通过“中国裁判文书网”检索得到的2014-2016年度丽水中院审理的房屋买卖合同纠纷案件共302件。其中以四级案由房屋买卖合同纠纷立案审理的案件233件，其余皆以五级案由审理，其中包括：商品房预售合同纠纷案件2件，商品房销售合同纠纷案件63件，农村房屋买卖合同纠纷案件4件。

（一）房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

1.房屋因划拨土地变更为出让土地而导致房产价值上涨的，双方若未约定出让金的承担问题，买受人作为上涨利益的享受者，应当承担出让金的缴纳义务。

在朱周森、ＸＸ秀因与松阳县松阳供销合作社（以下简称松阳供销社）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙11民终687号】中，丽水中院认为：本案中，朱周森、叶群秀在购买涉案房地产时明知涉案房地产的土地性质为国有划拨，且认可其就涉案房地产的纠纷进行诉讼前一直不知道涉案房地产存在土地出让金免交优惠政策，故其在与松阳县松阳供销合作社签订协议时合理预期的合同标的物为不存在土地出让金免交优惠政策的国有划拨土地上的房地产。现涉案房地产交纳土地出让金后，土地性质变更为出让，涉案房产的价值上涨。因双方当事人在签订协议时对办理土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金的承担问题没有约定，而缴纳土地出让金导致涉案房产价值上涨的利益由朱周森、叶群秀享受，故办理土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金应由朱周森、叶群秀负担。

2.房屋买卖协议签订后产权过户登记前，买受人以事实物权归其所有主张房屋的拆迁安置款项及安置回购资格的，不予支持。

在孙培英、陈如金等与陈明然房屋买卖合同纠纷案【案号：(2016)浙11民终1069号】中，丽水中院认为：不动产物权的变更、转让，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中陈岩多（买方）虽与陈明然（卖方）签订了《房屋买卖协议书》，但陈明然未将案涉房屋过户至原告方名下，双方的买卖协议书不产生物权法上的效力，当事人之间仍属普通的债权债务关系。在案涉房屋尚未办理过户登记的情况下，案涉房屋的所有权人仍系陈明然，而非陈岩多。故陈岩多以案涉房屋的事实物权归其所有为由诉请要求享有案涉房屋的拆迁安置款项及安置回购资格，依据不足，本院不予支持。

3.出卖人交付的房屋存在裂缝、渗漏等质量缺陷问题妨碍正常生活的，买受人有权要求出卖人承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任。

在胡丽君、蒋庆晓与缙云县博尔置业有限公司（以下简称博尔公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙11民终1264号】中，丽水中院认为： 根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。本案中，胡丽君、蒋庆晓购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且博尔公司对该客观事实也予承认。综上，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，博尔公司认为房屋的漏渗水现象是属于保修范畴，不是被告房屋质量不合格的辩解意见，不予采纳。我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，博尔公司交付给胡丽君、蒋庆晓的房屋因出现裂缝渗漏等质量问题，胡丽君、蒋庆晓选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持。

（二）商品房预售合同纠纷常见问题裁判意见

1.双方当事人以重大误解、显失公平为由，主张变更合同内容的前提系双方对合同内容的约定无争议。

在衢州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产）与龚志宏、周海燕商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙11民终422号】中，丽水中院认为：碧桂园房产主张双方《房屋买卖合同》的附件四即衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）系签约高峰期错误装订所致，并以此为理由主张对碧桂园房产显失公平，要求将合同内容附件四交付标准由“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）”变更为“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（毛坯）”。龚志宏、周海燕则抗辩商品房交付的标准是“衢州碧桂园G146、G165装修标准及配套设施（精装）”。因此，双方当事人实际是对附件四的交付标准如何约定产生争议，即对合同内容产生争议。而变更合同内容的前提是双方对合同内容的约定没有争议，对于所约定的合同内容，存在因重大误解订立、在订立合同时显失公平等情形的，可以请求变更或者撤销。故本案碧桂园房产要求变更合同内容的前提不成立，本院对其要求变更合同的内容的请求不予支持。

