三、房地产开发经营合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索所得的2014-2016年度舟山中院审理的房地产开发经营合同纠纷案件仅为1件，且该案件为二审终审案件。

合同双方对约定的“提高土地容积率而补缴土地出让金的义务主体”理解产生争议时，应当根据《合同法》第一百二十五条的规定，对合同条款进行解释。双方关于提供土地一方应保证土地不存在权利瑕疵的约定，不能当然理解为提高土地容积率而补缴土地出让金的义务应由提供土地一方承担。

在舟山扬鹏置业有限公司（以下简称“杨鹏公司”）与舟山市金叶蔬菜果品有限公司（以下简称“金叶公司”）合资、合作开发房地产纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第124号】中，舟山中院认为：因土地容积率提高补缴土地出让金合同义务由谁承担问题。根据双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，双方在《协议书》签订前均清楚项目建设需补缴巨额的土地出让金，并在《协议书》中进行了约定。现双方均认为《协议书》约定的补缴土地出让金的义务属于对方，故争议的实质为对《协议书》条款的不同理解。《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。经审查，根据《协议书》条款的文义以及合同条款的关联，争议的土地出让金约定由扬鹏公司负担。理由为：1.《协议书》约定金叶公司的合同义务为提供土地并保证权利不存在瑕疵，而扬鹏公司的合同义务是筹措和投资项目所需的资金。《协议书》条款中所有涉及需资金支付各项费用均约定由扬鹏公司负担。因此双方的合作模式可概括为金叶公司提供“土地”，扬鹏公司提供“资金”。2.《协议书》第十条对金叶公司所提供的土地作了特别约定，即该土地性质是国有出让土地，金叶公司对该土地使用权具有完整权利，不存在抵押、权属争议等权利瑕疵。容积率是总建筑面积和用地面积的比率，是土地的经济指标，和土地商业价值有关。容积率的差异不影响土地使用权利的完整，该条款约定金叶公司保证拥有完整的涉案土地使用权，不能据以推断出金叶公司提供的土地必须符合开发需要容积率的意思。3.土地出让金系土地使用权的对价，从该意义上说土地出让金可归结为“土地”范畴，但支付的土地出让金同时具有“资金”的属性。本案土地出让金的性质如何界定应结合《协议书》条款的文义以及支付时间综合考虑。首先，本案双方签订合同时该笔费用并未最终确定，以签订合同的时间节点看，项目开发建设过程中所需补缴的土地出让金应归属于“资金”范畴。其次，《协议书》对扬鹏公司负担的“资金”以“项目开发建设资金”“开发建设本项目而发生的所有开发建设、管理、设计、税费等各项费用”定义，涵盖了整个项目开发过程的全部资金，而补缴的土地出让金的原因正是因为项目开发提高了土地容积率。因此，本案补缴的土地出让金，应界定为“资金”范畴。4.《协议书》第三条第2款约定：项目开发建设资金由扬鹏公司根据项目建设进度负责筹措和投资。《协议书》第四条第3款约定：因开发建设本项目而发生的所有开发建设、管理、设计、税费等各项费用由扬鹏公司承担。《协议书》第十条第2款约定：项目开发建设过程中的所有税金、各项建设费用和双方竣工房产及土地登记过程中的各项税费均由扬鹏公司自行承担。上述条款中有关“项目开发建设资金”、“开发建设本项目而发生的所有开发建设、管理、设计、税费等各项费用”词语，从文义以及房地产项目习惯用语理解，应包含土地出让金。

四、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索所得的2014-2016年度舟山中院审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件共5件。

（1）仅凭女方户口未从男方家庭迁出，认为离婚夫妻仍属同一户，主张《房屋安置及代建协议》违反一户一宅原则应属无效的，法院不予支持。

在俞亚娟与舟山市普陀区六横镇人民政府（以下简称六横镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第123号】中，舟山中院认为：根据合同法基本原则，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，民事主体有权经协商订立民事合同。原审仅凭女方户口未从男方家庭迁出即认为离婚夫妻仍属同一户的主张，与生活常理不符，也与六横镇政府分别和刘松根、俞亚娟签订《房屋安置及代建协议》的做法矛盾。本案俞亚娟离婚时已分得建筑面积为43.71平方米的房屋，其与六横镇政府签订《房屋安置及代建协议》是基于其同意将该房屋拆迁，与原审所引用的相关文件不存在关联性。因此，原审以违反一户一宅原则以及农村村民申请宅基地的规定为由认定涉案合同无效，属法律适用不当。六横镇政府基于俞亚娟离婚后未将其户口从刘松根户迁出，认为俞亚娟与刘松根仍属同一户，主张涉案合同违反一户一宅原则应属无效，法院不予支持。

