法官在处理民事案件中，除依据当事人之间的在经济活动中的以合同或实际行为形式所固定的意思表示之外，亦会重点考虑行政执法机关对某方当事人行为的评价和社会公共利益。案件当事人通过一定的行政程序取得行政机关对对方当事人行为的否定性评价（特别是直接认定违法和处罚），对于争取民事诉讼案件的有利结果具有重要意义。本案就是其中较为典型的一例。

2014年6月，我方当事人（原告）杨某作为出租人，与被告李某签订《房地产租赁合同》，将原告名下的豪方花园108房出租给李某使用（房屋面积为180平方，复式两层），租期为6年。

被告李某接手房屋之后，对房屋结构进行了大规模的拆建，将原房屋改造成房中房，共隔出了13个小房间，增加了多个卫生间。被告李某对房屋改造后，将所改造的13个房间对外出租给他人使用，从中收取租金收益。

被告李某每月按时向原告杨某支付租金。

2016年7月，原告杨某向被告李某的母亲口头提出要收回房屋（背景情况：2015年以来深圳房屋价格和租金均大幅度的猛涨）。被告李某的母亲提出要对其装修支出进行补偿，双方对收回房屋未能达成一致意见。双方的手机短信往来有反映对被告装修支出进行补偿的协商内容。

原告杨某欲通过诉讼途径解除租赁合同，收回房屋。

根据双方各自的主张，本案争议的焦点是对于被告李某改造房屋和对外转租，是否经过原告杨某的同意或默许？

被告辩称：

1、双方签订租赁合同时，原告即同意被告对房屋进行改造并对外出租。涉案房屋为180平方的复式两层房屋，被告作为收入低下的外来务工人员，花费高额的租金承租大面积的豪宅用于自住明显不符合常理。签订租赁合同时，原告即知道被告租赁房屋的目的是对房屋进行改造后对外出租赚取些收益。

2、在对房屋进行改造时有对过原告向物业服务中心申报装修，原告对改造装修事宜是知情的。

3、租赁两年来，原告对被告对外转租亦是知情的，原告一直在收取被告的租金，在起诉之前并未提出异议。

4、在起诉之前，双方就现承租客户的承接和装修的补偿问题进行过协商，原告是认可被告装修改造的，且有表示过可接手自营现租赁业务。

5、原告是见房屋市场变化，为谋取额外利益，恶意主张解除租赁。

接受原告委托后，我们认真研究了案件的来龙去脉，分析了双方的证据材料，认为本案就房屋改造和对外转租有可能被法院认定为原告是知情和默许的，双方达成了共同意思表示，进而可能影响原告的诉讼请求。为此，可从被告改造房屋结构违反法律法规的强制性规定，存在严重的安全隐患，损害社会公共利益的角度，争取法官全面平衡各方利益，判决解除租赁关系收回房屋。 

具体办案思路如下：

1.主张合同明确约定未经原告同意，不能转租。

2.根据向物业管理中心申报装修的资料，申报人承诺不得对房屋结构进行改造，需要符合规划、消防等方面的要求。原告虽经办装修申报手续，并不能视为原告对被告改造房屋结构的行为知情和认可。

3.租金是被告按照合同约定转入指定账户的，签订租赁协议后双方少有接触。账户收到租金并不能视为原告默许改造房屋结构和对外转租的行为。

4.被告擅自改造房屋结构（“房中房”）和对外大规模的转租（群租）的行为，违反了法律法规的强制性规定，存在严重的安全隐患，对原告和社会公共的生命财产安全带来了极大的威胁。

案经第一次庭审，法官表示对于双方是否就房屋改造和转租达成共同意思表示，有点难认定。

为此，我们代理原告就被告擅自改造房屋结构的违法行为向当地规划、消防、公安、城管等部门提起了行政控告，请求依法查处被告的违法行为。相关行政机关高度重视我们的控告，随即进行现场执法，作出《责令整改通知书》，责令被告恢复原状，清退租房。

我们将行政机关的执法照片、文书和更细化的深圳政府关于规划、消防等文件的规范性文件递交给法庭。

一审法院因事迟迟未予对新递交的证据进行质证和判决。

2016年12月-2017年2月期间，深圳宝安区沙井街道某小区（小房产权）和罗湖区小区某住宅发生火灾，造成多人死亡事件，多人被追究刑事责任（业主、承租人甚至房屋中介人员均被追究刑事责任），媒体纷纷跟踪报道。政府对消防安全问题高度重视，召开多次会议、出台文件，严厉查处改造“房中房”和消防违法行为，消除安全隐患。2017年2月代理律师所居住的小区电梯口贴出由街道办、派出所联合发布的《限期拆除“房中房”公告》，要求业主10日内自行拆除“房中房”，恢复原状。随后，街道办、派出所、城管等工作人员挨家挨户查验小区各套房屋，如的违规的，均自行拆除。

针对上述出现的新情况，代理律师将政府新出台的文件、新闻报道、公告、深圳法院在处理火灾事故中追究出租人刑事责任的裁判文书等收集好再次递交法庭，并重点就被告改造房屋结构、对外转租（实际上形成群租）的违法性和社会危害性撰写补充诉讼意见递交法庭，请求法庭早日作出公正判决，避免因被告的违法行为出现“悲剧”。

2017年6月初，法院在变更合议庭成员后进行第二次开庭。庭审中法官就原告诉讼请求中的“恢复原状”这一请求询问原告如何认定承租前后房屋状况，恢复到何种程度？庭审结束后，法官表示对于“恢复原状”这一请求比较难处理，且法院也难执行。担心法官考虑到“恢复原状”这一请求会增加法院的诸多麻烦，且案件已经超审限，恐法官为省事直接认定双方就房屋改造、转租等达成了新的意思表示而驳回原告诉讼请求，故在征求当事人意见后，向法庭申请撤回“恢复原状”的诉讼请求（原告的主张目的是尽快收回房屋）。

2017年6月底，法院作出一审判决。

一审法院采纳了我们的代理意见，认为被告李某改造房屋结构和对外转租，违反了租赁合同的约定和法律法规的强制性规定，判决解决租赁合同，限期退还房屋给原告杨某。一审判决后，被告李某未提起上诉。

一审判决后，原告向被告和住户发出《限期搬离告知书》，告知房屋改造、群租的违法性和社会危害性，行政机关的执法态度和法院判决情况，要求限期搬离，住户自行与被告解决民事纠纷事宜。后不久，住户搬离，原告顺利接收到房屋。

承租人改造房屋再对外出租以谋取收益的情形在深圳具有普遍性。2015年开始，深圳房屋市场在重大变化，房屋价格和租金大幅度猛涨。在房屋交易中，出售人（出租人）主动违约的情形很普遍。在此背景情况下和案件的客观真实情况，法官如仅凭双方房屋租赁和履行过程中的一些证据材料，考虑被告已经投入大额资金，依据公平原则，可能会更倾向双方就房屋改造和转租等事宜双方达成了共同意思表示或经过了原告方的默许，原告诉讼请求有被驳回的风险（如法院认定经过了原告同意或默许，则即便判决解除租赁关系，但被告可依据双方的过错向原告主张装修投入赔偿）。在此情况下，针对被告的违法行为提起行政控告，由行政机关直接认定被告行为的违法性，法官则不仅会考虑案件双方当事人的利益，还会综合考量社会公共利益，特别是公众的生命财产安全，以此作出对我方有利的判决。

首发：微信公众号“老蒋商事与破产法律服务”