在房地产交易过程中，不论是买卖房屋还是租赁房屋，消防验收都是避不开的一个话题。实践中，房地产交易中涉及的消防问题纷繁复杂，笔者想就商铺租赁中涉及消防工程的法律问题作一简要分析。

第一，出租方对承租方进行消防验收配合的问题。一次消防验收属于房屋建设单位的法定责任，应由建设单位完成建设工程消防验收。二次消防验收为建设单位或使用人的法定责任，具体可在合同中约定由出租方或承租方负责二次消防验收并承担相应不利法律后果或风险。司法实践中，如无特别约定出租方负有一定协助承租方办理消防等手续的义务，如提供营业执照、说明书、授权书等。同时承租人应对其承租房屋使用用途及相应的消防审批手续负有审慎注意义务。

第二，租赁房屋交付使用后能否以未经消防验收为由拒绝支付租金的问题。司法实践中，当事人在租赁房屋并投入经营使用或转租取得一定收益后，又以租赁房屋未经消防验收为由拒绝支付租金，有部分案例中人民法院支持了承租人对出租人要求支付租金的诉请行使先履行抗辩权。但大多情况下，若承租人使用、收益的目的并未因房屋消防验收造成实质性影响，法院一般不予支持承租人拒绝支付租金的抗辩意见。

第三，未经消防验收是否导致合同无效的问题。这是司法实践争议比较多的问题。在当前的司法实践中，占主流的观点认为未经消防验收并不必然合同无效。依照民法典的最新规定，行为人具有相应民事行为能力及意思表示真实的情况下，只要合同不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗即为有效。

对此《合同编司法解释》第十六条 合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：(一)强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；(二)强制性规定旨在维护政府的税收、土地出让金等国家利益或者其他民事主体的合法利益而非合同当事人的民事权益，认定合同有效不会影响该规范目的的实现；(三)强制性规定旨在要求当事人一方加强风险控制、内部管理等，对方无能力或者无义务审查合同是否违反强制性规定，认定合同无效将使其承担不利后果；(四)当事人一方虽然在订立合同时违反强制性规定，但是在合同订立后其已经具备补正违反强制性规定的条件却违背诚信原则不予补正；(五)法律、司法解释规定的其他情形。法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持。但是，合同履行必然导致违反强制性规定或者法律、司法解释另有规定的除外。

《消防法》第十三条规定的未经消防验收的房屋禁止投入使用，属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。法院的多份生效文书均认可这一定性。例如，（2014）庆中民终字第51号房屋租赁合同纠纷任超与庆阳市万盛工贸有限公司二审民事判决书表明未取得房产证、规划许可证、不符合消防条件等属于违反管理性法律规范，而非违反效力性法律规范，不是房屋租赁合同的必然生效要件；只要房屋租赁合同是合同双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害社会公共利益和第三人合法权益，应认定租赁合同有效，合同双方应按合同约定履行各自义务。

首发：微信公众号“秋水长天居士的小窝”