最近在着手整理人民法院案例库的裁判案例，加上刚好接待了几起物业服务合同纠纷的咨询，本次特推送一期相关纠纷领域的类案裁判规则。

咨询过程中大家普遍关心的问题包括但不限于：

物业服务费标准是否合理？

物业服务企业服务不到位的，能否更换以及如何更换？

业主对物业服务不满意的，能否拒付物业费？

未成立业主委员会但需要行使相应职责的，如何进行权利救济？

本次检索的案例对以上问题均有针对性裁判，下面分别进行说明。

少数业主在无法更换物业公司的情况下，确实处于较为弱势的地位，但也确实享受了该物业公司对于除该梯以外其他公共区域的服务，为兼顾公平，故按照物业公司与多数业主约定的收费标准酌情判决该梯业主支付一定比例的物业服务费。

少数业主在解除物业服务合同后，应以何种方式获得新的物业服务管理是司法实践所需考量的问题，如何平衡多数人与少数人的利益，在未有新的相关规定出台前，采取本案中×幢×梯业主的自治方式，并根据实际情况支付一定比例的物业服务费不失为一种折中的处理方式。

关于其他公共区域物业服务管理费用的分担。个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。

在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。

物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。

因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。

1. 在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可。除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。

2. 《物业管理条例》中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

1. 业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。

2. 业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。

业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。

另外，（2021）粤19民终12866号民事判决针对此类纠纷亦持有同样的裁判观点，本文不再赘述。

涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。

业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。

物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。

2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应条款的效力审查规则作为裁判规范。

以上是人民法院案例库公布的第一批指导性案例有关“物业服务合同纠纷”的全部裁判观点，对于实践中处理该类纠纷所面临的法律关系的多重性、共有权与专有权行使的冲突性以及更换物业服务企业等议事规则及程序等问题，从物权保护理论角度提供了创新性思路，具有良好的借鉴意义。

首发：微信公众号“1点看法view”