（三）商品房销售合同纠纷常见问题裁判意见

1.开发商将附属用房以搭配销售的方式进行出售，并未侵犯买受人作为消费者的自主选择权，买受人无权据此主张撤销权。

在章良杰与飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）浙丽民终字第468号】中，丽水中院认为：搭配销售的情形是否属于可撤销的民事行为。章良杰主张搭配销售的情形属于可撤销的民事行为，其法律依据为《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”而该法第二条第二款、第三款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。本法所称经营者，是指从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的法人、其他经济组织和个人。”本院认为该规定是对不正当竞争行为主体范围的限定，同时又是对《反不正当竞争法》调整范围的规定，章良杰显然不是该法所称的其他经营者。另外附属用房作为住宅的从物，飞云公司以搭配销售的方式进行出售，并未侵犯章良杰作为消费者自主选择的权利，章良杰也未举证证明该种销售方式违背了其真实意愿。故章良杰据此主张撤销权缺乏法律依据，法院不予支持。

相似案例：（2015）浙丽民终字第477号

2.买卖双方在合同中未对车位的相关参数进行约定的，出卖人提供的车位不仅应当符合建设工程规划许可和建设工程施工许可，而且还应当符合行业标准。

在飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云公司）与林飞武商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）浙丽民终字第453号】中，丽水中院认为：买卖双方在合同中未对车位的相关参数进行约定。根据法律规定，双方就质量要求没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行。《汽车库建筑设计规范》虽非强制性标准，但在双方合同对车位参数没有约定或约定不明确的情况下，仍然可以作为确定双方合同履行的依据。一审法院按照一般家庭使用标准采用小型汽车的参数，结合实地测量情况，认定案涉车位不符合行业标准，并无不当。双方之间系合同纠纷，相关部门对飞云公司的规划许可系行政管理的范畴，故飞云公司提供的车位即使符合建设工程规划许可和建设工程施工许可的要求，但仍不能免除其向林飞武提供符合行业标准的车位的合同义务。由于林飞武认为飞云公司至少应当提供不低于行业标准的车位，而飞云公司则认为其仅需提供经过相关部门建设工程规划许可和建设工程施工许可的车位即可，双方对车位的合同条款存在重大误解，一审法院对林飞武要求撤销车位的合同条款、返还款项并支付利息的请求予以支持，并无不当。

相似案例：（2015）浙丽民终字第452号

（四）农村房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

1.农村房屋买卖合同无效，房屋的升值损失应按照出卖人与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议依据的标准及拆迁评估价进行计算。

在严汉民、涂秀梅与邵玉英农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙丽民终字第356号】中，丽水中院认为：关于严汉民、涂秀梅的责任比例认定问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因邵玉英与严汉民、涂秀梅并非同一集体经济组织成员而进行农村集体土地上的房屋买卖，致使合同无效，双方均有过错。虽然合同无效，但邵玉英支付了大部分房款，严汉民、涂秀梅也向邵玉英交付了房屋，邵玉英对案涉房屋进行了稳定的占有、使用。此时，严汉民、涂秀梅主张合同无效，并要求返还房屋，有违诚实信用原则，应承担主要责任。邵玉英明知案涉房屋的土地性质为农村集体所有，仍进行购买，亦有过错，应承担一定的责任。本院结合双方当事人的过错、邵玉英的付款情况、房屋的占有使用情况、房屋的农村集体土地性质等因素，确定严汉民、涂秀梅对邵玉英的房屋升值损失承担70%的责任。关于邵玉英房屋的升值损失的认定问题。房屋的升值损失即房屋的现价值减去房屋的购买价格。房屋现价值的认定虽有委托评估机构和房屋拆迁部门的评估价两种价格，但由于严汉民、涂秀梅与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议依据的标准就是拆迁评估价，也是严汉民、涂秀梅实际获取的利益，该房屋价值已得到固化，因此应按拆迁评估价计算房屋现价值。