引言

房屋租赁合同纠纷是非常常见的一种合同纠纷，合同订立双方应当按照合同内容履行合同、承担义务，出租人需要按照约定确保房屋的可占有、使用状态，承租人需要按照约定向出租人支付租金。诚然，合同双方都应当秉持诚信并恪守承诺，但疫情影响下经济萎靡，承租人租赁商业用途的房屋可能会遭受经营困难、亏损严重、难以负担租金的情况。继续租赁房屋可能会导致承租人利益严重受损，此时承租人能否单方面解除合同？解除合同的时间如何确定？解除合同后的违约责任又如何承担？

1 违约方是否有合同解除权？

根据《民法典》第563条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

根据该条规定，承租人作为违约方不具备法定解除权，所以承租人单方面发出解除合同函件、搬离租赁房屋、归还钥匙等都不产生合同解除的法律后果。虽然承租人不具备法定的合同解除权，但存在以下几种情况时，承租人作为违约方可以提起诉讼请求解除合同。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第48条：

“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”

根据《九民纪要》第48条，违约方不具备法定解除权，但如果合同陷入僵局，且违约方的违约行为不是出于恶意（如承租人因经营困难而违约），违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。

江苏省泰州市中级人民法院案件的（案号：（2020）苏12民终2871号）说理部分就参照了《九民纪要》的观点，“法律要实现的不仅仅是形式正义，当一份租赁合同陷入僵局，不能继续履行或者勉强继续履行给出租人带来的效益明显大于承租人因此受到的损失，则该份合同的继续履行并不能实现实质正义。此时，应当允许承租人起诉解除合同，以破解合同僵局。”合同陷入僵局，非恶意违约的承租人可以起诉解除合同。（但因《九民纪要》并非司法解释，在实际操作中各院之间可能存在差异）

2 解除合同的时间如何确定？

合同解除时间关系到承租人需要按照合同支付的租金，因此合同解除的时间越早对承租人越有利。合同解除的时间分为以下三种情况：

（一）合意解除合同的时间

《民法典》第562条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”

当承租人出现了经营困难、严重亏损的情况时，应当及时与出租人协商合同解除事宜，表明愿意承担违约责任的诚意，尽早与出租人达成合意解除合同，避免支付多余的租金。

（二）解除权人解除函到达或起诉状副本抵达的时间

根据《民法典》第565条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

（三）法院判决的时间

一些案件中出租人请求承租人继续履行合同，但法院考虑到租赁合同的性质不适合强制继续履行，且承租人已实际搬离，租赁合同的目的无法实现，法院会直接判决合同解除，同时确定合同的解除时间。法院判决的合同解除的时间多以以下几个事实为节点：

1、上海第一中级人民法院的判决（案号：（2016）沪01民终9389号），法院判决承租人公证归还钥匙（但遭到出租人拒绝）的时间为合同解除时间。

2、上海市杨浦区人民法院（案号：（2024）沪0110民初1513号），法院判决出租人实际收到钥匙的时间为合同解除时间。

3、广东省广州市中级人民法院（案号：（2023）粤01民终5664号），法院判决出租人收到合同解除函的时间（承租人在发函前已实际搬离）为合同解除时间。

3 解除合同后违约责任如何承担？

承租人作为提前退租的违约方必然要承担违约责任。

《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

《民法典》第585条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

根据《民法典》对合同违约责任的阐述以及结合租赁合同不可强制继续履行的性质，承租人违约退租的违约责任主要有支付违约金和损失赔偿两种。这两种违约责任是否可以同时主张，最高人民法院的案例（案号：（2022）最高法知民终93号）对违约金和损害赔偿作出释义。违约损失赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务给对方造成损失，根据法律规定或者合同约定应承担的损失赔偿责任。违约金是指合同当事人在订立合同时预先约定的，当一方违约时应向对方支付一定数量的金钱。违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损失赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。在合同解除情况下，损失赔偿请求权与违约金请求权可以同时存在。若二者指向不同利益，守约方自可以一并主张；若指向同一利益，则不能一并主张，以避免双重得利的情况。

房屋租赁合同解除时，损失赔偿请求权与违约金请求权指向同一利益，为了避免出租人双重得利，出租人得以请求承租人承担损失赔偿或者请求其支付违约金。如出租人请求承租人承担损失赔偿的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失；如出租人请求承租人支付违约金的，违约金低于造成的损失，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求增加。因此，无论承租人是承担损失赔偿还是支付违约金中的哪一种违约责任，都应当以实际的损失为限。如出租人请求承租人承担超过实际损失的赔偿责任时，承租人可以依法拒绝。

