？断水断电期间的租金法院会支持吗？

经典案例

2019年2月22日，A公司与甲签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区某商铺出租给乙方，租赁期限自2019年2月20日至2024年2月19日。租金先付后用，以三个月为一个租期。合同另约定，乙方延迟缴纳租金等费用10日，A公司有权解除本合同，乙方延迟交纳本合同项下租金等费用超过15日，经甲方书面催告乙方仍不交纳的，甲方可以对房屋暂停部分或水、电、燃气、热力供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止。合同签订后，甲支付了第一期租金，A公司向甲交付了房屋。

甲正常缴纳房租至2020年1月，后受新冠疫情影响，店铺停业至2020年6月2日恢复营业，A公司多次向甲发送催款函，但甲一直未交拖欠租金。A公司自2020年7月3日对该租赁商铺进行了停水停电措施，甲店铺未再经营。

A公司起诉至法院要求解除租赁合同并要求甲支付欠缴房租。诉讼中，双方于2020年9月30日办理了退租交接。

法院经审理后认为，双方租赁合同依法成立并生效，A公司经催交租金后甲仍未支付，甲构成违约，A公司有权解除合同。甲应当支付2020年2月1日至2020年9月30日的租金、房屋占有使用费。2020年7月3日，A公司对系争商铺进行了停水停电且一直未恢复，虽有合同依据，但对系争商铺的实际使用产生了影响，对2020年7月3日之后的租金和房屋占有使用费应当进行调整，未全额支持A公司租金诉请。

风险提示

虽然法律明确禁止物业公司通过停水停电方式催缴物业费，但司法实践中，出租人可以根据合同约定通过断水断电方式进行催交租金属于合同履行抗辩权的行为，但是断水断电方式应当与承租人违约程度相适应，出租人主张断水断电期间的全部租金的，法院一般不会支持。

公司治理建议

出租人应当如何合法合理的通过断电断水方式催交租金，我们建议：

1、在租赁合同中明确断电断水的前置条件

出租人可以在租赁合同中明确约定采取停止供电、供水等方式的前置条件，即承租人出现何种违约行为时可采取上述方式。例如，像案例中约定当承租人逾期支付租金超过一定期限或租赁期限到期一定期限后承租人未及时腾房退租，则出租人有权断水断电断热及其他配套服务等，为出租人进行断水断电提供合同条款依据。

2、断水断电前应当对承租人进行充分催告通知

因为断水断电可能直接导致承租人无法正常使用租赁房屋，甚至可能会给承租人带了较大的损失，所以出租人在断水断电之前应当对承租人进行催告，要求其限期内交纳拖欠租金或搬离，给承租人以合理的筹措反应时间，且在催告函中明确对方违约行为以及必要的提示义务，避免因突然的断水断电导致承租人损失而向出租人进行索赔。

3、断水断电通知应当送达承租人并明确期限

出租人进行断水断电措施前的催告通知应当送达承租人，送达的方式可以采用邮寄、短信、邮箱、微信、公告、房屋张贴等方式，因此在租赁合同中应当明确承租人的具体联系方式，避免因未能送达承租人而造成承租人损失的索赔。案例中，法院并未全额支持断水断电期间的租金，因此应当明确实施上述措施的期限以及该期限内租金无法得到全额支持的风险。租期届满承租人拒不搬离，能否主张租金？我们此前发布的《租赁期满承租人继续付租金，租赁合同是否顺延？》（作者公众号内查看）一文中详细阐述了这个问题，可供参考。【合同法研81】

来源：微信公众号“公司法研”