一、破产时待履行房屋租赁合同的有效性

二、合同解除后的债权属性

1、租金及租金相关

2、装饰装修费用

破产时待履行房屋租赁合同的有效性

在1、是针对破产申请受理前成立的合同；2、双务待履行合同；3、双方当事人均未履行完毕的合同，此时该合同是否自然解除或继续履行，在实务中存在争议，后经最高法院二巡的意见，统一认定：

甲、一是自破产申请受理之日起2个月内管理人应作出选择，管理人自破产申请受理之日起2个月内未作出选择并通知对方当事人的，视为解除合同。二是对方当事人也可以主动催告管理人作出选择，管理人应当自收到对方当事人催告之日起30日内作出答复，逾期未答复的视为解除合同。即《企业破产法》前述规定赋予管理人单方任意解除合同的权利，使得债务人一方无论是否具备其他法定或约定解除权均可以解除合同，是对《民法典》合同解除一般规则的突破。

乙、管理人亦可做出继续履行合同的决定，相对人应当履行，不得拒绝履行或以存在破产约定条款为由而主张解除合同。为平衡对债务人与相对人合法权益的保障，《企业破产法》为相对人提供了不安抗辩权，相对人可以据此要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。当然，相对人亦可放弃要求对方提供担保的权利。

合同解除后的债权属性

此时，如果合同解除，主要涉及到两类债权：

甲、租金或租金相关（同等），如预交的租金、或以数月租金金额作为保证金交纳至出租方（利害关系方）处，前述还包括物业管理费用，关于破产债权中有关债权属性的分类及优劣级本文不做讨论，但就租金或租金相关，理论及实践均无太多争议，普遍认为是共益债权，可优先于一般债权得到清偿。

乙、装饰装修费用，该费用是否可作为共益债权得到优先清偿，目前争议较大，从承租方角度，笔者引用(2020)沪0118民初20732号案例的法院认定结束本文，该案例论述堪称经典，建议读者详读全文：

本院认为，是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修装饰物残值的性质认定，如认为相关装修装饰物残值是承租人即原告基于房屋租赁合同约定的预期的房屋使用权所作的配套投入，在合同解除后管理人赎回装饰装修物所有权而未支付对方的补偿款应属于获得不当得利，由此产生的债权属于被告的共益债务；或者认同装饰装修物附合部分的残值被纳入破产财产价值即厂区评估拍卖价值中，使得破产程序中厂房拍卖时，对于厂房上的附合装修装饰物价值有所体现并增加破产财产价值，这一增值的补偿款未支付原告即属于被告不当得利，这将有利于全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行，则应认定其为被告共益债务。从公平的角度，承租人的装饰装修确实使得破产财产增值而形成不当得利，对于承租人因提前解除合同申报的装饰装修物残值债权应当认定为被告的共益债务。

综上所述，本院认为，破产债权的确认应以破产法以外的实体法规则为基础，债权确认纠纷之下是基础法律关系的厘清和法律适用。故本院依法确认，原告对该笔1,008,593.86元债权，应被认定为被告之共益债务。

首发：微信公众号“民法商律”