问题引入

　　甲公司想要开办一个集生态涵养、民俗旅游、商贸餐饮、度假观光、教育培训为一体的企业，考虑到土地成本和环境等因素，决定在乙村租赁一片集体土地用于上述企业经营。甲公司与乙村签署的《土地租赁合同》是否是有效的租赁合同？

Part2

律师分析

　　1、集体所有土地的种类

　　（1）集体所有土地包括：农用地、建设用地和未利用地；

　　（2）农用地包括：耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

　　（3）集体建设用地分为三大类：宅基地、公共设施用地和经营性用地。

　　2、集体农用地禁止出租用于非农建设

　　《农村土地承包法》第十一条规定：未经依法批准不得将承包地用于非农建设。根据我国《土地管理法》的规定，农用地转为集体建设用地需要经过严格的审批手续，未经上述严格的变更手续，农用地不能转为建设用地。

　　因此，如果甲公司与乙村签订的《土地租赁合同》中的土地性质是农用地，那么该《土地租赁合同》属于违反法律强制性规定，应当为无效合同。

　　3、集体建设用地出租需要考虑种类

　　（1）集体经营性建设用地可以出租用于非农建设

　　2019年新修订的《土地管理法》第六十三条明确规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。但其出租需要遵循一定的程序，即经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，否则合同无效。

　　（2）宅基地出租用于非农建设要考虑是否有利于促进乡村产业发展

　　2019年出台的《国务院关于促进乡村产业振兴的指导意见》第二十七条规定：有序开展县域乡村闲置集体建设用地、闲置宅基地、村庄空闲地、厂矿废弃地、道路改线废弃地、农业生产与村庄建设复合用地及“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）等土地综合整治，盘活建设用地重点用于乡村新产业新业态和返乡入乡创新创业。完善设施农业用地管理办法。

　　对于闲置的宅基地，将其用于乡村产业发展是受国家政策鼓励的。根据上述规定，如甲公司租赁的是闲置宅基地，且其经营有利于乡村产业的发展，则其签订的《土地租赁合同》应当认定为有效合同。从目前的司法实践来看，如果租赁宅基地用于的是纯以盈利为导向的个人所有产业，如公寓经营、工厂加工等，签署的《土地租赁合同》一般会被认定为无效合同。如果是这种情况，为确保合同效力，应当按照《土地管理法》第六十条的规定办理审批手续。

Part3

案例参考

　　1、（2018）京01民终9341号

　　违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

　　2、（2019）京0105民初21057号

　　本院认为：原、被告所签《租赁合同》约定的实质内容是被告将宅基地出租给原告用于经营公寓，该行为违反了法律法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

　　来源：微信公众号“房屋里的法律”