二、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2014-2016年度嘉兴中院审理的房屋买卖合同纠纷案件共279件。其中以四级案由房屋买卖合同纠纷立案审理的案件66件，其余皆以五级案由审理，其中包括：商品房销售合同纠纷案件88件，商品房预售合同纠纷案件114件，农村房屋买卖合同纠纷案件4件，商品房预约合同纠纷案件2件，商品房委托代理销售合同纠纷案件5件。

1.房屋在交付前发生过第三人凶杀案的（即俗称“凶宅”），买方可依据合同法第九十四条的规定请求解除合同。

在姚雪珍（买方）与陈晓东、潘华平（卖方）房屋买卖合同纠纷案【案号：(2014)浙嘉民终字第22号】中，嘉兴中院认为：本案姚雪珍诉请解除合同主要基于房屋内曾发生杀人碎尸行为，导致姚雪珍签订房屋买卖合同的目的无法实现。经审查，本案中诉争房屋在未交付前发生了凶杀碎尸案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，人们普遍会对曾经发生过凶杀案件的房屋存在较大的忌讳心态，房屋往往也会因此贬值。作为购房者一方，不仅将遭受房屋价值贬损的后果，且由于心理因素会导致居住生活质量也受影响，其原本订立房屋买卖合同的目的也无法得以实现。故原审支持姚雪珍解除合同的请求，并无不当。

2.无权代理行为人无权替代相对人主张其行为构成表见代理，其相对被代理人或相对人仅可主张其属有权代理抑或无权代理。

在上海宏普拍卖有限公司（以下简称“宏普公司”）与王小飞、钱伟章房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙嘉民终字第19号】中，嘉兴中院认为：钱伟章与宏普公司签订《房地产代理销售及收购承诺协议》，协议约定具体的房屋转让协议应由钱伟章出面签订，宏普公司无权单独与购房人签订。现宏普公司以钱伟章名义与王小飞签订《房屋转让合同》显系超越了合同约定的授权范围，构成无权代理。本案争议即在于该无权代理是否构成表见代理。有关表见代理的构成要件，最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）中作了明确规定，即，“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。”王小飞在从《南湖晚报》上获知宏普公司发布的拍卖公告后，即按公告上载明的联系方式与宏普公司取得了联系，通过现场看房后与宏普公司签订了《竞买协议》，并交纳了保证金30万元。但之后却在未取得房屋产权所有人确认的情况下，直接变拍卖为直接购买，将拍卖人混同出卖人的代理人，明显存有不当，且主观具有过失，故宏普公司以钱伟章名义与王小飞签订房屋转让合同并不符合表见代理的构成要件，该房屋转让合同的效力当不及于钱伟章。需要指出的是，表见代理属于相对人的一种认知，是否构成表见代理只能从相对人的角度去识别，去判定，作为无权代理行为人本身并无替代相对人主张其行为构成表见代理的权利，其相对被代理人或相对人仅可主张其属有权代理抑或无权代理。

3.买卖双方约定以更名的方式进行房产转让，从而逃避应当履行的缴税义务，其所签订的合同应属无效。

在王建国（买方）与姚生霞（卖方）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙嘉民终字第164号】中，嘉兴中院认为：房地产权利人转让房地产，应当依法缴税。王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款和补充协议约定以更名方式进行房产转让，双方如此约定的真实目的是为了逃避房产交易时应依法履行的缴税义务，此为法律上“以合法形式掩盖非法目的”情形，应属无效。故原审认定王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款及补充协议无效正确，应予维持。

4.买卖双方在订立预约合同的基础上，因各自利益考虑无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立的，属于不可归责于当事人双方的事由，不属于预约合同违约情形。预约合同中已付定金应当返还。

在浙江侨福置业有限公司（以下简称侨福置业公司）与朱玉鸿房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第43号】中，嘉兴中院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同中已付定金应当返还。本案中，双方所签订的认购协议书是商品房买卖双方在签订预售合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应为预约合同。因此，关于预约合同定金之处理，可以按照上述司法解释的规定执行。

相似案例：（2015）浙嘉民终字第828号。

1.合同双方以签订《商品房销售合同》的形式为借款合同提供担保并约定债务人不履行到期债务时担保财产即归债权人所有，该《商品房销售合同》因违反法律的强制性规定而无效。

