前 言

2016年浙江省的房地产市场是充满“变化”的一年，从年初的“去库存”到下半年的“稳房价”，商品房市场量价齐升，去库存演变成了“抢地大战”，“地王”频出，房地产投资热情高涨，市场分化明显加剧，结构性矛盾依然突出。2016年12月中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要“既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。在这样的宏观政策指导下，“限购扩大、房贷收紧、地价趋稳、房价滞涨、市场降温”成为2017年房地产市场的主要特征应该是大概率事件。

在此大背景下，浙江西湖律师事务所律行天下律师团队为总结全省各级人民法院审理涉房地产纠纷案件的观点，运用大数据分析，以“中国裁判文书网”为数据来源，搜集整理了2016年度浙江省高级人民法院涉房地产纠纷案件，并对这些案件加以数据分析、归纳裁判观点，凝聚成文。

我们本着资源共享、合作共赢的精神，向法律实务工作者分享我们的分析成果，期望本文对法律实务工作者有所帮助。然，笔者学识所限，难免有所谬误，诚挚的欢迎阅者不吝赐教，予以斧正。

关键词：房地产纠纷  大数据分析  裁判观点

一、2016年度浙江省高院涉房地产纠纷案件裁判数据统计

1.案由分布

本文以“中国裁判文书网”为来源，共检索出2016年度浙江省高院涉房地产纠纷案件241件，其中房地产开发经营合同纠纷4件，所占比例为2%；房屋拆迁安置补偿合同纠纷13件，所占比例为5%；房屋买卖合同纠纷138件，所占比例57%；租赁合同纠纷84件，所占比例为35%；建设用地使用权合同纠纷2件，所占比例为1%。详见下图：

2.类型分布

根据案件审判程序的不同进行分类，鉴于浙江省高院在司法等级中处于较高位置，因此决定了2016年度浙江省高院审理的涉房地产纠纷案件中，民事再审案件必然占绝大多数；具体的案件分布详见下表：

3.裁判结果

（1）房地产开发经营合同纠纷案件裁判结果

统计结果显示，2016年浙江省高院审理房地产开发经营合同纠纷案件共4件，具体情况详见下表：

（2）房屋买卖合同纠纷案件裁判结果

2016年度浙江省高院审理房屋买卖合同纠纷案件共138件，其中绝大多数为申请再审案件，驳回再审申请的案件数量为121件，占比达87.7%。由此可见再审申请的成功率仍维持在较低水平，具体情况详见下表：

（3）租赁合同纠纷案件裁判结果

2016年度浙江省高院审理房地产领域租赁合同纠纷案件共84件，其中包含1起一审案件，具体情况详见下表：

（4）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件、建设用地使用权合同纠纷案件裁判结果

2016年度浙江省高院审理房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件共13件、建设用地使用权合同纠纷案件共2件，具体情况详见下表：

（5）申请再审案件裁判结果

2016年度浙江省高院审理涉房地产纠纷申请再审案件总共227件，其中驳回再审申请案件200件，占比达88%，具体情况详见下图：

二、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的房屋买卖合同纠纷案件共138件。其中以四级案由房屋买卖合同纠纷审理的案件59件，其余皆以五级案由审理其中包括：商品房预售合同纠纷案件46件，商品房销售合同纠纷案件28件，商品房委托代理合同纠纷案件1件，商品房预约合同纠纷案件1件，农村房屋买卖合同纠纷案件3件。

1.房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

（1）《商品房买卖合同》中分别表述有“初始登记”，“转移登记”等内容且并未对两者概念做约定的，即使该合同为格式合同，二者也不存在概念上的混淆，无需作有利于购房者的理解。

在施丹与浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2533号】中，浙江省高院认为：《商品房买卖合同》中分别表述有“初始登记”、“转移登记”等内容，二者之间不存在概念上的混淆。根据商品房买卖的一般实践规则，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。施丹主张合同对此约定不明，应对《商品房买卖合同》中关于“初始登记、权属证书”作有利于购房者的理解，即应指购房者名下的土地、房屋权属证书（小产权证），缺乏事实基础，本院不予支持。因此施丹以涉案商品房办理转移登记的时间晚于合同约定日期，主张新华基公司逾期办证的违约责任，不能成立。

（2）房屋买卖合同中因政府职权行为阻碍合同履行的，买受人有权行使不安抗辩权。

在温州市上丰电气有限公司（以下简称上丰电气公司）与合信防爆科技有限公司（以下简称合信防爆公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1972号】中，浙江省高院认为：在本案房屋买卖合同中，乐清市住房和城乡规划建设局明确责令合信防爆公司对违法建筑进行限期拆除；并表示如果对依附案涉厂房用地范围内搭建的400m²违法建筑不予拆除的，将依据乐清市相关政策暂停办理案涉厂房所有权、建设用地使用权转移登记，因此事实上该违法建筑已成为涉案厂房转让协议的履行阻碍，故上丰电气公司有权行使不安抗辩权拒付到期债务。

