上回已经写了一篇《租农民房受法律保护吗？| 违建房屋租赁合同的法律效力》，大概率上，违建房屋租赁合同是无效的。

接着，是两个问题：

•租赁合同无效，到底有什么法律后果？

•面对违建厂房或者违建农民房的租赁纠纷，我们在诉讼当中应该有什么应对的策略？

问题一：租赁合同无效的法律后果？

关于合同无效的法律后果有哪些，合同无效大部分是出租方承担赔偿义务，具体而言要赔偿哪些费用呢？

1、保证金退不退？

一个简单的案例。承租方租了村里的房子，交了保证金35万，由于没有取得报建手续，法院认定合同无效。对于保证金的问题，法院的观点非常清楚，由于房屋违建，合同无效，因此继续占有保证金没有法律依据，所以应该退还保证金。

2、违约金赔不赔？

一个厂房租赁纠纷。由于厂房部分没有报建手续，租赁合同无效，承租方是否需赔偿出租方的违约金？最后法院认为合同无效，皮之不存、毛将焉附，合同都无效，主张违约金自然没有依据。

3、搬迁费用赔不赔？

不同的案例中有赔的也有不赔的。

赔的话一般是两种情形：

第一，有证据。证明你产生了多少搬迁费。

第二，有评估。最好在评估报告里面加上搬迁费项目，会容易获得支持。

4、占用使用费赔不赔？

虽然合同无效，由于对方一直占有使用，只要占有，搬离前都要支付占有使用费。而且占用使用费标准也很简单，就是按照合同约定的租金标准支付，属于“换汤不换药”。

5、装修损失赔不赔？

大部分判决中装修损失一般是需要赔付的。但有些问题值得关注一下，根据最高院租赁房屋司法解释第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

这条文看起来逻辑不是很清晰，但结论其实只有两点：

第一，是要证明出租方同意装修，第二损失要分担。

如何证明出租方同意呢？看一个案例。

一个租赁案中，出租方主张没同意对方装修，承租方主张出租方没提出异议就是当然同意。法院认为在这栋办公楼使用长达五六年的时间内，出租方对加建装修行为都没有提出异议，显然不合理，所以法院认为出租方是同意的，应该分担装修损失。

对于装修，有哪些情形可以视为同意？

第一，出租房给对方装修免租期，一般认为是同意装修的。

第二，对方使用时间比较长，又没有提出异议，一般会认定出租方同意的可能性比较大。

如何确定装修损失的依据？

对于装修损失的确定依据，第一种是评估，分为法院指定第三方评估和自行委托评估，前者最好，后者也不乏法院支持的案例。第二种是酌定，没有评估但是承租方自己提供票据，法院也有支持的，但是也有不支持的。

我们的建议是，如果不方便委托，或者说房子交回去没法评估的，建议在交房之前先委托第三方自行评估，评估之后，如果在诉讼过程当中对方不提异议，或者说即使提异议但没有充分的相反证据推翻评估报告，法院经常也会认可这个评估报告。

6、经营损失赔不赔？

签订租赁合同之后，房屋没有报建导致合同无效，出租方要不要赔偿承租方的经济损失。法院认为经营损失属于可期待的利益，并非直接损失，所以合同无效的前提下，对于经营损失属于可期待利益，法院不支持的比较多，故经营损失

一般不赔。

问题二：损失赔偿的比例如何确定？

损失赔偿需根据过错方的过错程度来判断出租方和承租方各自承担的责任比例，不同的案件有不同的情况。

1、同等责任。

【五五开】比亨饰品与中山市兰某公司房屋租赁合同纠纷案，中山中院认为出租方是明知房屋是违建而出租，承租方没有尽到审查义务，合同无效，双方负同等责任，各担50%损失【案号：（2017）粤20民终4440号】。

2、主次责任。

【六四开】深圳市远某公司与魏某房屋租赁合同纠纷案，深圳中院认为出租方对房屋情况更了解，但没有告知，承租方也没尽到审慎义务，出租方和承租方分别负担60%、40%的责任【案号：（2018）粤03民终6804号】。

【七三开】秦某与林某房屋租赁合同纠纷案，深圳中院酌情判定出租方承担7成损失，承租方自行承担3成损失，承租方与出租方的比例越来越大【案号：（2016）粤03民终14143号】。