在李银锋与被上诉人嘉善幸之苑房产有限公司（以下简称嘉善幸之苑公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民再终字第6号】中，嘉兴中院认为：双方签订《商品房销售合同》的目的在《借款协议》中表述得很明确，即“为确保甲方（上海幸之苑公司）及时还款”，“若甲方按时全额归还借款金额，除非各方另有约定，否则应办理《预售合同》解除手续”，因此双方签订《商品房买卖合同》的真实意思并非买卖房屋，而是对双方间发生的借款提供的一种担保；根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，设立担保物权，应当依照物权法和其他法律的规定订立担保合同，本案中李银锋以签订《商品房买卖合同》的形式为借款合同提供担保不符合法律规定的担保方式，此种担保方式回避了法定的抵押担保的登记公示制度，可能损害到第三人的权利。另外，既然属于担保，就应受我国担保法及物权法中关于担保的条款约束。根据《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。虽然本案双方当事人签订的不是抵押合同而是《借款协议》和《商品房买卖合同》，但双方在《借款协议》及《商品房买卖合同》中约定的实质内容即“债务人不履行到期债务时担保财产即归债权人所有”已违反了上述两部法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案双方之间签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》中的相关约定因违反了法律的强制性规定而无效。因此上诉人李银锋不能根据本案的《商品房买卖合同》向嘉善幸之苑公司主张交付案涉房屋及逾期交房的违约责任。

2.因银行、政策原因导致未能办妥按揭付款或不能全额取得贷款申请额度的，并不当然导致商品房买卖合同不能继续履行；若当事人双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应另行足额支付房款的，买受人逾期未支付的，应按约定承担违约责任。

在李国哲与嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第843号】中，嘉兴中院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。李国哲依该条款要求解除合同，应当举证证明因嘉兴中润公司原因导致按揭贷款不能发放，但李国哲并未提供其曾向银行申请按揭贷款被银行拒绝的材料，也未提供能够证明贷款不能发放原因的证据。庭审中李国哲自述2014年银行风控政策非常紧，嘉兴中润公司2015年1月7日发送给李国哲的短信通知也提及要李国哲抓紧抢占1月份的额度。由此，可以推断不能发放贷款的主要原因在于银行政策，而根据双方合同附件八第2条约定，买受人选择银行按揭付款的，如因银行、政策或买受人原因导致未能办妥按揭付款或不能全额取得贷款申请额度的，买受人应将房款足额支付至嘉兴中润公司银行账户；逾期未支付的，买受人应按规定承担违约责任。因此，即便因银行原因导致贷款未能发放，也不能免除李国哲支付余款的义务，故并不因此导致合同无法履行，李国哲援引上述法律规定诉请解除合同，缺乏依据。

1.解除权发生期间不同于解除权行使期间，合同中对解除权发生期间的约定，并不当然等同于解除权除斥期间。

在杨利生、宓宁萍（买方）与海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称皮革城公司）、浙江圣邦实业集团有限公司（以下简称圣邦公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙04民终638号】中，嘉兴中院认为：杨利生、宓宁萍上诉认为解除权未消灭，本院认为不能成立。首先，原审援引的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第二款是关于解除权法定除斥期间的规定，该款“法律没有规定或者当事人没有约定”，内容指向的是解除权的行使期间。即，法律没有规定或当事人没有约定解除权的行使期间，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案商品房买卖合同虽然约定买受人在出卖人逾期交房120天后享有合同解除权，但该约定系解除权的发生，并非买受人在120天的期限内行使解除权，双方并未对解除权行使期间作出约定。故原审法院依照《解释》第十五条第二款确定本案解除权的除斥期间正确；其次，杨利生、宓宁萍认为皮革城公司明确拒绝交付房屋已构成根本违约，并无事实依据。本案争议的是解除权是否消灭，是实体权利消灭的问题。杨利生、宓宁萍认为其自知道权利被侵害起两年内提起诉讼，符合法律规定，该理由实质为诉讼时效。即使其提起诉讼未超过诉讼时效，因实体权利已灭失，其主张仍不能得到支持。故其要求解除合同及基于合同解除后的返还购房款等诉求，原审不予支持，并无不当。当然，杨利生、宓宁萍如认为对方迟延交房导致其权利受到侵害的，可另行主张相应的违约责任。

