Part1

问题引入

　　首先，对于个人租户而言，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，部分小区要求业主通知承租人暂时不要回到租赁房屋，同时一些承租人也可能因无法回到租赁房屋所在地导致租赁房屋闲置。

　　其次，对于企业租户而言，部分省市出台相关规定要求企业延迟复工导致租赁商铺的闲置，一些写字楼、商厦因出现确诊病例全面封闭导致租赁商铺无法正常使用。

　　而无论是上述哪一种情形，都会影响到承租人对租赁房屋的正常使用。承租人是否可以以受疫情影响无法正常使用租赁房屋为由，向出租人主张减免租金或者直接解除租赁合同？

Part2

律师分析

　　1、无论是个人租户还是企业租户，出现上述情形，新型冠状病毒肺炎疫情不可以作为出租人主张解除租赁合同的事由

　　新型冠状病毒肺炎疫情虽已经被认定为不可抗力，但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的不可抗力解除合同还有另外一个条件——不能实现合同目的。上述情形下，虽承租人确实无法正常使用租赁房屋，但考虑对比房屋租赁合同的租赁期间和肺炎疫情的可能持续时间，上述影响并未达到合同目的不能实现的标准。

　　2、无论是个人租户还是企业租户，新型冠状病毒肺炎疫情都可以作为出租人主张延长租期、减免租金的事由

　　但受疫情影响，上述情形下，承租人确实存在不能正常使用租赁房屋的情况，出于公平原则的考虑，租户可以主张延期租期或减免租金。

　　3、延长租期的延长时间、减免租金的数额要以客观不能使用租赁房屋的时间为标准

　　如承租人客观上可以进入租赁房屋正常使用，但其出于自我保护等其他主观因素的考虑导致房屋闲置，其不能按照实际闲置时间计算租期延长的时间或租金减免的数额，而是要根据其客观上不能使用的时间来计算。

　　承租人可以以租赁房屋所在市区、小区的封闭通知、出租人的暂时停止租赁的通知、承租人所在市区的封闭通知、政府延期复工的通知等来证明客观上不能使用租赁房屋的期限。

　　4、新型冠状病毒肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响应当由出租方与承租方共同承担

　　如果仅考虑承租人不能正常使用租赁房屋给其带来的损失，而将该部分损失完全转嫁给出租人来承担，则显失公平。对于疫情给租赁合同履行带来的影响，就个人租户而言，原则可以由出租方与承租方平均分担，就企业租户而言，则要充分考虑疫情给不同性质企业带来的损失程度，根据个案具体判断承租人与出租人的分担比例，酌情处理。

Part3

相关规定

　　1、浙江高院民一庭：《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第二部分第七条：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。

　　2、无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》第九条：对租赁房屋属于国有资产的中小企业，免收1至3个月租金。鼓励其它产权人为经营困难的中小企业租户减免或者缓收租金，具体由双方协商确定。市住房租赁公共服务平台优先支持帮助住房租赁企业联盟实施纾困举措，鼓励互联网平台降低或者减免防疫期间的端口使用费。

　　3、《南京市人民政府关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》第七条：降低房租成本。对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。（责任单位：市国资委、市财政局、市房产局、市税务局、市科技局、市工信局、市商务局、市发改委，各区、园区）

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”