（3）名为房屋买卖合同，实为以房抵债合同，此类纠纷人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

在浙江临安中都置业有限公司（以下简称中都公司）与杭州三曼多投资管理有限公司（以下简称三曼多公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2784号】中，浙江省高院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》明确约定双方同意以中都公司所欠借款本息用于抵销三曼多公司同等价值应付购房款，该部分购房款三曼多公司无须另行支付。此合同名为房屋买卖，实为以房抵债，本质是作为借款债务的担保，因此，本案基础法律关系为民间借贷关系的事实清楚，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。

（4）出卖人交付的房屋虽存在质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，买受人主张解除合同，法院一般不予支持；但买受人有权请求出卖人承担修复责任，无法修复的，出卖人应当赔偿损失。

在朱笑扬与浙江展诚置业有限公司（以下简称展诚公司）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第3064号】中，浙江省高院认为：本案中双方对可解除合同的情形并未约定，双方在验房时虽发现案涉房屋存在部分问题，且由展诚公司进行修复后仍存在负一层的墙体和南北下沉庭院的墙体中部分角落有水渍、地下车库较为潮湿等问题，但朱笑扬对案涉房屋的地基基础、主体结构等均无质量异议，并且展诚公司已举证证明案涉房屋通过竣工验收备案，并已取得住宅质量保证书和住宅使用说明书，而朱笑扬未能举证证明上述质量问题已达到严重影响其正常居住使用的界限，故朱笑扬据此主张解除合同的依据不足。

（5）“经过公证的书证效力一般大于其他书证”属于法律上的推定，允许当事人一方提供反证予以推翻，当双方当事人另行签订《补充协议》并明确约定以该协议为准，此约定应为双方的特别约定，对双方具有约束力。

在平湖市雪绒花制衣有限责任公司（以下简称雪绒花公司）与邢冰羽、蔡文煌等房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2814号】中，浙江省高院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条虽规定“经过公证的书证的证明力一般大于其他书证”，但“一般大于”属于法律上的推定，允许当事人一方提供反证予以推翻。本案中，2012年1月17日《补充协议书》载明：“相关房地产转让合同以2011年9月16日……合同为准，平湖市公证处和房地产管理部门所用转让合同仅为过户所需……”。因此，不论该经公证的《房屋买卖合同》形成时间在《补充协议书》签订之前抑或之后，蔡文煌在与雪绒花公司签订《补充协议书》时双方已明确约定公证合同的用途和双方应当实际履行的合同。该约定应为双方的特别约定，对双方具有约束力。

（6）房屋系登记在出卖人个人名下，双方当事人签订《房屋买卖合同》后，出卖人以房屋属夫妻共同财产，另一方不同意为由主张合同无效的，不予支持。

在王爱丽与董章英房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2963号】中，浙江省高院认为：涉案房屋系登记在董章英名下，王爱丽有理由相信董章英有处分权。现董章英主张未征得房屋共有人同意而出售房屋，但其主张的共有人章连明，既非本案的原审诉讼当事人，也从未对本案的房屋买卖损害其利益的行为另行诉请确认合同无效或应当撤销，在此情形下，董章英作为本案合同缔约一方，以自己损害案外人的利益为由主张自己签的合同无效，显然难以采信。

2.商品房预售合同纠纷常见问题裁判意见

（1）因政府误征土地导致商品房逾期交付的，开发商可因此免责。

在蔡振欲与温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2926号】中，浙江省高院认为：泰源公司在取得案涉B地块进行房地产开发建设时，因政府部门误征龙港镇李家垟村集体土地，多次与该村村民协商解决征地遗留问题，从而导致建设工期受到严重影响，而李家垟村李绍定等10户村民的房屋直至2014年5月9日才拆除完毕，工程于2014年6月才得以开始进行竣工验收。因此，造成案涉工程工期延误系政府部门误征土地所致，而非泰源公司主观过错，属于双方当事人在商品房买卖合同第九条中约定的“其他政府部门的原因”的情形，泰源公司依约可对逾期交房行为予以免责。虽然泰源公司在签订合同时即已知悉误征土地之情况，但其对处理误征土地遗留问题难度不一定有准确预期，因此，法院仍可根据查明的事实和双方合同之约定酌情确定泰源公司免责期限。

（2）在商品房预售合同中，虽然出卖方的广告宣传构成虚假广告，但如果买受人对此情况明知且认可，则不构成欺诈。

在杨晓波与温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称温州时代公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2675号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案争议焦点在于温州时代公司是否存在欺诈行为使得杨晓波违背真实意愿而签订商品房买卖合同？虽然行政机关认为温州时代公司的广告宣传构成发布虚假广告的违法事实，但由于杨晓波在签订合同时对此事实系明知且认可，故该证据不足以证明温州时代公司构成欺诈。只有在当被欺诈人因欺诈人的欺诈行为而订立合同的情况之下，被欺诈人才具有法定的撤销权。

