一、 房东与乐伽之间是租赁合同还是委托合同

　　1.关于委托合同的认定，可以参考相关法院判决

　　参考宿迁市中级人民法院（2016）苏13民终1129号判决，法院认为：涉案的《商铺委托租赁协议书》性质应为委托合同，其理由如下：一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高伟、百泰源公司订立合同的目的是为了将商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明百泰源公司并非商铺的承租人。另外，从合同内容看，双方系就委托事务进行约定，合同中关于百泰源公司按时向高伟支付租金的约定，其实质是对高伟、百泰源公司收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。二、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从本案高伟、百泰源公司之间的合同内容看，高伟作为委托人，百泰源公司作为受托人，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，高伟、百泰源公司签订的《商铺委托租赁协议书》应属于委托合同。

　　在委托关系下，如果房东将房子托管给乐伽，那么这种情况下，视为房东授权乐伽可以出租房屋，乐伽的行为结果由房东承担。比如，一个衣服店主临时需要出门2个小时，将自己的店铺让店员全权负责，那么，店员卖了服装之后，即使服装卖的便宜了，店主也不能找顾客在把服装要回来。因为你授权了，你要承担授权的结果，这是从代理角度讲的。

　　2.即使乐伽与房东之间是租赁关系，房东已经明确赋予了乐伽转租的权利

　　首先，如果乐伽与房东之间是租赁关系。《合同法》第二百二十四条关于转租的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”乐伽作为房屋的承租人，房东作为出租人，房东应该是知道乐伽要将房屋进行转租的，乐伽对房屋有转租权而且房东是同意的，所以，这还是相当于房东对乐伽有个授权。正是因为乐伽有房东的授权，租户才可以把房租交给乐伽，那么，在这种情况下，房东还是要承担自己授权的结果。

　　有的人说，你说的太扯了。如果乐伽和租户签了50年的合同，那么房东只能等到50年后收回房子吗？第一，不存在50年的租赁合同。超过20年的，统统视为不定期租赁，出租方和承租方任何一方都可以随时解除合同。第二，对于租户来说，他在从乐伽租房子的时候，也要看房东对乐伽的授权。如果房东对乐伽的授权只有3年，租户和乐伽签订了50年的租赁合同，那么，属于租户自己的过失了，有过失要承担过失责任。所以，根本就不存在租户可以强占房东50年房子这么一回事。具体参考法条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

二、 房东能不能解除与乐伽之间的合同从而收回房子

　　1. 房东可以解除与乐伽之间的合同

　　无论是委托代理合同还是租赁合同，乐伽都已经违约，房东可以解除与乐伽的合同。解除合同的方式是房东向乐伽发送解除合同的通知，通知到达乐伽时合同解除，或者房东向法院起诉乐伽违约，房东起诉时视为合同解除。法条依据是《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　表面上看，对房东有利的还有一条关于房屋租赁的司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”这一条款看起来非常有利于房东，因为承租人拖欠租金，房东要求解除合同。那么，次承租人只有在代承租人向房东交付租金，才能对抗房东的合同解除权。但是，细想一想，这条本质含义应该是经过房东同意，承租人将房屋转给次承租人，由承租人向房东交付租金，次承租人向承租人交付租金。在乐伽长租公寓这个案例中，次承租人因为相信乐伽对房东的房子有转租权，已经向乐伽交付了1年的租金，是否适用这一条款应该留作司法解释。

　　2.物权优先于债权，但房东不能收回房子

　　有人说，房东收回房子是基于物权，而租户与乐伽之间的关系事实债权，物权可以对抗债权，物权与债权发生冲突的时候，物权优先。这种观点初看起来是有道理，但属于空洞的大道理。物权法第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”那么，我问你，租客基于房东对乐伽的授权占有了房东的房子，属于无权占有吗？如果不属于无权占有，房东可以要求租户腾房吗?

　　有的人说，我自己的房子，我想怎么办就怎么办，是的，你采用流氓的手段，这个不在法律的讨论范围之内。但是，如果房东很过分，租户一样可以报警。《治安管理处罚法》第四十条 有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。《刑法》第二百四十五条 【非法搜查罪、非法侵入住宅罪】非法搜查他人身体、住宅，或者非法入侵他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。千万不要以为是自己的房子就可以为所欲为！

　　基于前面的分析，本案涉及三方关系，房东与乐伽的关系，乐伽与租户的关系。我认为，市场秩序更重要。租户因为信任乐伽对房东的房子有转租权，租户这种信任值得保护。另外，在委托代理关系中，房东与乐伽之间是委托关系，乐伽与租户之间是授权代理关系，租户是善意第三人，应受法律保护。

　　房东不能收回自己的房子，应该等到租户按照交给乐伽的租金履行完毕才能收回房子。

三、 房东和租户，怎么样避免类似的损失

　　唯一的办法，是房东与租户跳开中介，直接签订租房合同，特别是，租户将租金直接交给房东，房东和租户之间保留好相互之间的合同及履行的证据。

　　类似的操作还有很多。比如，用户将钱通过中介借给借款人，如果出借人是直接把钱转给了借款人，即使中介跑了，破产了，出借人也可以凭借合同及转款记录提起诉讼，要求借款人还款。但是如果出借人相信中介公司，将钱转给中介，再由中介把钱转给借款人，那么，中介是否会将钱转给借款人难说，如果中介涉嫌犯罪，或者中介跑了，即使借款人真的收到了中介转来的钱款，因出借人无直接向借款人转款的证据，出借人想起诉借款人也是难上加难！

　　当前，社会的诚信环境很不好，很多新鲜事物，新的商业模式，政府监管不到位，给了骗子可乘之机，对于普通百姓来说，一定要擦亮眼睛，保护自己来之不易的财产。

　　来源：微信公众号|实务法律案例研究