（2）拆迁安置调解协议未明确约定安置房成本价的，当事人仅以第二批安置房均价高于第一批安置房为由，请求房地产公司支付差价的，不予支持。

在徐忠信与舟山市国贸房地产开发有限公司普陀分公司（以下简称国贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第116号】中，舟山中院认为：本案争议的主要焦点系对本院（2011）浙舟民终字第159号一案双方达成的调解协议中的权利义务的理解和履行。调解协议第一条约定：“国贸公司在徐忠信向村委申请农居房的前提下，协助配合徐忠信申请农居房，如因村委政策原因徐忠信不能最终申请得到农居房，国贸房公司按农居房120㎡左右市场价格与徐忠信和路下沙村委结算的农居房120㎡左右成本价的差额对徐忠信进行货币补偿，国贸公司也可选择从其他村民地方购得农居房120㎡左右给徐忠信而由徐忠信支付成本价的实物补偿方式。”尽管第二批安置房的均价高于第一批安置房，但购买对象有限制，性质上仍属农居点安置房。经徐忠信所在村委审核公示，徐忠信符合第二批安置房购房资格，徐国祥作为徐忠信家庭代表参与了第二批安置房的抽签分配并签订了购房合同。因此，国贸公司已履行了协助徐忠信取得农居点安置房的义务。徐忠信认为国贸公司承诺的关键不在于是否系安置房，而是能否以第一批安置房成本价2736元／㎡购得安置房。由于调解协议签订时第一批安置房分配已经结束，徐忠信因故未能参加第一批安置房分配，该调解协议所指的与村委结算的“农居房”成本价双方并未明确约定为第一批安置房成本价，故上诉人要求按第一批安置房2736元／㎡的成本价作为购房或补差的依据不足，本院难以支持。现本案已由浙江省高院提审。

五、租赁合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2014-2016年度舟山中院审理的房地产领域租赁合同纠纷案件共29件。其中房屋租赁合同纠纷案件28件，土地租赁合同纠纷案件1件。

1.房屋租赁合同纠纷常见问题裁判意见

（1）房屋所有人转让房屋的，应当将房屋转让及租金支付对象变更等事宜通知承租人。未经通知，承租人有权拒绝向房屋受让人支付租金。

在葛兆庆与浙江冠素堂食品有限公司（以下简称冠素堂公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终375号】中，舟山中院认为：根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。从本案事实来看，袁建平在将涉案房屋转让以后，并未在2016年1月10日（即合同约定的2016年上半年房租支付期限）之前告知冠素堂公司关于房产转让及租金支付对象变更等事宜，因此，冠素堂公司在未得到袁建平确认之前，拒绝向葛兆庆支付房租存在合理理由。因葛兆庆并非涉案《房屋租赁合同》的合同主体，在袁建平未向冠素堂公司告知房屋转让及租金支付对象变更等事宜的情况下，葛兆庆直接向冠素堂公司主张租金，缺乏法律依据，故其进而要求冠素堂公司支付租金金额30%的违约金及按其房屋贷款利率计算的利息损失，本院难予支持。

（2）房屋需竣工验收合格后才能交付使用属于管理性强制规范，并不必然导致租赁合同无效。【（2016）浙09民终215号】

在王朝霞、王海洲与舟山市浙东中天电器有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终215号】中，舟山中院认为：房屋需竣工验收合格后才能交付使用属于管理性强制规范，即便是出租方对涉案大楼的装修等工程需要竣工备案而未进行备案，也并不必然导致租赁合同无效。中天公司未举证证明租赁房屋因此无法使用，从而导致合同目的不能实现；相反，承包消防工程的承包方将工具等搬入涉案租赁房屋等实际情况，却能反映租赁房屋能实际使用。故中天公司主张双方之间的租赁合同解除并认为未经竣工验收不具备合法交付使用条件无需支付租金，本院不予采纳。