（3）购房人知道他人以自己名义签订《商品房买卖合同》而不作否认表示的，视为其已同意。

在郑伟连与象山金淼房地产发展有限公司、招商银行股份有限公司宁波象山支行商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申144号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任；本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中《商品房买卖合同》虽为郑伟连之子郑吉才代签，但《个人购房借款及担保合同》为郑伟连本人到场亲笔签名，应当视为郑伟连同意郑吉才的代理行为。故郑伟连嗣后主张合同无效，缺乏法律依据，原审不予支持，并无不当。

（4）买受人无权依据《商品房买卖合同》、《浙江省商品房预售资金监管协议书》请求银行对出卖人因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生的给付义务承担连带责任

在车晓蔚与宁波史翠英置业有限公司（以下简称史翠英公司）、史翠英、华夏银行股份有限公司宁波分行（以下简称华夏银行）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申3322号】中，浙江省高院认为：车晓蔚主张华夏银行对史翠英公司的给付义务承担连带责任，而史翠英公司的给付义务因其逾期交房构成违约及需退还房屋面积不足差额而产生，该给付义务的合同依据是其与车晓蔚签订的《商品房买卖合同》，而华夏银行并非该合同的相对方，该合同对华夏银行并不能产生约束力。即使华夏银行曾与史翠英公司签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，约定华夏银行对涉案预售资金具有特殊监管义务，但鉴于车晓蔚不是该合同的相对方，因而无权请求华夏银行对史翠英公司的给付义务承担连带责任。

（5）预售商品房经验收合格后，因个别区域存在质量问题，并且不属于合同约定的可拒绝收房情形，买受人不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。

在李亚珍与被申请人浙江德润置业有限公司（以下简称德润公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1937号】中，浙江省高院认为：德润公司交付的商品房符合合同约定的交付条件，并且已在约定期限内通知李亚珍收房，但李亚珍未办理房屋交接手续，也未能举证证明案涉房屋存在重大质量问题。而仅提出证据拟证明案涉房屋存在严重的净高差问题，省高院认为即便证据证明案涉房屋的平整度不符合相应规范，仍缺乏证据证明该问题属案涉《商品房买卖合同》约定的可拒绝收房的情形，故李亚珍拒绝收房的理由不能成立，其诉请德润公司支付迟延交付违约金的依据不足，原审未予支持正确。

（6）房屋买卖双方签订的《商品房买卖合同》及其附件中约定商品房前期宣传资料、样板房等仅作为参考，不视为合同要约，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；尽管此款规定系出卖方事先拟定的格式条款，但对双方仍具约束力。

在李建克与中瓯地产集团温州房地产有限公司（以下简称中瓯公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申3286号】中，浙江省高院认为：出卖方在《商品房买卖合同》及其附件中以格式条款的形式约定商品房前期的宣传资料、楼书、样板房等仅做参考，不视为合同要约及组成部分，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准，此款规定应当认定为有效。理由是购买商品房并非日常的小额消费，作为完全民事行为能力人，其在签订案涉《商品房买卖合同》之前理应全面、谨慎地阅读合同内容，再决定是否购买案涉房屋。在上述格式条款不存在无效的法定情形下，该条款对双方均具约束力。

（7）商品房销售广告、相关宣传内容明显超出开发规划范围且亦非针对案涉商品房本身或相关设施，说明和允诺也并不具体，买房人亦无证据证明对房屋价款的确定有重大影响的则不视为要约。

在卢胜华与桐乡市国创置业有限公司（以下简称国创公司）商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第1930号】中，浙江省高院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，视为出卖人的要约，必须同时满足以下三个条件：1、必须是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；2、该说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，一、相关宣传内容明显超出开发规划范围且亦非针对案涉商品房本身或相关设施。二、该宣传资料仅概括称国际新能源市场分两期，并无具体的开发建设时间、方位、结构、面积等，不符合“说明和允诺应具体确定”的条件。三、买受人既无证据证明其系因相信宣传资料内容从而与出卖方签订商品房买卖合同，亦无证据证明该宣传内容对其购房价格的确定有重大影响。故该宣传资料不应视为要约，因此自然不能成为商品房买卖合同的内容之一。

3.商品房销售合同纠纷常见问题裁判意见

（1）双方当事人签订《商品房买卖合同》时，未对附属用房及车位的相关参数进行约定且嗣后无法达成补充协议的，按照行业标准《汽车库建筑设计规范》履行。

在蔡月菊与飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申87号】中，浙江省高院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（一）项的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案双方当事人在签订《商品房买卖合同》时，未对附属用房即车位的相关参数明确约定。根据中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）4.1.4的规定，小型汽车间横向净距0.6米，汽车与柱间净距0.3米，汽车与墙、护栏及其他构筑物间横向净距0.6米，本案中，案涉三连体车位横向总宽度为7.125米，低于行业标准计算的7.5米，因此，飞云公司提供的车位未达到行业标准。买受人可以此为由主张订立合同时存在重大误解，请求撤销合同。

（2）入户门的样式，在无特别强调或明示之情形下，难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素，因此即使出卖人存在未如实告知入户门样式变更之情形，亦难以认定其行为构成欺诈。

