案情简介

　　甲方（出租人）与乙方（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于大鹏新区的房屋一栋，租期六年，自2015年3月1日至2021年3月1日止。乙方将房屋用于民宿经营，对该房屋进行了装修，经甲方同意，乙方进行了隔层。2019年6月，乙方收到深圳市大鹏新区规划土地监察局《停止违法行为通知书》，责令停止建设并告知自行拆除。深圳市大鹏新区规划土地监察局同时根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十八条，向大鹏供电局发出《停止供电通知书》，要求对涉案房屋停止供电。现该房屋处于停电歇业状态。

法律关系

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　　甲方与乙方是房屋租赁合同关系，出租人甲方负有按照约定将租赁物交付承租人的义务，承租人乙方应当按照约定的方法使用租赁物、支付租金。

 2 

　　乙方与规划土地监察局是行政法律关系，规划土地监察局是行政机关，乙方是行政相对人，《停止违法行为通知书》是行政决定，属于具体行政行为，具有可诉性。

 3 

　　规划土地监察局与大鹏供电局是行政法律关系，《停止供电通知书》属于行政事实行为。因为行政机关该行为并未设立、变更或者消灭大鹏供电局的权利义务，因此大鹏供电局不能据此提出诉求，但乙方与行政机关的通知停电行为有法律上的利害关系，可以对此行为提出诉求。

 4 

　　乙方与大鹏供电局是供电合同关系，大鹏供电局负有向用电人乙方供电的义务，用电人乙方负有支付电费的义务。

法律问题探析

　　1 乙方是否存在违约，甲方是否应赔偿乙方停业损失。

　　乙方的加建行为经过出租人甲方的同意，加建属于双方对合同的变更，承租人乙方的行为未违反合同约定，因此承租人的行为不构成对租赁合同的违约，出租人不能因此解除合同。但是，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。”该加建行为违反法律强制性规定，属于无效的约定，双方都有过错的，按过错比例承担责任。出租人甲方是有过错的，应承担一定的责任。

　　2 出租人甲方是否应承担加建费用。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案建筑的加建经出租人甲方的同意，但因未办理合法建设手续，属于违法加建，加建的费用以及拆除的费用，应由双方按过错分担。

　　3 规划土地监察局是否有权要求乙方停止施工并告知自行拆除。

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”《深圳经济特区规划土地监察条例》第二十七条第一款：“监察人员发现规划违法行为或者土地违法行为正在实施或者可能继续实施的，应当及时向当事人发出停止违法行为通知书。”深圳市大鹏新区规划土地监察局依职权作出该行政决定，是合法的。

　　4 规划土地监察局是否有权要求大鹏供电局停止供电。

　　根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十八条：“规划土地监察机构在履行监察职责时，发现向违反城市规划或者土地管理法律、法规、规章的建设工程供水、供电或者出售预拌混凝土的，应当书面通知实施上述行为的单位或者个人停止供水、供电或者出售预拌混凝土。单位或者个人收到通知后未按要求配合执法的，处以每场所五万元罚款。”根据该条规定，规划土地监察机构只能对在建工程停水、停电，而不能对已建好的建筑进行停水、停电，所以，本案中规划监察局没有权力通知供电局停电。

　　5 乙方是否有权要求大鹏供电局赔偿损失。

　　《中华人民共和国合同法》第一百八十条：“供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。”如果大鹏供电局在中断供电前未事先通知乙方，应对由此造成的损失承担赔偿责任。

　　来源 | 微信公众号“法律捍卫权益”