【报告提要】共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

案件名称： 万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案

案件类型： 房屋买卖合同纠纷

文书来源： 《最高人民法院公报》总第256期

关键词：房屋买卖—无权处分—合同效力

【二审背景】

万兵系万学全与徐伯兰(已故)之子，管耘系狄平与孙秀珍(已故)之女，丁齐元系管耘之夫，丁海燕系管耘与丁齐元之女。

狄平于1996年从原江都市法院分得一套房改房，1999年4月该房开始拆除重建，2000年初狄平因该房拆迁始获得本案诉争房屋。

2000年7月5日，万学全、万兵与狄平、管耘、丁齐元签订房屋买卖协议一份，双方约定将狄平名下的坐落在原江都镇东方红东路刑警大队x幢X室和车库出卖给万学全、万兵。双方约定房屋价款10.8万元，付款方式为：协议生效后有万学全、万兵先付定金1万元；狄平、管耘、丁齐元交付老产权证时再付9万元，协助办理房屋过户手续后，付清余款8千元。协议签订当日，丁齐元代狄平收到万兵购房定金1万元，并出具收条一份。

2000年8月22日，管耘、丁齐元代狄平收到万兵购房款9万元，同日，管耘出具10万元收条一份(包括2000年7月5日丁齐元收到的1万元)，丁齐天将

诉争房屋的老房产证及钥匙交付万学全、万兵。万学全、万兵自此对诉争房屋装修、入住，并居住至今。

2012年11月2日，案外人丁海燕出具收条二份，以办新证为由从万学全、万兵处借走诉争房屋老产权证，之后为狄平办理了新房产证。由于诉争房屋一直未过户，为此，万学全、万兵诉至扬州市江都区人民法院。

扬州市江都区人民法院一审认为依法成立的合同受法律保护。丁齐元和管耘2000年就收到万学全、万兵的10万元购房款，并且交付了讼争房屋的钥匙和老产权证，万学全、万兵占有该房屋后装修并使用至今，狄平、管耘、丁齐元一直未提出异议。关于狄平、管耘、丁齐元认为对狄平房屋出售一事不知情的辩解，证人夏元庆、邹凤香证实，狄平在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜，对房屋出卖的事实和价格等完全知晓，狄平在讼争房屋出卖之前即与丁齐元和管耘共同生活至今，该辩解完全违背客观事实，且与常理不符，法院依法不予采信，本案中，买受人按约交付了价款，出卖人也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵，但不影响房屋买卖的效力。

狄平、管耘、丁齐元不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉。

本案二审另査明，丁齐元与万学全、万兵分别提供了一份房屋转让协议。两份协议不同之处有丁齐元提供的协议中，出卖方的首部和尾部签名只有丁齐元，买受方的签名只有万兵；万学全、万兵提供的协议中出卖方的首部签名为丁齐兀、管耘，尾部为丁齐元、狄平和管耘，买受方的首部签名为万兵，尾部为万学全、万兵、徐伯兰；万学全、万兵提供的协议在签名下方增加了一条补充内容：“3.若乙方办理公证，甲方负责办理所需甲方的文字手续，乙方负责公证费。甲方同意请签名：管耘”，除此之外，两份协议内容相同。

一审中，狄平、管耘、丁齐元向一审法院提交了中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》一份，记载的主要内容为：狄平听力较差，参加党组织活动均由其子女陪同。

【二审裁判要旨】

本案二审争议焦点为诉争房屋买卖行为是否有效；

一、关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题

(一)本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。本案诉争房屋系狄平与案外人孙秀珍婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有，孙秀珍于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙秀珍的份额应作为遗产由其配偶狄平和其女儿管耘依法继承，在管耘既未明确放弃继承，也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。

(二)本案房屋买卖协议约定对狄平、管耘均具有约束力。

第一、丁齐元对其与被万兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议，据此，可以认定丁齐元作为出卖人就诉争房屋与万兵签订过转让协议。

第二、管耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议，应当认定管耘作为房屋共有人对其配偶丁齐元转让房屋一事知晓且同意。

第三、狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与丁齐元、管耘共同居住，应当认定三人系共同居住的家庭成员。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有，并事实上交付给万学全、万兵，且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的，证人夏元庆、邹凤香与诉争房屋相邻而居，出庭证实狄平在房屋出卖后，去过万学全、万兵居住的诉争房屋做过客，进一步佐证了狄平知晓房屋买卖一事；二审中提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》，目的是证明狄平不可能单独去过江都，法院认为该份《证明》系对狄平参与党组织活动的情况说明，且从其内容看，亦不能排除狄平曾从镇江返回过江都的可能，该份《证明》相较于两证人证言的证明力明显较弱，证人证言的内容具有证明效力，应予采信。狄平的上述行为足以证明其对诉争房屋转让一事是知晓且同意的，其辩称不知晓房屋买卖的上诉理由与常识和情理不符，不予支持。

第四、万学全应为本案适格当事人。万兵与万学全系父子关系，庭审中，万兵陈述购房钱款系家庭共有，案外人丁海燕取走的诉争房屋老产权证亦是出自万学全之手，另外，万学全一直居住在诉争房屋内，因此，万学全应属诉争房屋共同买受人，是本案的适格当事人。

综上，丁齐元作为共同居住的家庭成员，在狄平、管耘知晓且同意的情况下，将诉争房屋转让给万学全、万兵，该房屋转让协议应当直接约束狄平、管耘。本案诉争房屋买卖行为有效。

【简评】

当前司法实务中，因无权处分引起的房屋买卖合同纠纷比比皆是。属于多方共同所有的房屋，其中一方共有人与相对人签订房屋买卖合同后，其余房屋共有人以不知情为由申请法院确认房屋买卖合同无效，此时人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等因素综合判定合同是否有效。