在吴汉杨、斯桃花与诸暨市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1746号】中，浙江省高院认为：商品房买卖合同中能够影响当事人作出购房意思表示的主要因素包括价格、户型、楼层、地段、开发商品牌等，至于入户门的样式，在无特别强调或明示之情形下，难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素。本案中，房屋买卖合同及附件均未对入户门样式作出特别强调，故即使认定汇鑫公司存在未如实告知入户门样式变更之情形，亦难以认定汇鑫公司的行为足以诱使吴汉杨、斯桃花作出购房的意思表示。原判据此认定汇鑫公司的行为不构成欺诈，并无不当。

（3）《商品房买卖合同》中双方约定出卖人需以书面形式通知买受人办理房屋交接手续，并且约定如果以信件方式通知的则以交寄时间作为送达时间，此约定合法有效。

在袁郭竣、苗群飞与宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷案【案号：（2016）浙民申783号】中，浙江省高院认为：司法实践中对邮件送达时间一般采取到达主义，而非以交寄时间作为送达时间的前提是当事人对送达时间未作出约定，对于当事人已经作出明确约定的，应当从其约定。本案中按照合同约定合生公司逾期交房时间超过2014年3月31日则买受人有权解除合同，但合生公司于3月31日寄送了书面交房通知书，且根据双方当事人签订的补充协议的约定，信使、快递形式交送当天即视为送达，故合同尚未满足约定解除的条件，袁郭竣、苗群飞以合生公司逾期交房超过90天为由主张合同解除权成立，缺乏依据。

4.商品房预约合同纠纷常见问题裁判意见

双方当事人签订商品房预约合同时，出卖人已明确告知买受人商品房预售许可证处于不确定状态，之后买受人因出卖人未取得商品房预售许可证请求法院判决预约合同无效，法院不予支持。

在何桂芬与桐庐利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）商品房预约合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2757号】中，浙江省高院认为：本案中双方当事人签订商品房预约合同时，利时公司已明确告知何桂芬商品房预售许可证处于不确定状态，故利时公司并不存在违约的情形，何桂芬因出卖人未取得商品房预售许可证主张预约合同无效并要求返还购房诚意金、赔偿损失的法院不予支持。但案涉预约合同书第三条又约定“若利时公司不能取得预售证，则现房销售，双方另行签订买卖合同。”在预约合同有效的情形下，根据该条之约定，何桂芬有权选择不签订正式本约合同。现何桂芬不愿意签订买卖合同，其要求退还诚意金符合预约合同的约定，二审法院予以支持并无不当。

5.农村房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

农村房屋买卖需要与特定的身份关系相联系，即必须为同一集体经济组织内的成员，若不符合这一特定关系，则合同应认定为无效。

在倪玉花与陆夏其、钱雪东等农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2558号】中，浙江省高院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。因双方当事人并非同一集体经济组织成员，故而签订的买卖合同无效。虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但出卖人作为宅基地使用权人，其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则，出卖人抛弃宅基地使用权，即丧失了宅基地之上的房屋所有权，故出卖人要求买受人返还房屋缺乏依据。

三、房地产开发经营合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的房地产开发经营合同纠纷案件共4件。其中委托代建合同纠纷案件1件，合资、合作开发房地产合同纠纷案件3件。

（1）纵使合同中存在“委托代建”等文字表述，但委托人没有证据和理由证明其确实对案涉土地及房屋享有实体权利的，双方仍不构成委托代建合同关系。

在乐清市城东街道白沙村村民委员会（以下简称白沙村委会）与温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦公司）、温州万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）等委托代建合同纠纷案【案号：（2016）浙民终340号】中，浙江省高院认为：虽然本案《建设工程（安置房）代建合同书》与《白沙村安置房建设补充合同》中有“委托代建”、“代摘C-a24地块的国有土地使用权”的文字表述，但按照《白沙村安置房建设补充合同》约定成立的万达公司，依约与乐清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并依法取得了C-a24地块的《国有土地使用权证》，后又经依法审批办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，该些证据证明万达公司对案涉土地的使用及开发均有法律上的依据，而白沙村委会所陈述的事实和理由及提供的证据，均不足以在法律上证明其目前对案涉土地及房屋享有实体权利。因此，白沙村委会提出其是案涉土地和地上建筑物的真正所有人，万达公司仅系“代建房屋和代持土地”的主张，不能成立，不予采信。