（3）在双方对房租金额存在争议的情况下，双方约定的合同解除权应受到相应限制。

在刘华与舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称淘味城公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民终字第230号】中，舟山中院认为：为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，应严格把握合同解除权的行使条件。双方在合同中约定若刘华逾期付款超过10日，则淘味城公司有权解除合同。刘华未及时支付租金属于违约行为，但其逾期付款原因主要是由于淘味城公司拒绝就租金优惠条件签订补充协议。在双方对房租金额存在争议的情况下，双方约定的合同解除权应受到相应限制，原审据此认定淘味城公司行使约定解除权的条件未成就并无不当。而本案亦不属于法定的解除合同之情形，故合同应继续履行。

（4）因出租人原因导致租赁房屋不能正常使用，租金应从可以正常使用开始起算。

在舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称淘味城公司）与蔡红辉房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民终字第38号】中，舟山中院认为：合同约定从2013年1月10日至2013年5月31日为免租装修期。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据上述规定，淘味城系公众聚集场所，在竣工时应当经消防验收，在使用前应当经消防安全检查。淘味城公司负责的是整个商城的公共部位装修，其在2013年8月2日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，因此，在2013年8月2日前淘味城公共部位不能使用，蔡红辉所开设的避风塘餐厅也不具有营业条件。二审庭审中查明蔡红辉所开设的避风塘餐厅实际也是在2013年8月2日之后才开始营业，因出租人原因导致租赁房屋不能正常使用，故租金应从可以正常使用开始起算。

（5）出租场所未通过消防验收或者竣工验收，但不影响租户营业的情况下，不应按通过消防验收之日作为租金起算时间。

在唐珍珍与舟山京汇商业投资管理有限公司（以下简称京汇管理公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第252号】中，舟山中院认为：京汇管理公司于2012年11月已将房屋交付给唐珍珍使用，虽然消防验收未及时通过，但消防问题未影响唐珍珍的正常经营，故以广场整体开业时间作为租金起算日较为合理。2013年4月28日之前，京汇管理公司在舟山晚报等媒体上曾发布过广告，称京汇广场将于2013年4月28日开幕，2013年4月28日当天，京汇广场举行过开业典礼，典礼现场飘挂有多个红色灯笼，其主楼上挂有大量红色开业条幅，据此可认定京汇广场于2013年4月28日当天整体开业。原审法院认定租金从整体开业时间2013年4月28日起算并无不当。刘平跃并无证据证明京汇管理公司因未通过竣工验收和消防验收而影响其营业，刘平跃要求按消防验收通过之日确定租金起算时间无法律依据，本院不予支持。

（6）房屋租赁合同无效，原承租人需要支付占有期间的房屋占有使用费，使用费的数额应当综合合同签订过程、支付租金的情况、对房屋的占有期间及实际使用情况酌情认定。

在郑民与舟山裕大酿造有限公司（以下简称裕大公司）房屋租赁合同纠纷涉案【案号：（2014）浙舟民终字第81号】中，舟山中院认为：房屋租赁合同确认无效后，双方应按照无效合同的原则予以处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中裕大公司出租未取得合法报建手续的建筑物，其对合同的无效负有责任，根据生活经验，承租人郑民应看过裕大公司提供的房屋权属证书，双方对超出合法建筑面积以外的房屋租赁采用摊位租赁合同以及物业管理合同形式予以规避，可判断郑民对于裕大公司部分租赁房屋没有合法审批手续理应清楚，故郑民对于租赁合同无效亦负有一定责任。本院综合本案合同签订过程、支付租金的情况、郑民对房屋的占有期间及实际使用状况，酌情认定郑民所支付的租金275000元抵作房屋占有使用费。

（7）租赁合同因政府征收拆迁提前解除后，承租房屋装饰装修物的处理，合同有约定的，按约定；合同未约定的，按照剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