（一）违约金和保证金

承租人在订立合同时缴纳的保证金/押金，从法律性质而言，保证金系担保性质，从功能性质而言，保证金系用于担保合同义务的履行，当承租人不履行合同义务时，出租人可以将保证金用于冲抵，即没收保证金，没收保证金本质上是一种违约责任。违约金是合同订立时，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，支付违约金也属于违约责任的一种。

违约责任的承担以实际损失为限，由于没收保证金和支付违约金都属于违约责任的承担形式，当出租人请求承租人支付违约金并同时没收保证金时，如支付违约金足以涵盖实际损失，对于出租人还要求没收承租人保证金的请求，承租人可以拒绝。如没收保证金不足以抵付全部损失时，保证金可以抵扣承租人应当支付的违约金。

（二）房屋空置期损失

房屋空置期的损失则是指在原租赁合同未提前解除、正常履行的情况下，出租人在该期间内原本预计可收取租金，却因房屋空置而未能取得的租金损失。空置期损失的前提是房屋已经处于空置、可另行出租的状态，承租人必须已经不再占有使用该房屋。如合同约定，承租人搬离房屋时需要将房屋恢复达到约定标准或交付时的状态，如毛坯状态，承租人自行搬离时未将房屋恢复至上述状态，那房屋就未达到空置状态，空置损失尚未发生，出租人可以请求承租人按照租金或者合同约定承担房屋占有使用费。空置期损失的计算方式没有法律规定，由法院酌情判决。但是地方法院发布了相关指导意见，各个地区对空置期损失的判罚有所差异，但最高都未超过六个月。

上海高院在《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民[2000]44号）第28条指出，租赁合同因承租方原因提前解除的，租赁合同剩余未履行期间的租金可以视为出租方的损失，应由承租方负责赔偿，若剩余租期不超过3个月，则损失按实际剩余租期的租金计算，剩余租期超过3个月的，则承租方按照3个月租金赔偿出租方损失。

北京高院发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条意见指出：“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月”。

实践中法院判决空置期损失会参考合同剩余的租期、房屋实际的空置情况和出租人是否及时履行减损义务收回房屋另行出租等因素。承租人在搬离房屋后应当及时与出租人交接并归还房屋，将房屋恢复原状，方便出租人及时另行出租，减少房屋的实际空置期。如房屋一直处于未出租的空置状态，承租人一般承担不超过6个月的空置期损失。

（三）房屋的占有使用费

房屋占有使用费是指租赁合同被认定无效、履行期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的相应费用。如上文提到，承租人自行搬离房屋时未将房屋恢复至约定状态，即使承租人已经搬离且未使用房屋，也可能会产生房屋的占有使用费。

关于房屋占有使用费的标准，当事人合同有约定的按照约定，没有约定的，实践中法院会参考租赁合同约定的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该司法解释规定了在合同无效时占有使用费的标准。在实践中，当合同无效或者被解除时，且当事人对房屋的占有使用费未作约定，法院大都以原租赁合同约定的租金为参照标准。

承租人在提前退租搬离房屋时，应当将房屋恢复至约定状态交付，没有约定交付状态的，应当将房屋恢复原状（如拆除装修、恢复至毛坯状态），以避免房屋占有使用费的产生。

（四）租金滞纳金

滞纳金实际是行政法中的定义，租赁合同中出租人主张的滞纳金是指逾期支付租金的违约金（以下简称“租金逾期违约金”），其性质属于违约责任。值得注意的是，租金逾期违约金针对的逾期对象是租金，合同解除后承租人仍继续占有房屋而产生的房屋占有使用费不产生该类违约金。

关于租金逾期违约金和解除合同违约金是否可以同时适用，上述两种违约金都属于违约责任，但针对的是不同的违约行为。租金逾期违约金针对的是逾期支付租金的违约行为，解除合同违约金针对承租人提前解除合同的违约行为，针对不同的违约行为可以同时适用。比如在上海市嘉定区人民法院的案子（案号：（2020）沪0114民初14947号）和上海徐汇区人民法院（案号：（2021）沪0104民初4782号）中，法院判决承租人需要向出租人支付逾期付款违约金和合同解除违约金。租金逾期违约金的计算标准没有法律的规定，如果当事人合同没有事先约定，则由法院根据实际情况酌情判罚。如果当事人约定的租金逾期违约金过高，法院也会作出调整。在上海市松江区人民法院（案号：（2022）沪0117民初13901号）中，法院将合同约定的每月1.5%的租金逾期违约金调整至每月1%。

