很多人认为，房屋租赁合同案件，标的又小、法律有关系又简单。

如果你也是这样认为的话，我可以负责任的告诉你——你的想法是对的。

但是，也有一些例外。

因为至少在实践当中，也会碰到很多看起来很简单、实际上很复杂，而且标的也并不小的一些租赁纠纷。比如在深圳，据说我们深圳违建的房屋大概占一半以上，也就是说绝大部分的城中村的厂房、农民房都是违建，这些租赁纠纷不时会发生在我们身边，而且解决起来并不简单。

所以，我们首先要考虑的一个问题是——

违建房屋租赁合同的法律效力如何？是有效还是无效？

说到违建租赁合同的效力问题，我们先说可能涉及无效的租赁房屋，分三种情形：

•1、没有报建手续；

•2、有报建但未竣工；

•3、已竣工但未办证。

这三种情形的房屋租赁合同效力如何？

问题一：已竣工未取得所有权证的房屋租赁合同是否有效？

首先，对于第三种情形——已竣工但未办证的房屋租赁合同，一般都会认定有效。

有人可能会说，没有房屋所有权证就不能出租，但实际上江西高院、北京高院的一些指导意见中，甚至有明确的规定，因没有房屋所有权证以此为由主张房屋租赁合同无效的，法院不予支持。

【参考法规】

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）第1条 当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》

第三条 当事人以租赁房屋

未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同

无效的，人民法院

不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。

问题二：没有竣工验收房屋（在建工程）的租赁合同是否有效？

对于第二种情形——没有竣工验收，但是已经报建的这种租赁合同的有效性，争议可能会大一点。

因为有很多开发商把房子建好了做商铺，但是还没有竣工验收，这种情形下把商铺租给使用者，这种租赁合同的效力如何？

该问题有两种观点：

第一种观点认为是无效。因为《建筑法》61条明确规定， “未经验收或未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，即合同违反了强制性规定自然无效。

这种观点看似有道理，但普遍认为这条规定是一种管理性的规定，而非效力性规定。

第二种观点认为有效。可以看一个案例：

一家商贸公司与广州一个园区的开发商签租赁合同，租赁合同签订好之后，他们约定把商铺去做展厅，然后交付给了承租方。交铺之后，园区一直没有如期开业，没有按照口头承诺的日期开业，怎么办？

承租方就要求解除合同，他以房屋没有经过竣工验收与消防验收为由，主张合同无效，要求返还押金。

但法院认为，合同只有在违反效力性的强制性规定的时候才无效，而房屋未经过竣工验收与消防验收都不影响合同的效力，并非影响合同效力的法定条件，所以合同有效，法院驳回了承租方的请求【案号：（2015）穗中法民五终字第6057号】。

问题三：没有建设规划许可证的违建租赁合同是否有效？

第三种情形——没有报建的租赁合同是否有效？也可以看一个案例：

肇庆一家科技公司与出租方因租赁合同产生纠纷，双方签了租赁合同之后，当地城管部门下发了整改通知，认定涉案房屋是违建，要求限期拆除，拆除之后承租方自然就没办法继续使用了，于是承租方迫不得已搬离出租赁房屋。

涉案房屋被城管拆除，那么该租赁合同是否有效？

出租方认为合同有效且没有解除，于是起诉要求承租方支付搬迁之后几个月的租金，最后被法院驳回，理由是涉案房屋被行政部门认定为违建，因此合同无效，只要搬走就不存在占有【案号：（2019）粤1203民初1316号】。

问题四：租赁没有规划报建手续的军厂房的合同是否有效？

是否没有规划报建手续的租赁合同一律无效？

也有例外情形。有这样一个案例：

承租方去规划国土部门查询承租房屋的报建手续，没有查到，也没有查询到房产证的信息，所以提出涉案房屋属于违建，主张租赁合同无效。

但是出租方提供了军队的证明，证明这个房子属于军产房，最后法院认为合同有效。

这与军产房买卖合同的效力通常被认定为无效不同，军产房的租赁合同仍然有效【案号：广州中院（2019）粤01民终6510号】。

该案例属于一个特殊情况——

即使没有报建手续，但房屋属于部队产权，租赁合同有效。

【参考法规】

《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高院房屋租赁司法解释”），涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。但是如果在法庭辩论之前取得，合同有效。