（2）三方表象上相互签订协议并约定占股比例，但最终无法证明三方已达成共同合资、合作开发讼争地块的合意的，仍不构成三方合资、合作开发房地产关系。

在浙江正日投资发展有限公司（以下简称正日公司）与温州市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）、林国林等合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号：（2016）浙民终525号】中，浙江省高院认为：虽然，万昌公司、林国林在一、二审中均称，万昌公司与正日公司、康奈公司三方存在合资、合作开发房地产关系，并以万昌公司于2004年9月15日和同年11月10日分别与正日公司、康奈公司所签的《合作协议书》及前述三方于2014年12月16日签订的《协议书》为据，主张系三方合资、合作开发房地产关系。但是，前述三份协议并未有三方合作开发房地产的文义记载，且从协议签订的先后顺序及内容可知，万昌公司受让C—38地块后，先与正日公司签约合作开发并约定其占股比例为60％，再与康奈公司签约将该60％股份中的40％转让给康奈公司，且二份《合作协议书》均约定项目以万昌公司名义开发；正日公司与万昌公司之间的《协议书》，其性质为合作开发，而康奈公司与万昌公司之间的《协议书》，其性质实为股份转让协议，两者性质不同。至于2014年12月16日的三方协议，仅是在政府部门未能供地并欲对讼争地块重新进行招拍挂的情况下，三方再次对2004年万昌公司分别与正日公司和康奈公司所签合作开发或股份转让协议中约定的占股比例作了重申，并明确正日公司和万昌公司退出讼争地块的开发。因此，前述三份协议无法证明三方已达成共同合资、合作开发讼争地块的合意，而正日公司支付给万昌公司的5000万元，也仅是正日公司履行其与万昌公司之间的合作开发协议的行为，而非履行实际并不存在的三方合作开发协议。据此，原判认定正日公司、万昌公司和康奈公司并未真正建立合作开发关系的依据和理由充分，万昌公司、林国林就此提出的上诉理由不能成立，不予采信。

四、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件共13件。该13件案件皆为申请再审案件，浙江省高院的裁判结果均为驳回再审申请。

（1）房屋拆迁安置补偿合同中，一方当事人故意隐瞒重大事实以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。

在郑雄梅、郑雄敏与江山市城市发展投资有限公司（简称江山城投公司）及毛清根、郑树荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2272号】中，浙江省高院认为：一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案中，江山城投公司作为拆迁人代表国家对案涉房屋进行征收拆迁，在签订迁建安置补偿协议过程中，周水招、毛清根隐瞒了案涉房屋大部分已经用于郑树荣审批建房而本应拆除，仅能保留35平方米之事实，导致江山城投公司仍按房屋全部实测面积124.63平方米与之签订迁建安置补偿协议。周水招、毛清根的行为构成欺诈，且损害了国家利益，故原判据此认定案涉迁建安置补偿协议无效，并无不当。

（2）即使案涉房屋未在拆迁许可证批准范围内，也不影响双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的效力。

在陆美根与杭州市余杭区人民政府五常街道办事处（以下简称五常街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2077号】中，浙江省高院认为：陆美根主张签订协议时案涉房屋拆迁尚未取得合法手续，五常街道办事处隐瞒事实构成欺诈，对此本院认为，即便签订协议时案涉房屋未在拆迁许可证的批准范围内，但这不影响双方协议效力的认定，陆美根以此主张五常街道办事处构成欺诈，不能成立。

（3）建设用地审批完成后，土地性质并不必然由集体所有变更为国有。

在李全女、李超强、李全英、厉解放、李全娥与杭州市余杭区人民政府五常街道办事处（以下简称五常街道办事处）、陆美根房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2641号】中，浙江省高院认为：关于案涉拆迁土地的性质问题。虽然五常街道永福社区已经进行撤村建居，但其所在的土地性质并未在完成建设用地审批之后即由集体所有土地变更为国有建设用地，仍然需要进行相应的征收补偿手续后方能变更，李全女、李超强、李全英、厉解放、李全娥五人主张案涉房屋所在的土地为国有土地，不能成立。五人以被拆迁土地系国有土地为由主张案涉《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》存在欺诈和以合法形式掩盖非法目的的情形，理由亦不能成立。

（4）《房屋拆迁安置补偿合同》确认无效后，拆迁方有权要求被拆迁方返还因上述合同而取得的财产。

在竺诗奎、朱亚珍与宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室（以下简称北仑拆迁办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1545号】中，浙江省高院认为：本案的争议焦点为案涉《房屋拆迁补偿安置（调产货币组合）协议书》确认无效后，竺诗奎和朱亚珍是否应返还因该协议书而取得的财产。经查明，（2014）甬仑民初字第2256号生效民事判决已确认竺诗奎与北仑拆迁办签订的《房屋拆迁补偿安置（调产货币组合）协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，北仑拆迁办主张竺诗奎、朱亚珍因案涉《房屋拆迁补偿安置（调产货币组合）协议书》取得的财产予以返还，于法有据。竺诗奎、朱亚珍申请再审时主张重新签订拆迁安置协议，北仑拆迁办应返还被拆房屋以及在房屋不能返还的情况下折价补偿，鉴于竺诗奎、朱亚珍在原审中并未就此提出反诉，且重新签订拆迁安置协议并不属于民事案件受理范围，因此本院依法不予审查，竺诗奎、朱亚珍可另行主张权利。

（5）一方当事人以合同签订时存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，主张撤销《房屋拆迁安置补偿合同》的，应当提供充分的证据予以证明，证据不足以证明待证事实的应由其承担举证不能的不利后果。

