一场新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）席卷神州大地，截止目前仍不能确切地说疫情拐点已经到来。新冠肺炎疫情对经济的影响不言而喻，可以预见因本次疫情所导致的房屋租赁合同纠纷将增多。本文是笔者基于对法律的理解，而整理的本次疫情对租赁合同的影响，供读者参考，请多多指正。

一、新冠肺炎属于“不可抗力”吗？

　　《民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”笔者认为，本次疫情的确属于无法预见，无法避免且不能克服的情况，对房屋租赁合同的履行确实存在客观影响，应该属于《民法总则》所规定的“不可抗力”情况。

二、“不可抗力”的法律后果

　　（一）免除部分或全部民事责任。

　　《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　（二）解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

三、疫情影响下租赁合同纠纷类型

　　笔者认为下列案件可能会受疫情影响而出现（详见如下图表）

　　（一）关于承租人要求减租的相关案件

　　笔者认为，就该类案件有几方面情况要考虑，包括承租的物业类型（属于住宅还是商业），疫情是否实际上影响了承租人使用承租物业等。如果属于住宅，承租人仍然可以继续正常使用该等物业，且不存在租赁合同目的无法实现的情况，因此笔者认为承租人以受疫情影响而要求减少支付租金的诉讼请求难以支持。

　　相反，如果该等物业属于商业物业，情况则不同。笔者认为应考虑到该等商业物业是否受到政府疫情防控政策影响，在经营上是否需要政府审批同意，比如文化娱乐业如电影院、KTV等目前仍处于停业状态。对于未获得政府批准恢复经营的商业物业，承租人的确存在无法使用该租赁物业的情况，笔者认为在该种情况下承租人继续按照合同约定支付租金对其不公平，根据情势变更原则承租人要求减少租金的诉讼请求可能得到支持。

　　（二）关于承租人要求解除租赁合同的相关案件

　　对于解除租赁合同的情况，笔者认为根据《合同法》的规定，不可抗力必须达到“无法实现合同目的”的程度。作为承租人提起该等诉讼的时候，不仅需要证明本次疫情对其造成了严重影响，还要证明该等影响已经“无法实现合同目的”，举证责任相对更重，举证难度也比较高。同时，笔者认为租期的长短会对法院是否支持承租人解除租赁合同也会有重大影响，相对而言解除租期短的租赁合同获得支持的可能性较大。比如承租人租赁的是迎春花市的档位，因本次新冠肺炎疫情的影响，迎春花市可能无法举办，承租人解除租赁合同的诉讼请求的主张有较大可能获得支持。

　　目前，部分高级人民法院发布的指导意见中，可以看到在审判中对解除租赁合同的诉讼请求会持比较谨慎的态度。比如浙江高院发布的《关于规划涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》中就规定“承租人以此（疫情）要求解除合同的，一般不予支持。”

四、建议

　　（一）承租人应将受疫情影响情况及时通知出租人，并注意保留受疫情影响的相应证据

　　《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如承租人以“不可抗力”为由，提起诉讼，要求减租或者解除合同，应当及时向出租人发出通知。同时，承租人应积极收集受疫情影响的相关证据。比如，政府发布的针对疫情防控的相关政策；承租人隔离、治疗方面的证据；承租人停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。

　　（二）租赁双方积极协商，寻求解决方案。如确实需要提起诉讼，向律师寻求专业意见。

　　鉴于本次疫情影响范围广，法院对纠纷案件的处理结果还有较大不确定性。笔者建议租赁双方决定提起诉讼之前，应该先征求律师意见，确定合适的请求权基础以及诉讼方案。

（来源：微信公号“思远随笔”）