案情简介

2010年6月12日，星美公司与西元公司签订房屋租赁合同，约星美公司承租西元公司“伟业时代广场”项目第五层经营影院。2012年3月20日，西元公司与星美公司签署影院房屋交接验收单，对相关事项进行交接验收。后因承租方星美公司未能依据期间双方间的函件确定的日期开张经营，西元公司遂在2013年9月6日向星美公司发出解约通知书。随后，星美公司诉至法院，请求判令西元公司继续履行房屋租赁合同并支付延期交房的损失；西元公司提出反诉，请求确认双方的房屋租赁合同已有效解除，并判令星美公司支付所欠租金、物业费等。

最高法院观点

···关于西元公司与星美公司是否就已经形成附合的装饰装修物的处理作出约定···《房屋租赁合同》第12条约定，合同到期或提前终止，星美公司应在期满或终止后30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的交回西元公司，且不得破坏原有的不可移动之装修部位。应保持与交付给星美公司时同样良好的状态，自然磨损和自然损坏除外；如未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还西元公司，应视为星美公司放弃相关物品的所有权，西元公司有权处分。法院认为，该项约定共三句话，约定了三方面的内容。第一句话约定可移动物品要搬离，固定装置和设备交给出租方，不得破坏不可移动的装修部位。第二句话约定租赁标的要保持良好状态。这两句话中虽然涉及到了不可移动的装修部位，但不包括装饰物。第三句话属于对相关物品的处理作出了约定，但是约定不明确，即相关物品是否包括装饰装修部位。而且，该约定是附生效条件的，即“星美公司未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还西元公司”，故即使认为相关物品包括已经形成附合的装饰装修物，该条件是否成就，该约定是否发生效力并无证据证明···星美公司租赁案涉房屋系用于经营影院···其对装饰装修存在特殊要求，势必需耗费数额较大的装饰装修费用···星美公司在完成对案涉房屋装饰装修后，未曾实际投入使用即被西元公司解除了合同；解除合同后，西元公司并未拆除现有装饰装修，又将案涉房屋出租给同是经营影院的文化影视公司、奥斯卡影城，并允许其对案涉房屋的装饰装修物进行再利用，原判决认为西元公司的此种行为可视为同意对星美公司装饰装修的利用亦有事实依据···依据《房屋租赁司法解释》第十一条第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，判令西元公司补偿星美公司装饰装修费用有事实和法律依据···关于二审判决返还数字放映设备是否超出诉讼请求···星美公司虽未在其诉讼请求中明确要求返还该设备，但其诉请为要求西元公司赔偿损失···返还财产和赔偿损失均是法定的承担民事责任的方式，可以明确数字放映设备属于星美公司诉请的损失范围内，二审法院判决返还数字放映设备，在数字设备有损坏的情况下折价赔偿并未超出星美公司的诉请范围···关于西元公司适当补偿的范围。依据《房屋租赁司法解释》第十一条第（二）项之规定···因星美公司违约导致合同解除，即便西元公司在之后继续利用了部分价值，亦应考虑星美公司系违约方，应适当补偿而非全额补偿。本案鉴定机构对案涉装修装饰材料及配套设施、放映设备等附属物的造价鉴定的结果为，证据充分部分的造价为571万余元，有待进一步核实的部分为804万余元。原判决未对有待进一步核实的部分进行核实，直接判令西元公司对证据充分部分全额承担补偿责任，不符合《房屋租赁司法解释》关于“予以适当补偿”的规定···

法律评论

本案主要就房屋租赁实践中争议多发装饰装修补偿依据法律规定及个案情况做了较为公允的认定。此处的公允之判断，在于法院充分考虑作为违约方星美公司的实际投入及损失，故在是否形成附合的装饰装修物的认定方面，秉持实质公平的价值观予以判断，如直接对条款进行解读的话，可能会造成利益的失衡。

《房屋租赁司法解除》（2020年修正），第七条至第十一条均是有关装饰装修在不同情形下处理的规定，其中与本案直接相关规定于第九条，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。但此条款的适用前提在于出租人同意承租人对租赁物装饰装修，其次对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定或约定不明视为没有约定，如本案之情形。简要言之，对于投资甚巨的经营用房，约定好装饰装修处理极为重要。

案例来源：最高人民法院(2018)最高法民申5775号再审民事裁定书

来源：微信公众号“民法商律”