案情简介

2012年9月7日，出租方与承租方签订《房屋租赁合同》，约定租期、租金、补贴等事宜，其中对于违约金的金额约定为1亿元人民币，且双方均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同约定的违约金的权利。承租方租赁该处不动产是作为商业广场予以运用，原计划在2013年6月28日开业，因故推到9月12日开业。后因经营状况不佳，承租方在2014年7月向出租方发函要求解除合同，并在此期间停止经营，双方因此致讼。

最高法院观点

本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）案涉《房屋租赁合同》双方谁存在违约行为，原判决认定合同自2014年12月31日解除是否正确；（二）违约方应如何承担违约责任...。

（一）关于案涉《房屋租赁合同》双方谁存在违约行为以及原判决认定合同自2014年12月31日解除是否正确的问题

关于出租方是否违约的问题。承租方主张出租方存在未按合同约定取得《消防整改意见书》和冬季供暖不足两项违约行为，最终导致商场经营失败。本院认为，根据已经查明的案件事实，对于承租方所称因消防部门于案涉商场开业当天突然查封商场导致其未能如期开业一事，双方已于2013年12月19日签订《房屋租赁补充协议》，出租方为承租方减少30天租金和免除商场负一层2014年全年租金。据此，应当认定双方已就该问题的解决达成合意。现承租方仍以此为由主张解除合同，依据不足。对于案涉商场内温度过低问题，根据本院二审查明的事实，案涉商场确实存在温度偏低问题，承租方亦曾为此向出租方反映过相关情况。根据《房屋租赁合同》约定，出租方有责任保障各项能源供应（包括强电、暖气、煤气或天然气）以维持使用系统正常持续运行。作为出租方，出租方有义务提供适宜使用目的的商场温度环境，商场温度过低，会对商场正常经营产生不利影响。但是从已经查明的事实看，承租方并未曾向出租方提出温度过低导致其无法继续经营。出租方的履约行为虽存在一定瑕疵，但不属于《房屋租赁合同》第十五条第一项约定的违约行为，不构成根本违约。

关于承租方是否违约的问题。根据已经查明的案件事实，承租方2014年7月初未经出租方书面同意即陆续清退商户，关闭商场，亦未在《房屋租赁合同》约定的期限和出租方同意的延展期限内足额缴纳租金，以自己的行为表明不再履行租赁合同。承租方的上述行为构成违约。

关于《房屋租赁合同》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在承租方存在严重违约的情况下，即便其于2014年7月发出通知要求解除合同，亦不能产生法律规定的合同解除效力。鉴于本院二审庭审中，出租方已明确同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原判决解除《房屋租赁合同》并无不当。对于具体的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第三款的规定，继续履行和赔偿损失均为违约方承担违约责任的形式。但是，除了迟延履行违约金外，违约方在支付违约金后，可以不再履行债务。本案中，出租方一审的诉讼请求为要求承租方支付截至2014年12月31日欠付的租金和物业管理费等各项费用，同时要求承租方按照合同约定支付1亿元的违约金，根据租赁合同的性质，应视为出租方实际上同意在2014年12月31日解除合同，并在其后选择赔偿损失来替代继续履行，因此，原判决综合本案实际情况，酌定《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除，符合法律规定和双方当事人本意，并无不当。至于出租方要求承租方支付2015年房屋租赁费和物业管理费的上诉主张，因超出了一审的诉讼请求，本院不予支持。

（二）关于违约方应如何承担违约责任的问题

《房屋租赁合同》合法有效，在合同尚未解除的情况下，出租方按照《房屋租赁合同》约定，要求承租方支付截至2014年12月31日所欠的房屋租金、物业管理、水、电及采暖费，有法律依据，原判决此项正确，本院予以维持。如上所述，承租方为主要违约方，原判决根据《房屋租赁合同》第十五条第二项约定判决承租方返还出租方给予其的2013年经营及利息补贴，并无不当，本院予以维持。关于双方约定的1亿元违约金是否能够调整以及如何调整的问题。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，双方虽有关于不得调整违约金的约定，但是该约定应以不违反公平原则为限，考虑到出租方的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，原判决对此予以调整并无不当。至于如何调整，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，原判决将承租方欠付的各项费用及利息之和作为出租方的损失不当，本院予以纠正。对于因承租方违约导致的具体损失数额，出租方并未提供充分证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到出租方早在2014年7月即已知道承租方撤离案涉商场而任由商场闲置至今，未采取任何措施防止损失扩大，本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额，即1587.326万×50％＝7936630元...

法律评论

本案在实际的商业租赁用房中较为常见，承租方或作为商业租赁用房的直接使用人如商铺经营者，或作为商业租赁用房运营人如稍加装修后再出租给具体的商铺经营者，或两者兼备。一旦经营恶化，经营恶化的原因一般较为复杂，但作为承租方本人所未能预见的市场变化等因素所致不能作为承租方解除合同的理由及依据，本案中即属于此情形所致的单方解除行为，法院未支持承租方的诉请及诉讼理由，将出租方含有瑕疵履约行为不认为为根本违约。本案给我们带来的反思是多方面的。

首先，违约方发出的解除通知的一般情况下不发生法律效力。民法典第563条规定了当事人可以解除合同的4种情形（最后一项目是兜底性条款），“虽然在立法层面上明确了违约方在特殊情形下享有合同解除权，但其行使受到诸多限制，如诚实信用原则、合同目的无法实现、显示公平、社会经济利益等”。笔者认为违约方发出的解除通知是一种事实行为，法律效力的产生与否有待司法权的最终界定，如2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利...”，这是一种“司法解除”，“最高法院第二巡回法庭在法官会议纪要中进一步认为，解除权应赋予合同关系中守约方，违约方请求法院判决解除合同，属于行使诉权而非合同解除权”，这是违约方的“诉权”。

其次，具体解除时间的认定。在违约方发出的解除通知不发生解除效力，又守约方在诉讼中不请求解除合同而仅要求赔偿损失、违约金的情形下，具体解除时间的认定也是争议焦点之一。本案中最高院通过法律规定及解释，在平衡双方权益的情况下，技巧性处理了此问题。在（2019）辽民终1481号一案中，在不存在有效的解除意思表示的情况下，法院是以合同权利义务履行终止的时间作为确定合同解除时间。该案中法院通过向承租方释明其可处置案涉房屋时间作为合同解除时间。因此，这是一个在具体案件中做具体分析的问题，法院主要从公平合理的角度作出认定。

最后，惩罚性违约金的约定不一定发生法律效力。本案中，双方虽然约定违约金为1亿元人民币，并均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同约定的违约金的权利。高院在一审审判时即做了调整，否定了1亿元违约金约定的有效性，但对违约责任的调整的均衡点没有“把握好”，最高院在二审中酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额。司法实践中，法院一般以合同约定的3至6个月作为房屋租赁合同中违约金的酌定标准。

案例来源：最高人民法院(2015)民一终字第340号民事判决书

来源：微信公众号“民法商律”