房屋租赁合同纠纷中，消防问题是比较常见的争议焦点之一，也是难点之一。本文结合法院案例裁判要旨和法律规定，对房屋租赁合同纠纷中消防问题的法律责任进行分析。

　　在房屋租赁合同纠纷中，消防问题主要表现为两个大的方面：一是租赁物本身不符合消防安全条件。比如房屋未经消防审核和验收，未取得消防验收合格证擅自投入使用；或者房屋是违章建筑，自始不能进行消防验收；二是租赁物不具备开业消防安全条件。如改变了房屋使用性质导致消防安全条件不符合要求，或者房屋经过消防验收后改变了房屋结构或者消防设施状况，从而导致开业前消防检查不合格而不能正常使用等。由此引发的法律责任问题包括：租赁合同是否有效？责任应当由谁承担以及应当承担什么样的责任？是否应当支付租金或房屋占用费等。针对以上问题，笔者的观点及分析如下。

一、消防问题对合同效力的影响

　　消防问题并不必然导致租赁合同无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《消防法》第十二条规定，“特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程，建设单位未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。”笔者认为，《消防法》第十二条关于消防设计审查的规定属于法律的强制性规定，但并不导致该民事法律行无效，因此，违反该规定签订的租赁合同不必然无效。

　　相关案例：《湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》。最高人民法院裁判要旨：本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。

二、消防问题中出租人的法律责任

　　在房屋租赁合同中，向承租人提供符合消防要求的租赁物是出租人的法定义务。《民法典》第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人按照合同约定用途提供租赁物是其法定义务。无论约定租赁物为何用途，但消防安全是租赁物符合使用用途的最基本要求。《消防法》第十三条规定，“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。” 据此，申请消防验收的义务主体是出租人，也不因当事人的合同约定而变更。综上，向承租人提供符合消防要求的租赁物是出租人的法定义务，出租人未违反该义务应当承担违约责任。但租赁物经消防验收合格后，因消防条件改变而不再符合消防安全要求的，承租人应当承担举证责任。

　　相关案例：《福建省三信集团（莆田）商业发展有限公司、福建东百集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》。最高人民法院裁判要旨：消防安全涉及社会公共安全和公共利益，申请消防验收的义务主体不因当事人的合同约定而变更。案涉租赁物属于人员密集场所，对消防安全的要求理应更加严格，三信公司作为出租方，负有向东百公司提供经消防验收合格的租赁物的法定义务。根据案涉《房屋租赁合同》第六条的约定，三信公司应于2009年11月1日前将租赁物交付东百公司使用，而金鼎广场主体工程于2010年2月9日才取得福建省莆田市公安消防支队出具的［2010］莆公消监验字第16号《建筑工程消防验收意见书》。二审判决综合本案情况认定东百公司于2010年2月9日开业不构成违约，其仍可享受《房屋租赁合同》第三条约定的免租待遇，并免于承担逾期开业违约金，有事实和合同依据。

三、消防问题中承租人的法律责任

　　在房屋租赁合同中，承租人对租赁物的用途有明确的要求，应当对租赁物的性质进行了解，承租人应对租赁物消防情况尽到谨慎审查义务，由此产生的风险及损失应由其自行承担。因此，承租人以出租人故意隐瞒租赁物消防问题或对消防问题不知晓进行抗辩难以得到支持。

　　相关案例：《王院林、侯玉龙房屋租赁合同纠纷案》。最高人民法院裁判要旨：关于案涉《房屋租赁合同》解除的责任划分问题。根据原审查明的事实，案涉房屋所在大楼主体工程未申请消防验收。王院林租赁案涉房屋的主要目的就是将其用作餐吧经营使用，属于消防重点防控部门，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，王院林本身应对其租赁标的房屋是否具备消防验收条件尽到最大的审慎注意义务。事实上，正是由于王院林未尽该种注意义务，进而擅自装修未经消防验收的房屋才导致其申报资料被退回，也导致其本身同侯玉龙订立《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用的强制性消防规定，从而导致合同存在法定解除情形，王院林对此应负有主要责任。侯玉龙提供不符合消防使用条件的房屋用于王院林租赁，对于合同解除应付次要责任。因此，原审法院认定王院林对于合同的解除承担主要责任，并无不当。