在张德明与杭州市余杭区人民政府五常街道办事处（以下简称五常街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2391号】中，浙江省高院认为：本案的争议焦点为五常街道办与张德明签订案涉房屋拆迁安置补偿协议书过程中是否存在欺诈、胁迫、乘人之危之合同可撤销的情形。经查明，案涉房屋事先经过评估，后张德明于2014年3月11日与五常街道办签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中对补偿、安置、搬迁、过渡等内容作出明确约定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。协议签订后，张德明及时领取了拆迁补偿款，并交付了被拆迁房屋，该行为表明其对案涉协议已认可，并已按约定履行了协议内容。张德明主张五常街道办签订协议时有胁迫、乘人之危之情形，为此在原审提供病历本、通话录音、证人证言等证据予以证明，但上述证据尚不足以证明待证事实，故其应承担举证不能的不利后果。

五、租赁合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的房地产领域租赁合同纠纷案件共84件。其中房屋租赁合同纠纷案件82件，土地租赁合同纠纷案件2件。

（1）承租人未按照约定方法使用租赁物或者未经出租人同意转租的，出租人有权解除租赁合同。

在宁波万汇休闲用品有限公司（以下简称“万汇公司”）与王继伟房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第3199号】中，浙江省高院认为：关于合同解除条件是否成就问题。王继伟与万汇公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。在合同履行过程中，王继伟违反合同约定，未经万汇公司同意，对租赁厂房进行装修、破坏租赁厂房主体结构及附属设施、设备等，并伪造万汇公司及国家机关印章以将租赁厂房用于商业用途，以商业用途转租厂房。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”虽然王继伟提供杨某、葛洪、王飞龙、高小斌的证人证言，拟证明万汇公司明知其变更房屋用途并同意其转租涉案房屋。然证人杨某系被万汇公司辞退员工，与万汇公司存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，而葛洪、王飞龙、高小斌的证言仅能证明王继伟将涉案房屋转租的事实，不能证明万汇公司对该事实知情并同意。王继伟在二审中提供的证据只有杨某的签名，没有万汇公司的签字盖章，不足以证明万汇公司知晓并同意其转租厂房的事实。王继伟未按约定方法使用租赁物，且未经万汇公司同意转租涉案房屋，万汇公司有权解除该租赁合同。万汇公司于2014年3月3日向王继伟发函解除《厂房租赁合同》，该函于2014年3月4日到达王继伟处。根据《合同法》第九十六条的规定，厂房租赁合同自该函达到王继伟处时解除。原审法院判决双方签订的《厂房租赁合同》于2014年3月4日解除，正确。

（2）出租人关于催缴租金的通告具有主张债权的意思表示，构成诉讼时效的中断。

在湖州百姓家居装饰广场坤万建材经营部（以下简称坤万经营部）与谢梁龙及湖州百姓家居装饰广场有限公司（以下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1288号】中，浙江省高院认为：案涉《家居广场营业房租赁合同》约定，坤万经营部租赁湖州市百姓家居装饰广场101号营业房，租期自2013年4月28日至2014年4月27日止，租金和服务费由坤万经营部于2013年4月28日前一次性支付。合同签订后，湖州市百姓家居装饰广场按约提供了租赁房屋，但坤万经营部未按约付清全部租金及服务费。湖州市百姓家居装饰广场于2014年1月21日张贴通告,载明：“部分经营户未履行缴纳的租金，定于本月放假前办理，逾期自行承担责任……”，该通告系针对市场内的全部经营户，对坤万经营部而言具有催缴租金及服务费之意思表示，原审认定该通告引起诉讼时效中断，并无不当。

（3）当事人双方签订的房屋租赁合同中包含附生效条件的房屋转让条款，承租人以租赁期限超过20年为由，要求确认超过二十年部分无效并返还相应租金和利息损失的，法院不予支持。

在张海琴与温州市泊岙老人公寓有限公司（以下简称泊岙公司）房屋租赁合同纠纷案【（2016）浙民申2309号】中，浙江省高院认为：张海琴与泊岙公司所签订的《房屋长期租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，张海琴对案涉“温州市泊岙老人公寓”（侨都山庄）项目的土地使用权和房屋权属状况在签约前完全知情，没有证据表明张海琴系因重大误解或存在被欺诈、被胁迫等情形而签订上述合同。根据《房屋长期租赁合同》的约定，张海琴按约支付价款并长期使用泊岙公司名下的房屋直至土地使用权终止，如今后政策允许产权分割，所有权归张海琴。故该《房屋长期租赁合同》不能简单定性为单纯的房屋租赁合同，还包括附生效条件的房屋转让条款等不同于房屋租赁性质的其他权利义务的约定。现张海琴以房屋租赁限期超过二十年为由，要求确认超过二十年部分无效并返还相应租金和利息损失，违反合同的相关约定，有违张海琴以固定价格换取涉案房屋尽可能长的占有、使用和收益的合同目的，也不符合交易的诚信原则，原审不予支持并无不当。至于案涉《房屋长期租赁合同》中的“长期”究竟指多长时间，在合同未有明确约定且双方当事人发生争议的情况下，二审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定，并结合合同名称以及“期满后，乙方可继续使用该房，甲方不再另外收取租金”等相关约定，确定涉案房屋租赁合同的租赁期限为二十年，期满后张海琴可以继续使用但免收租金，该处理意见符合本案实际，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，且泊岙公司在本案一、二审中也均明确认可租赁期满后张海琴可无偿使用房屋。原审基于双方合同目的及诚实信用原则驳回张海琴的诉请，处理正确。