在张建强与舟山市方丝制衣有限公司（以下简称方丝制衣）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）浙舟民终字第221号】中，舟山中院认为：本案中双方签订的《租赁合同》虽未对承租期内遇政府征收拆迁，导致合同无法完全履行时已形成附合的装饰装修物如何处理作出约定，但合同因政府征收拆迁而提前解除，系因不可归责于双方的事由所导致，亦即双方均无过错。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”故对本案附合的装饰装修物，合同提前解除时的“剩余价值”可以通过装修工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装修价值来确定。合同双方当事人签约时已明确装饰物租赁期满后均归出租人所有，装修造价费用在租赁期内全部摊销完毕。所以合同履行期间已经摊销损耗的装修造价费用，不应再纳入合同解除后的损失范围。此种处理符合公平原则，也符合双方签订的《租房合同》中约定的关于附合装饰装修物的处理原则。

2.土地租赁合同纠纷常见问题裁判意见

农民集体所有土地的使用权出租用于非农业建设，违反法律法规的禁止性规定，据此而签订的租赁合同应认定为无效。

在郑国梁、郑和平、郑国文、郑国华因周华土地租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙09民终255号】中，舟山中院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地不得出租用于非农业建设。本案《场地租赁协议书》第五条中双方约定涉案土地经营范围按照营业执照内容确定，换言之，合同当事人已就涉案土地用于经营活动达成共识，而非用于农业建设，故《场地租赁协议书》因违反法律强制性效力性规定而无效，原审对此认定正确。郑国梁、郑和平、郑国文、郑国华称其与周华签订协议时约定涉案土地用于学生画画写生，而不是进行非农业建设的上诉理由缺乏事实依据，难以成立。

六、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索所得的2014-2016年度舟山中法院以民事案由受理的建设用地使用权合同纠纷案件仅有3件。且三个案例皆为建设用地使用权出让合同纠案件。

（特别说明：浙江省已将建设用地使用权合同纠纷归入行政案件受理范围）

（1）国有土地使用权出让合同签订后，国土局以纠正先违法行政行为并经人民政府批准为由，单方行使解除权的，不予支持。

在陈炎、张少燕与舟山市国土资源局（以下简称市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷案【案号：（2013）浙舟民终字第324号】中，舟山中院认为：根据当事人的合同解除权产生的条件不同，可以将其分为约定解除权和法定解除权。具体到本案，首先，案涉建设用地使用权出让合同双方并未约定解除合同的条件，因此，市国土局不享有约定解除权。其次，市国土局与陈炎、张少燕签订国有土地使用权出让合同是民事行为，而市国土局在签订出让合同前，有关土地出让方案经舟山市人民政府批准系其内部审批行为，因此，土地出让方案被撤销不属于《合同法》第九十四条关于行使法定解除权的情形。综上市国土局无权行使合同解除权，其所发出的《关于解除国有土地使用权出让合同的通知》无解除合同的效力。故市国土局主张其解除与陈炎、张少燕所订立的出让合同的行为经舟山市人民政府的批准，是为了纠正在先违法行政行为，符合法律规定的其它情形当事人可以解除合同，不予支持。

（2）案涉地块规划已调整为住宅用地，并不必然认定土地性质调整为住宅用地，受让人仍需办理相应的手续后方能变更。

在杨树义、朱瑞芬与岱山县国土资源局（以下简称岱山国土局）建设用地使用权出让合同纠纷案【案号：（2015）浙舟民终字第260号】中，舟山中院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者改变出让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。因此，杨树义、朱瑞芬作为土地使用者改变土地用途应当由其补交土地出让金。杨树义、朱瑞芬将规划已调整为住宅用地理解为其取得的土地性质当然调整为住宅用地，缺乏法律依据。

七、结语

本文以“中国裁判文书网”为数据来源，针对舟山中院在2014-2016年度公开的涉房地产纠纷案件裁判文书进行整理、汇总、分析与提炼。从建设用地使用权合同纠纷、租赁合同纠纷、合作开发房地产经营合同纠纷以及房屋买卖合同纠纷等角度，对舟山中院的裁判观点和意见作全面的呈现。但由于房地产纠纷案件的复杂性、个案的特殊性，舟山中院的裁判观点并不一定具有普世的参照性，其现实的意义在于帮助我们了解舟山中院该类案件的最新动态，指导我们思索类似案件的代理思路，从而更好地服务于司法实践。

希望本团队的点滴汇聚能对阅者及相关行业的法律工作者有所裨益。