四、关于二次消防验收的法律责任

　　除普通住宅租赁外，租赁物通常都被用作经营，因此，还涉及开业前消防安全检查问题（俗称“二次消防验收”）。因未申请进行二次消防验收或者验收未通过，导致租赁物不能正常使用，同时导致当事人损失扩大在租赁合同纠纷中较为常见。《消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”据此，二次消防验收的责任主体是出租人或者承租人。因此，对于二次消防验收问题的责任划分首先应当依据合同约定，如合同未进行约定，出租人和承租人均有责任，应当按照公平原则分担责任。

　　相关案例：《林宜和、广州市春然保健按摩有限公司租赁合同纠纷》。广州市中级人民法院裁判要旨：关于涉案《商铺租赁合同》解除的过错认定问题。首先，涉案商铺所在物业已取得不动产权证，并无证据显示该物业因未通过一次消防验收而受到行政部门的处罚或被认定为违法。其次，根据《商铺租赁合同》约定，林宜和承租涉案商铺时的物业状况为毛坯房，林宜和承租后进行的改建、加建、装修等需自行办妥包括消防等审批手续。即，涉案商铺因装修所需的二次消防责任主体为林宜和。第三，林宜和在2015年10月28日承租涉案商铺之后，即入场装修并使用经营至其所主张的2018年4月。现并无证据显示在长达两年多的使用时间里，林宜和曾因消防手续无法办理或消防不过关的问题向陈松彬提出异议，有悖常理。因此，林宜和、春然公司以陈松彬将未经一次消防验收的房屋出租给林宜和为由，主张陈松彬构成违约，理据不足，本院不予采纳。根据《商铺租赁合同》约定，林宜和承租涉案商铺用途为经营按摩店，林宜和负有办理涉案商铺二次消防手续的责任，其应对涉案商铺消防情况尽到谨慎审查义务，林宜和在未取得相关消防审批手续的情况下，径行对涉案商铺进行装修并实际投入使用长达两年多的时间，由此产生的风险及损失应由其自行承担。

五、消防问题中租金或占用费的承担

　　由于消防问题，房屋租赁合同并不必然无效，但应当综合考虑出租人的违约责任和承租人使用租赁物情况确定租金或房屋占用费，承租人使用了租赁物应当支付租金或占用费，但出租人存在违约行为，对租赁物的正常使用造成了障碍，应当减少租金或占用费。

　　相关案例：《四川省电影公司与四川青春里酒店有限责任公司、吴双泰租赁合同纠纷》。成都市中级人民法院裁判要旨：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”青春里公司租赁案涉房屋用于经营酒店服务属于对消防有较高要求的特殊行业。本案因电影公司提供的房屋的主要部分不符合合同约定和规划用途，被消防部门认定为消防设计不合格，导致青春里公司无法申领特种行业许可证而不能正式营业，应认定其提供的租赁物质量不符合约定，根据上述规定，青春里公司关于全部不应支付租金的请求虽不成立，但其应支付的租金标准也应适当减少。同时，从电影公司通过公证机构取证的青春里公司经营酒店、茶楼经营状况看，案涉房屋确实已被实际用于经营，但案涉房屋的主体建筑为七层，面积共4800余平方米，属于较大规模的酒店，且位于成都市较为繁华的春熙路商业核心区，没有特种行业许可证必然不能大规模公开正常营业。因此，本案虽然有证据显示青春里公司经营的酒店（5-7楼）于2017年9月25日在对外经营、2018年11月14日经营的茶道馆（4楼）、VR体验馆（三楼）在对外经营，但因缺乏特种行业经营许可，其经营行为必然是较小规模的私自经营。从2018年4月27日成都市锦江区盐市口街道办事处发出的整改通知，也可看出因VR体验馆未通过消防验收，被督促尽快落实，进一步印证青春里公司的经营因消防未通过，受到了较多限制的事实。综合上述因素，本案应综合考虑电影公司提供房屋违约，由此导致青春里公司较小规模经营的前提下确定青春里公司应承担的租金标准，在此基础上，本院认定青春里公司按约定租金标准288万元/年的80%（即230.4万元）支付合同解除前的租金和此后的房屋占用费。

　　综上分析，提供符合消防安全要求的租赁物是出租人的法定义务，承租人对租赁物负有审慎审查义务。当事人签订的租赁合同不因消防问题而必然无效，但属于可解除情形。当事人还应当对二次消防验收责任进行约定，并在开业前向消防主管部门申报检查，如发现租赁物消防问题，应当及时提出解除合同，防止承担损失扩大的责任。

（来源：微信公号“火灾与消防裁判规则”）