（4）双方当事人就可移动装修范围产生争议同时房屋租赁合同亦未对此作出明确约定的，法院可依据合同法及生活实践认定可移动装修指不需要特殊手段即可轻易获得、易更换、易变动位置的饰物与家具。

在潘亚萍、汤强与浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司（以下简称国誉公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1635号】中，浙江省高院认为：潘亚萍、汤强与国誉公司签订的《商铺租赁合同》第二条约定：“承租期内乙方（国誉公司）在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修期为两个月。期满，（可移动装修除外）所有装修归甲方（潘亚萍、汤强）所有，乙方不得损毁”。由于双方就可移动装修的范围产生争议且《商铺租赁合同》对此也未作出明确约定，因此原判根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，结合日常生活实践，认定可移动装修指不需要特殊手段即可轻易获得、易更换、易变动位置的饰物与家具，国誉公司本案中采用专业工具拆除大量固定装修物例如电线、顶板、开关、插座等的行为，破坏了案涉房屋，构成违约，具有事实和法律依据，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，国誉公司应就其对涉案房屋造成的破坏向潘亚萍、汤强承担赔偿装修损失的违约责任。虽然潘亚萍、汤强无法提供实际损失的具体金额，但考虑到潘亚萍、汤强损失客观存在且本案已无法鉴定的实际，原判参照工程造价预算书酌情确定装修损失54161元，符合公平原则，并无明显不当。

（5）因出租人原因致使公众聚集场所未经消防安全检查无法经营的，租金自《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》取得之日起开始计算。

在舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称淘味城公司）与蔡红辉房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民再28号】中，浙江省高院认为：关于租金起算时间的问题。双方合同约定免租期从2013年1月10日至2013年5月31日止。由于案涉房屋系公众聚集场所，依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向有关公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。淘味城公司于2013年8月2日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故此前蔡红辉所开设的避风塘餐厅依法不得营业，且此系因出租人淘味城公司原因所致。因此，租金应从可以正常使用日即2013年8月2日起开始起算。

（6）直管公房租赁所致纠纷，本质上与单位内部分房无差异，并非属于平等民事主体之间的财产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围；当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。

在杭州市余杭区临平房地产管理所（以下简称临平房管所）与朱国华房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申3294号】中，浙江省高院认为：根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案系直管公房租赁所致纠纷，本质上与单位内部分房无差异，并非属于平等民事主体之间的财产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，故二审裁定驳回临平房管所的起诉，并无不当。

（7）租赁合同对每期的租金结算时间已作出约定，纵使租金系一个合同项下的债务，每期的租金也应为独立债务，应当分别起算每期租金的诉讼时效。

在杭州余杭五常经济发展有限公司（以下简称五常经济公司）与浙江卓锐科技股份有限公司（以下简称卓锐科技公司）房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申2642号】中，浙江省高院认为：本案的争议焦点为五常经济公司主张2011年7月1日至2014年2月28日期间的租金是否已超过诉讼时效。2010年12月9日双方签订《租赁合同》一份，其中约定五常经济公司将位于杭州市余杭区五常街道五常大道168号的房屋出租给卓锐科技公司作为办公用房，租期6年，自2011年3月1日至2017年2月28日止。租金30元/平方米/月，每年租金684000元，租金每年结算一次于每年最后一个月的10日前支付给五常经济公司。余杭区五常街道办事处与卓锐科技公司签订《框架协议》一份，约定本案所涉房屋的起租日期为2011年7月1日。双方对卓锐科技公司自承租起未付过租金，并于2015年7月13日搬离租赁房屋、租赁关系于同日解除的事实无争议，现争议的是2011年7月1日至2014年2月28日期间的租金是否超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。虽然案涉租金系一个合同项下的债务，但是租赁合同对每期的租金结算时间已作出约定，因此每期的租金均为独立债务，二审法院分别起算每期租金的诉讼时效，并不违反法律规定。

（8）租赁房屋不符合法律有关商场等公众聚集场所的消防安全要求，存在违反法律关于房屋使用条件的强制性规定的情形，承租人有权要求解除租赁合同。

在温州开太百货有限公司（以下简称开太公司）与林速、陈凡等房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1722号】中，浙江省高院认为：依据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况”，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。据此，因讼争租赁房屋不符合法律有关商场等公众聚集场所的消防安全要求，存在违反法律关于房屋使用条件的强制性规定的情形，承租人开太公司请求解除租赁合同的，应予支持。

