案情简介

2016年6月18日，赵硕与置忱公司签订《房屋预定协议书》一份，约定购买位于嘉定区希望路XXX弄XXX号XXX室的房屋。同月，赵硕与置忱公司签订《理想家装修约定》，约定委托置忱公司对涉案房屋进行改造、装修及装饰。2016年7月8日，赵硕与兆景公司，置忱公司为该公司的销售代理，签订《上海市商品房出售合同》一份，约定赵硕向兆景公司购买涉案房屋，建筑面积43.04平方米，总价款435,867元。签订《上海市商品房出售合同》当日，赵硕向兆景公司支付购房款若干，后赵硕通过贷款方式向兆景公司支付购房款剩余部分。2016年9月13日，涉案房屋登记至赵硕名下。2016年10月，赵硕与兆景公司办理了房屋交接手续并领取了涉案房屋的钥匙。因赵硕验收房屋时发现涉案房屋在户型、采光上与样板房存在很大差异，故诉至法院。

法院意见

法院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。赵硕的本意是购买与样板房户型、采光一致的房子，但涉案房屋与样板房相比多了两面承重墙，采光明显变差。涉案房屋为现房销售，但兆景公司委托的销售人员屡次拒绝了赵硕提出的实地看房的要求。在赵硕与销售人员反复确认涉案房屋的户型时，销售人员均告知与样板房户型一样。在赵硕无法实地看房的情况下，销售人员的介绍与承诺使赵硕产生了涉案房屋的户型与样板房一致的错误认识。赵硕基于涉案房屋的户型与样板房一样，只是面积不同的错误认识与兆景公司签订了《上海市商品房出售合同》，赵硕的错误认知与订立合同之间存在因果关系。且涉案房屋因为多了两面承重墙，除造成房间采光变差之外，还会造成房屋的实际使用面积减少，这对赵硕而言显然造成了较大损失。故赵硕的行为符合重大误解的构成要件。现赵硕在知晓该事由的一年内要求行使撤销权，依法可予以支持。对于赵硕要求撤销其与兆景公司签订的《上海市商品房出售合同》的诉请，于法有据，予以支持。

法律评述

该案原告方是以重大误解为由请求解除合同，一二审均予以了支持，理由在于实际交付的房屋与原告意念中的“样品房”相距甚远，于原告有较大损失，其次在于销售公司有误导性陈述，1、确认实际标的物与样品房一致；2、寻理由未向原告展示标的物。

关于“重大误解”主要法律规定如下：

民法典第一百四十七条，“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释第十九条，“行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。”。

但对于重大误解的具体构成，法律并未给予明确规定，需要通过实务案例予以归纳，回到本案，原告与被告双方对于原告购买的标的物是明确的，即原告明确告知被告，标的物需要与样品房一致，被告对此予以确认和承诺，但最终交付的标的物与此相差较巨，即交付的物不符合双方约定的物，这种交付行为更为符合违约情形，该种违约使得原告应可享有继续履行并要求承担违约责任或解除合同并要求承担违约责任的权利。违约之责更有利于保护守约方的权利，尤其在本案中销售方存在虚假陈述及误导的情形下。而本案在损害赔偿方面仅支持原告关于房屋增值的部分诉请，对于过户产生的相关费用损失均为支持，值得商榷。另外，以重大误解为由提起诉讼也加重原告的举证责任，本案中原告之所以能胜诉，在于其对交易的诸多环节采取了录音录像的方式固定了事情的经由，否则诉讼可能因证据不足而难料

普通法中的合同法调整交易双方意思表示的法律样态较为丰富，如包含错误（又分单方错误、双方错误等）、不正确说明、不正当影响等，在每种样态之下，又归纳出较为精细的构成要件，又辅之动态判例予以调整，对交易市场、交易主体的保护是不言而喻的。我国合同法在此方面较为疏漏，司法适用也不甚准确。

来源：上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终11131号

首发：微信公众号“民法商律”