如果当事人约定的租金逾期违约金过高，承租人可以向法院申请调整降低租金逾期违约金。

（五）免租期租金损失

免租期是指出租人免除承租人支付租金债务，将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内，承租人无需支付租金。承租人在免租期结束后再支付房租。但在承租人违约提前解除合同的情况下，免租期的租金是否需要返还？以占有使用费还是以租金的形式进行返还？实践中不同的法院有差异。

在上海市高级人民法院（案号：（2018）沪民终532号）的判决中，法院认为承租人支付违约金租金足以抵付承租人提前解除合同造成的损失，不再支持出租人免租期租金损失的主张。在上海市浦东新区人民法院（案号：（2021）沪0115民初16919号）中，法院认为出租人请求承租人支付免租期租金没有合同依据，仅支持出租人三个月租金为违约金的主张。

但也有法院（江苏省高级人民法院，案号：（2019）苏09民终3342号）认为免租期是出租人附条件的赠与，在合同解除后出租人可以撤销该赠与，承租人应当支付免租期租金。免租期租金应当结合承租人实际使用房屋的时间按比例予以计算。在上海市闵行区人民法院（案号：(2023)沪0112民初8310号）的判决中，法院认为免租期系在被告租满3年的前提下所享有的权益，但结合案涉合同的履行情况及被告已实际享受的装修免租期，法院酌情确定被告支付原告0.8个月的装修免租期租金。

（六）出租人的减损义务

出租人的减损义务，根据《民法典》第591条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”

当承租人已经搬离房屋，并且将租赁房屋恢复至交付时的状态，出租人应当及时收回房屋继续将房屋出租以减少损失，如果出租人一直怠于收回房屋，使租赁房屋一直处于空置状态，出租人请求承租人承担损害赔偿的，法院不予支持。如上海市闵行区的案例（案号：（2022）沪0112民初43309号）中，法院认为关于原告主张的租金损失，因被告违约导致合同解除，被告提前退租造成原告房屋空置损失，但原告作为出租人亦负有减损义务，原告应在收回房屋后尽快将房屋另行出租，避免损失的进一步扩大，故本院结合合同约定的房屋使用期限、双方合同实际履行情况、被告的违约程度以及给原告造成的实际损失等因素，酌情确定由被告支付原告房屋空置期间的租金损失。在上海市第二中级人民法院的案件（案号：（2020）沪02民终3179号）中，法院认为出租人寰宇汇公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这不仅是其在合同条款中设置的对己方的权利，亦属于守约方的法定义务，应当履行。

对承租人来说，应当及时搬离房屋且将房屋恢复至交付时的状态，为出租人及时收回房屋且另行出租创造条件，如出租人怠于行使该义务，那么承租人对扩大部分的损失可以拒绝承担。

4 我们的提示

承租人租赁房屋作商业用途，因经营亏损难以支付房租时，承租人作为非恶意违约方不享有法定的解除权，但考虑到租赁合同的不可强制继续履行的性质和破解合同的僵局，承租人可以向人民法院提起诉讼请求法院判决解除合同。由于法院审理案件的周期长，可能会造成法院判决案件的时间超过合同租赁时间的情况，此时承租人应当及时与出租人沟通，达成解除合同的合意。当出租人拒绝解除合同时，承租人应当及时搬离租赁房屋并将其恢复原状，为出租人另行出租创造条件，避免房屋占有使用费的产生。如出租人未及时收回房屋履行减损义务，承租人对于扩大部分的损失可以拒绝承担赔偿。

承租人属于违约方必然要承担违约责任，违约责任的承担以损失赔偿和支付违约金两种，由于租赁合同的损失赔偿请求权和支付违约金请求权指向同一利益，原则上两种违约责任择一承担，但并不意味着支付违约金就不用再承担任何违约责任，违约金与其他的损失赔偿金种也并非完全排斥。当支付违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，所以在司法实践中法院会判决承租人支付违约金并同时支付其他损失赔偿的金种。但无论是支付违约金还是损失赔偿的违约责任承担，都应当以实际损失为限，出租人追求额外对价主张超过实际损失的违约责任时，承租人可以拒绝出租人的重复主张。

作者：何鸿鹄、张晋泽

首发：微信公众号“EasonLab”