【八二开】佛山市谊某公司与佛山市某股份合作经济社租赁合同纠纷案，佛山中院判定出租方和承租方分别负担80%、20%的责任，理由是承租方未尽审慎义务，象征性的承担两成损失【案号：（2018）粤0605民初386号】。

【九一开】何某、李某房屋租赁合同纠纷案，深圳中院判定出租方和承租方分别负担90%、10%的责任，理由是出租方将未取得合法建设工程规划许可证的房屋进行出租，是导致合同无效的主要过错方【案号：（2016）粤03民终4712号】。

甚至极个别的案例，损失100%由出租方承担。总体而言，出租方至少要承担损失的一半以上。

【规则】合同无效的法律后果有哪些？

简单概括为5点：

第一，返还房屋，要搬离；

第二，租金照交，只是换成了占用使用费；

第三，违约不赔；

第四，押金要退；

第五，损失分担，最典型的是装修费损失。

问题三：违建房屋租赁纠纷的诉讼策略如何制定？

诉讼策略有两种：一种是起诉解除，另一种是起诉主张合同无效。

有些人可能会有疑问，违建会导致合同无效，为何要起诉解除？能起诉解除吗？

其实也有这样的案例。

起诉解除也有利，也有弊。

利的方面是，可以主张违约金，要求赔偿损失，对承租方而言，还可以要求继续履行合同。弊的方面是，违约责任不能主张。

关于起诉解除的一个案例。

广州一家物业公司承租了村股份公司的房子，房子本身有很多加建围挡，他们一起去办报建，但报建的时候，村里一直没盖章，有一些拖延，很多年都没有把报建手续批下来，没有报建手续，承租方一些商业业态不能实现，只能按照这种无证的状态去出租，损失很大。

承租方后来就不交租了，不交租的话，出租方就要求解除合同。

问题来了，这也是案件的焦点——涉案房屋存在违建的情况下，是否可以解除合同？

法院认为房屋虽然是违建，而且确实规划许可证没办下来，报建手续没有完善，但是法院认为以此为由不交租是不合理的，即使是没有证的情况下，也不是完全不能出租，所以说你不交租就违约，出租方有权解除合同。

这个案例中，法院并没有处理合同无效的问题，因为他起诉的时候没有特别强调他的合同无效，也没有把确认合同无效作为一个主张去提出来，最后法院判决租赁合同解除【案号：（2017）粤01民终18729号】。

你完全有可能根据你自己的利害得失，去主张是去解除，还是要求确认无效。

还有一个我们曾经代理的案例。

这个案件中，租期还没到期，出租房是村里的厂房，几乎没有任何手续。房东要求起诉解除合同，理由是之前曾经欠租很多次，租金未能交齐，我们代表承租方进行反诉，主张多交了租金，我们思考房东为什么不直接起诉合同确认无效，他可能也是觉得自己房屋的产权有问题或者其他一些因素，最终双方都没有主张合同无效。

我们经常也可以看到，承租方想退租了，但又想退回押金，往往就会主张合同无效。

好处有两点：

第一，可以把押金要回来，第二，还可以让对方分担一部分的装修损失。

对于出租方也是同样的。

如果找不到承租方违约的证据，你可以主张返还租赁房屋，特别是对一些部分有证部分无证的案件，是有很大的操作空间的，但无效的话，可能没法得到违约金，也自然不能要求继续履行合同。

当然你可能会说，主张解除会不会有很大的风险，法院如果主动判合同无效，会不会损失惨重？然而，我们可以看得到司法实践，特别是九民纪要提到一方确认合同有效，一方确认合同无效，法院要防止机械适用不告不理原则，就当事人的诉讼请求，应该释明变更或者增加诉讼请求。

如果法院对于原告或者被告的请求进行

释明后，可再去决定是否调整策略，是否主张合同无效，所以我们觉得可以先走一步再看一步，这是法律上对我们的一个保障，因为法院要行使释明权才能够去直接判决。

【规则】什么情况下主张合同无效，什么情况下主张合同有效？

这首先要取决于你想解除合同，还是继续履行合同？其次取决于违约证据情况，和解除成本情况。

概括而言，则为三点：

想解除合同，对方违约证据不足——主张无效；

想解除合同，又想退押金，索装修费——主张无效；

想继续履行合同——主张合同有效，解除无效。

来源：微信公众号“训文律师”