在日常生活中，因生活及经营需要，租赁他人房屋使用的情形较为普遍，相应的房屋租赁纠纷也是层出不穷。那么，房屋租赁合同中如下几类纠纷，法院会遵循怎样的裁判规则呢？

1、房屋租赁合同，协议约定与法定管辖冲突的处理

房屋租赁合同产生的诉讼必须由房屋所在地的人民法院管辖。如双方在租赁合同中约定的管辖法院与房屋所在地的法院不同的，则该约定无效。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；  

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

而自2015年2月4日起开始施行的，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：

第二十八条：民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。  

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

也就是说，我国《民事诉讼法》将不动产纠纷案件的诉讼管辖，确定为由不动产所在地的人民法院专属管辖。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释，又将房屋租赁合同纠纷归为不动产纠纷进行处理。所以，房屋租赁合同纠纷的一审法院，依法应归房屋所在地的人民法院管辖。    

不过，虽然房屋租赁合同纠纷案件适用不动产专属管辖，不允许当事人协议约定管辖法院。但是，民事主体可以通过审慎选择不同位置的租赁房屋来事先确定管辖法院，也可以在合同中订立仲裁条款通过仲裁来解决相关争议。

2.承租人未经同意，将房屋转租他人是否当然无效

根据《民法典》第716条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

但是，是否所有未经出租人同意的转租行为均为无效呢？

当然不是。因为根据《民法典》规定，出租人同意转租不一定必须明示，符合一定条件的默示也会被视同同意转租。

《民法典》第718条的规定：自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。

在实务中，通常会有两种情形，视为出租人同意转租。

第一种情形：承租人在租赁合同中有条文明确约定：承租人可以不经出租人同意，将所承租的房屋转租给第三人使用，出租人已经签字盖章认可。这种情形下，后期承租人再将房屋转租给第三人，则无需再取得出租人的同意。

第二种情形：承租人未经出租人同意，将房屋转租给第三人使用，并由第三人直接向出租人支付或结算租金。出租人知道或应当知道转租之日起6个月没有提出异议的，视为同意转租。

所以，在这种情形下，如果出租人不同意转租的，一定要在知道或应该知道承租人转租之日起6个月内提出异议，并就所提出的异议保留相关证据。否则，对承租人的转租行为就会构成默示的同意。

3、租赁合同承租人、使用人不一致违约责任的承担

承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立子公司实际使用房屋，或者承租人因合伙、入股等投资行为将所租赁的房屋交由他人使用。这样，就会导致租赁合同的承租人与房屋的实际使用人不一致。一旦发生纠纷如拖欠房屋租金时，出租人提起诉讼，是应该选择合同中的承租人为被告，还是选择实际使用人为被告，或者是将两者作为共同被告呢？

因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人如果以承租人（合同签约人）和房屋的实际使用人为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般情形下人民法院不予支持。

但是，如果出租人有证据证明，该实际使用人对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用人同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义直接向出租人支付租金、与出租人进行日常债务对账结算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。因此，实际使用人应对承租人所欠付的租金承担连带清偿责任。    

一般情形下，当事人依法成立的合同，对且只对当事人具有法律约束力。在日常事务中，房屋租赁合同的承租人与实际使用人不一致的情形比比皆是。通常，如果承租人或实际使用人能够按时交纳租金，则出租人往往忽视背后存在的风险，也不会去提出异议。但一旦承租人或实际使用人欠付租金，那么问题就来了。

所以，为了规避相关风险，建议出租人在订立合同时对承租人及实际使用人作出明确约定，同时也要对履行合同义务主体的变更事宜作出明确约定。在合同履行过程中，一旦发现房屋实际使用人与签约的承租人不一致时，应及时对实际履行合同义务主体的履约能力进行评估。必要时，可以通过补充协议的形式，对合同承租人及实际使用人的连带履约责任进行锁定。  

4、承租人未经同意，将房屋转租造成损失如何处理    

《民法典》第716条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

未经出租人同意，承租人私自转租发生以下法律效果：  

⑴、出租人与承租人之间的关系。因承租人擅自转租严重违反合同约定，出租人有权解除房屋租赁合同，同时可以对承租人请求损害赔偿。

⑵、承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。

⑶、出租人与次承租人之间的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。

承租人未经出租人同意，擅自将房屋转租给次承租人，造成房屋损失的，出租人首先有权解除房屋租赁合同，有权直接从次承租人手中收回所出租的房屋，并依据房屋租赁合同要求承租人承担损害赔偿责任。

如果房屋的损害是由次承租人的行为导致的，出租人不仅有权依据《民法典》租赁合同章中的规定要求承租人予以赔偿，也有权依据《民法典》的第七编“侵权责任”的规定，要求次承租人承担侵权责任。

5、房屋租赁合同最长期限二十年，超过期限的处理    

房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。而租赁期限是房屋租赁合同中必不可少的内容。

那么，房屋租赁合同最长期限是多少呢？超过法律规定的期限是否有效？一旦租赁合同超过法定期限，承租人还需要支付超期部分的租金吗？

《民法典》第705条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

根据《民法典》的规定，租赁合同不得超过20年，超过的部分无效。那么，房屋租赁合同无效的，承租人或使用人还需要支付房租吗？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于其因合同无效所受到的损失，可依法要求出租人予以赔偿。

所以，一般情形下，房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。  

当然，房屋租赁合同无效，在特殊情况也可以不支付房屋占有使用费。

虽然在一般情况下，因承租人占有使用租赁房屋，并因此获益，即使房屋租赁合同无效，根据司法解释规定，其亦应支付占用房屋期间的使用费。但在特殊情况下，如当出现出租人欺诈，对合同无效负有重大过错，虽然承租人占有租赁房屋，但无法从中获益的，法院可以判决承租人无须支付房屋占用期间的使用费。

6、房屋租赁合同中，“买卖不破租赁”规则的例外    

首先，什么是“买卖不破租赁”呢？  

根据《民法典》第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

但是，当房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权变动，承租人还能否请求房屋受让人继续履行原租赁合同？  

当然不能。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

换言之，在正常情况下，所租赁的房屋在承租人按照合同约定的占有期限内发生所有权变动的，租赁合同对新的所有权人仍然具有拘束力。但是，如果房屋在抵押之后再出租的，一旦在租赁期间房屋所有权发生变动的，则租赁合同的承租人就不得对新的所有权人主张继续履行原租赁合同。承租人只能在抵押人实现抵押权比如拍卖的过程中，享有以同等条件优先购买房屋的权利。

7、一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人  

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

⑴、已经合法占有租赁房屋的。

⑵、已经办理登记备案手续的。

⑶、合同成立在先的。

简单地说，首先，看谁先占有房屋，谁先占有谁就有权使用；其次，若都未占有，就看谁办理了登记备案，谁先办登记谁就有权使用；再次，若都未占有也未办理登记的，就看哪份合同成立在先，谁先“成立”谁就最终有权使用。  

当然，不能取得租赁房屋的其他承租人，依照《民法典》的相关规定请求解除合同、赔偿损失的，人民法院应予支持。（完）