（9）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

在王云飞、钱贻华与陈英房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）浙民申1706号】中，浙江省高院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然王云飞与拆迁人于2014年11月28日签订了住宅用房征收货币补偿协议，但王云飞作为涉案房屋的出租人的地位没有改变。本案房屋租赁合同有效，王云飞作为出租人依法有权向承租人陈英主张支付房屋被征收后的租金等合同权利。

六、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

通过“中国裁判文书网”检索得到的2016年度浙江省高院审理的建设用地使用权合同纠纷案件仅有2件。且两个案件皆为建设用地使用权出让合同纠纷，一件为二审案件，另一件为申请再审案件。

（特别说明：浙江省高院现已将建设用地使用权合同纠纷归入行政案件受理范围）

（1）当《建设用地使用权出让合同》对宗地交付条件约定不明时，法院应结合在案证据及双方履行情况综合考虑，受让方仅依据行政规章、政策主张“净地交付”的不予支持。

在温州市丰篮农产品市场开发有限公司（以下简称丰篮公司）与温州市国土资源局（以下简称温州国土局）建设用地使用权出让合同纠纷案【案号：（2015）浙民终字第23号】中，浙江省高院认为：本案系建设用地使用权出让合同纠纷，合同的权利义务内容及当事人是否违反合同义务，应根据双方当事人签订的《出让合同》约定来确定。经审查，本案双方当事人于2012年10月26日签订的《出让合同》第六条约定：“出让人同意在交付时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件／”。虽然该条没有进一步明确现状土地的具体条件，但合同附件1“出让宗地平面界址图”明确“具体如G2012-245号土地勘测定界报告所示”。根据《G2012-245号土地勘测定界报告》所附的《温州市土地供地勘测定界图》显示，诉争地块中的S1地块（西面）的红线范围内确注有“棚”、“砖”、“水泥”等文字，在该地块附近红线范围之外还有一处土地上标注有“海滨蟾钟太阴宫”字样。双方当事人代表于2012年10月24日在该《温州市土地供地勘测定界图》上签字并加盖单位印章，确认“经双方当事人现场踏勘，核对界址无误，完成本地块使用权的移交手续”。因此，从《出让合同》约定的内容来看，双方当事人并未约定温州国土局以净地的形式出让土地，而事实上双方在签订《出让合同》的前2天已通过现场踏勘，核对界址无误后，完成了地块使用权的移交手续，在正式签订《出让合同》时予以进一步的确认，故双方对土地按现状交付是明晰的。而丰篮公司据以主张的出让人应“净地交付”义务，其所引用的相关办法、通知等，均属于政府部门的行政规章、政策，并非强制性的法律法规，故是否净地出让并不发生相关合同条款无效的法律后果，也不会直接成为约束双方的合同内容。

（2）《国有建设用地交地确认书》签订后，受让人以出让土地不符合“净地”要求为由，主张出让人承担违约责任的，法院不予支持；即使确实存在妨碍土地开发利用的情形，也仅系第三人侵害行为，受让人可依法另行救济。

在临海市中石房地产有限公司（以下简称中石公司）与临海市国土资源局（以下简称国土局）建设用地使用权出让合同纠纷案【案号：（2016）浙民申字第15号】中，浙江省高院认为：申请人中石公司与被申请人国土局于2014年1月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应认定有效。现申请人中石公司主张被申请人国土局未按上述出让合同及土地使用权拍卖出让公告的要求交付“净地”，已构成违约，但其再审申请中所提交的《公证书》、《信访答复意见书》等新证据与本案讼争焦点并不具有关联性，即使上述证据中所述事实真实存在，也不足以证明国土局未按约交付讼争土地。事实上，根据2013年12月20日各方签订的《国有建设用地交地确认书》，申请人对该宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，并明确表示同意接收。且直至2014年6月27日国土局因中石公司逾期交付土地出让金而约谈其法定代表人时，中石公司也未提出国土局所交付的地块不符合约定的意见。由此，国土局已按约向中石公司交付了出让地块，中石公司也清楚地块现状，并接收了出让地块。即使此后确实如申请人所言存在妨碍土地开发利用的情形，也仅系第三人侵害行为，可依法另行救济。

七、结语

本文以“中国裁判文书网”为数据来源，针对浙江省高院在2016年度公开的涉房地产纠纷案件裁判文书进行整理、汇总、分析与提炼。从建设用地使用权合同纠纷、租赁合同纠纷、合作开发房地产经营合同纠纷以及房屋买卖合同纠纷等角度，对省高院的裁判观点和意见作突出的呈现。但由于房地产纠纷案件的复杂性、个案的特殊性，浙江省高院的裁判观点并不一定具有普世的参照性，其现实的意义在于帮助我们了解浙江省高院对该类案件的最新动态，指导我们思索类似案件的代理思路，从而更好地服务于司法实践。

希望本团队的点滴汇聚能对阅者及相关行业的法律工作者有所裨益。

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