【规则】违建房屋租赁合同是否有效之裁判规则

结合以上法律规定和相关案例，可以概括如下三个法则：

第一，无建设工程规划许可证（无论是否能办营业执照）的租赁合同——无效。

第二，有建设规划许可证的租赁合同（无论是否办证，是否竣工，是否消防验收，即使在法庭辩论终结前取得）——有效。

第三，

未竣工房屋租赁合同虽有效，但可以赋予一定条件下的

解除权。

问题五：部分违建部分合法建筑的房屋，租赁合同是否有效？

有些案例中，房屋部分有证部分没证，这类租赁合同是否有效？

有三种观点：

•1． 全部有效。•2． 全部无效。•3． 部分有效部分无效。

三种观点各有案例佐证。

01 全部有效

第一种，认为合同有效的案例：

某商场出租给服装公司一间店铺，合同约定的面积有7000平米，但是有证的面积只有1900多平米，也就是房屋大部分都属于无证的，小部分是有证的，该合同效力如何？

法院的观点非常有意思，认为相关部门没有查实涉案物业存在超规划建设情形，故认定双方合同所涉房产已经取得房产证，有建设工程规划许可证，属于合法有效的合同。

在诉讼过程中，出租方声称房屋是有证的，并出具了房产证，而且还到规划部门去调取了规划许可证来证明，但是无论是房产证还是规划许可证，其中的面积都只有1900多平米，也就是大部分面积并没有权属证明。

但是法院认为，首先房屋有合法的权属证明，其次，行政部门没有出具相关文件处理违建问题，相关行政管理部门亦未能查实涉案租赁物业存在超规划建设情形，因此法院判决合同有效。

02 全部无效

第二种，认为合同无效的案例：

出租方是个人，在城中村建了一栋农民房，租给一家移动通讯公司，涉案房屋也有规划许可证，办了绿本，但是规划只批了4层，出租方建到了6层，上面两层当然是超建了。他是把其中的第1层租给承租方，最后法院认为整个租赁合同是无效的。

法院认为批4层建6层，违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同。换句话说，法院认为房屋中有部分的面积是违建，他就认为全部房屋都是违建，这是第二种情形。

03 部分有效部分无效

第三种情形，可能大家会觉得稍微公平合理一点，但也不一定就公平合理，那就是部分有效部分无效的案例——有证的部分有效，没证的部分无效。

租赁双方租赁的是增城一栋7层物业，但是 7层物业的房产证记载有1900平，加建部分有415平米，而且加建部分是在房产证上作了附记，即明确载明其中加建的415平未申请权属登记。

租赁几年之后，城管部门以加建部分房屋属于违建为由，要求限期拆除。对于合同效力的判定，一审和二审不完全一样。

一审认为合同全部无效，二审对该案进行了改判，二审的判决理由是这栋房屋的

违法建筑部分可以单独拆除，拆除后有证部分依然还可以使用，所以根本就

不影响其合法使用。如果判定全部无效，可能不公平，无法保护意思自治与交易安全、交易稳定，所以最后判决部分有效部分无效。

【规则】判定合同有效、无效还是部分有效部分无效的标准？

对于类似的案件，个人觉得可以从这几个角度去考虑：

1、 规划部门函复能否办理。

当然要考虑诉讼过程，你站在哪一方。是否有可能让规划部门去作个函复，说明房屋是否有证，是否规划许可。

因为有些案例当中，规划部门可能会函复：房屋没有取得规划许可证，但是在具备条件的时候可以去配合去办理规划许可证。所以这是一种情况，法院会认为只要房屋能取得规划许可证，不是仅仅在辩论终结前取得，即使是之后能取得的，法院为鼓励交易安全，也会认为合同有效。

2、 能否提供部分面积的规划许可证。

如果你站在希望合同有效的一方，最好能够把一些部分面积合法的证明文件提交上去，规划许可证或者房产证都可以，取得规划许可，而且又没有政府认定认为违建，都有可能被法官认定为有利证据。

3、 是否适合分割租赁。

证明违建房屋是否能够分割租赁，以及分割是否会影响安全影响使用。比如租一个健身房，有证部分作为器材区，无证部分作为淋浴区和休息区，如若拆除违建部分，有证部分仍无法租赁使用，此时承租方可从不适合分割、合同全部无效角度去抗辩。

4、是否公平合理。

当然，如果违建房屋租赁合同无效的话，它的法律后果有哪些？面对这种违建厂房或者违建农民房的租赁纠纷，我们在诉讼当中应该有什么应对的策略？我们下回分解。

来源：微信公众号“训文律师”