2.出卖人对房屋及其相关设施所作的说明、允诺具体确定，足以使购房者产生信赖而订立商品房买卖合同的，根据司法解释的规定，可构成合同要约。

在周东（买方）与海宁卡森地产有限公司（以下简称卡森公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙04民终875号】中，嘉兴中院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，才视为要约。首先，涉案读本明确载明“立面选用全干挂石材”，允诺的内容具体、确定，且用加粗加黑的字体将该节内容标题中“干挂石材”予以提示。虽然，本院也注意到读本载明“本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利”等内容，但上述内容记载在读本最后一页的内页，字体极小且与其他文字色彩一致，与前述允诺内容的加粗加黑字体相比，显然无法足以引起当事人注意，而卡森公司也没有证据证明其就此已经尽了提示、告知义务，因此该内容对当事人不产生法律效力。其次，虽然现有证据无法证明涉案外立面装饰选材对房屋价款是否具有重大影响。但争议外立面所占面积较大，对整体建筑外观形象的影响明显，购房人对所售房屋及附属设施往往具有特定的心理需求，基于这一点购房人才决定订立合同。外立面采用干挂石材还是仿石漆的差别是显而易见的，即使选材对房价不具决定性作用，但选材势必对购房者的购房意愿产生重大影响，一般人也能认可该个性化需求是合理、正当的。

3.商品房的定价需综合考虑地段、建设成本等多种因素，买受人不能仅以未在物价部门档案查询到相关报批文件为由认定房地产公司提价未履行报批手续，从而主张出卖人欺诈。

在马全为与海宁市房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙04民终232号】中，嘉兴中院认为：马全原审、二审均提供了加盖有海宁市物价局印章的《申请书》各一份，旨在证明房地产公司未履行提价报批手续。两份证据在形式上不符合规定尚且不论，即使该证据经补正符合规定，也仅能说明物价局档案中未查到报批文件或未报物价局批准。而按照双方签订的《商品住宅订购合同》约定，房屋价款按“上级批准价结算”，该合同中约定的“上级”并未明确指向海宁市物价部门，目前亦无证据证明当时房地产公司的“上级”究竟系何部门。因此，不能以未在物价部门档案查询到相关报批文件为由认定房地产公司提价未履行报批手续。房地产公司原审提供了多份证据证明1993年、1994年期间海宁市相关地段的商品房售价，这些地段虽非涉案房屋所在地，但并非不能作为参考。从这些房屋的售价中可见，涉案商品房价格并未畸高，甚至低于某些商品房的价格。况且商品房的定价还需综合考虑地段、建设成本等多种因素。因此，涉案商品房的定价并未超出合理区间，也就不存在马全上诉提到的欺诈问题。

1.“一户一宅”的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反“一户一宅”规定的房屋买卖行为并不必然导致合同无效。

在张金英与ＸＸ龙、张某农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第531号】中，嘉兴中院认为：关于“一户一宅”的规定是否影响案涉协议效力的问题。现行《土地管理法》关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该“一户一宅”规定的行为，应属于相应行政主管部门管理范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故张金英关于因ＸＸ龙户违反“一户一宅”规定应认定案涉协议无效的理由，不能成立。

2.非属同一经济组织成员签订的《房屋买卖合同》约定仅转让房屋所有权不转让宅基地的，该合同仍应认定为无效。

在张老二、沈小妹与陆峰农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第810号】中，嘉兴中院认为：张老二、沈小妹认为其转让的仅为房屋，并不包括宅基地，而根据其陈述，案涉合同是由张老二、沈小妹请人帮忙拟定并打印填写，可见张老二、沈小妹对合同内容均认可，合同打印部分已经明确转让的包括房屋和土地，手写部分也载明110万元包括房屋和宅基地，且沈小妹亦陈述如果涉案房产可以办理房产证、土地证的愿意协助办理产证，由此可知其转让的不仅包括房屋也包括宅基地。且根据我国法律关于房地一体的规定，房屋和土地无法分离，房屋所有权和土地使用权应归同一权利主体，故张老二、沈小妹关于仅转让房屋，不转让宅基地的主张不能成立。根据《土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有，本案因陆峰与张老二、沈小妹并非同一集体经济组织成员，张老二、沈小妹向陆峰转让农村房屋及宅基地的行为，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，故原审对该合同效力的认定无误。（未完待续）