案情简介

上海市松江区A处房屋的权利人登记为岳阳街道办，土地使用权取得方式为划拨，用途为公共基础设施用地。景轩公司与岳阳街道办签订《物业租赁合同》，约定岳阳街道办将松江区A处房屋与共用大厅出租给景轩公司，租赁用途为酒店公寓。景轩公司与家迪公司就涉案房屋签订《物业租赁委托管理合同》，约定景轩公司将从岳阳街道办租赁取得的涉案房屋委托家迪公司进行管理，委托管理期限自2017年7月1日起至2034年7月31日止，委托管理房屋的固定租金分成标准为每年475万元，已包含运营期间可能需要支付的物业管理等费用，自合同签订并交付之日起，每届满2个委托管理年度，次年度的固定租金分成递增8％等，

《物业租赁委托管理合同》签订后，景轩公司向家迪公司交付了涉案房屋，双方按约履行了各自的权利义务。后家迪公司未按约定时点支付合同约定的固定租金分成，景轩公司诉至法院。

法院意见

本案的争议焦点主要在于《物业租赁委托管理合同》合同性质及合同效力的认定。

1、合同性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。如果合同约定委托人将房屋转移给受托人占有使用、委托人从受托人处取得固定的委托经营收益，受托人以自己的名义将房屋出租或者开展其他经营活动，房屋是否实际出租不影响委托人取得经营收益的，可以认定双方为房屋租赁合同关系。本案景轩公司与家迪公司签订有关固定租金支付约定的合同以及其不参与实际经营管理等履行实况符合租赁合同关系。

2、关于合同效力。涉案房屋系划拨土地上的房屋，土地用途为公共基础设施用地，权利人为岳阳街道办。岳阳街道办作为政府的派出机构，属于国家行政机关，其取得涉案房屋及土地的使用权利应当用于行使辖区内的公共行政职能。景轩公司自岳阳街道办租赁取得涉案房屋后转租家迪公司，有违社会公共利益及公序良俗，应属无效。

法律评述

关于合同性质的论述，“租赁”亦或“委托经营”判断标准在于交付房屋一方是否有参与经营及权责承担的意思表示。排除因侵权之责而可穿透合同相对性的“保护理论”外，一般“债”的关系，受托方是以委托人之名义在授权范围内行使代理，原则上归责主体为委托人，至于收益分享如何约定并非该合同性质区别与其他法律关系的本质，法院着重收益分配方式的有别进行论述略显单薄。

关于改变划拨土地的使用用途是否导致房屋租赁合同无效，本案给出了否定意见，理由有两点，一是原告（及岳阳街道办，原告实质为前者在商业活动中的身份）行为违背社会公共利益；二是原告行为违反公序良俗。即民法典第154条及第153条第2款所规定的两种合同无效的情形。从司法实务角度来看，改变土地的使用用途而认定房屋租赁合同无效的案例较为鲜见，如上海市第一中级人民法院（同一法院）(2021)沪01民终14620号案，认为“系争房屋登记的用途为厂房，地块性质为工业用地。上诉人与被上诉人签订租赁合同前，被上诉人在招标公告中已经明确告知房屋产权性质为工业，上诉人对此属于明知或者应知。租赁合同约定系争房屋用于商务办公，适当配置餐饮、健身等设施。该约定改变了土地及房屋用途，但并不存在违反法律法规效力性强制规定的情形，也不存在上诉人主张的一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益的情形。”，又如最高人民法院(2019)最高法民终879号案，认为“且即使案涉租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。”，故除个案情状差异较大、或极需兼顾公平等因素外，整体上司法实务不倾向判定合同无效。

来源：上海市第一中级人民法院(2022)沪01民终2314号

首发：微信公众号“民法商律”